浅谈主辅分离房地产的物业管理
按照市政府关于企业主辅分离房产移交工作的有关规定，主辅分离房产的接交工作正如
火如茶地开展着。随着大量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管
理是住宅小区管理发展的主要趋势，主辅分离房产管理的滞后性、特殊性严重阻碍了管理工
作推进。如何实行行之有效的物业管理模式，如何使主辅分离房产的管理工作走向正轨，是
亟待解决的难题。
一、主辅分离房产存在的问题
主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出，由房产管理部门接收，实行系统化、专业
化管理的房产。实行委托经营，独立建帐，独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因、
管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。
l、房屋设施严重老化，维修欠账多。主辅分离房产大多建于七、八十年代，也有建于五
六十年代，楼龄相对较长，回报率已出现负值。原产权单位因经济效益差，这部分房产长年
失修失养，造成房屋本体、公共设施设备老化，功能尽失。有的连最基本的住用功能都无法
满足。小区内乱搭乱建，垃圾遍地，道路、绿地破损严重，满目疮痍。尽管这部分房产接管
后要进行综合维修，但只能改善基本功能，无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来
困难。
2、房产管理资料不健全，管理不到位。主辅分离房产普遍存在管理混乱，各类管理资料
的不完善，给正常的房屋修缮和管理工作带来困难，特别是《土地使用证》、《房屋所有权证》
“两证”不全，也严重阻碍了接管工作的顺利进行。这部分企业房产大多是计划经济体制下
的产物，无规划、无用地许可、无开竣工报告，有的甚至未验收就进驻使用，造成日后管理
的不安全因素。
主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理，带有浓厚的福利性，加之管理
人员的自身素质和管理水平的局限性，无法实行正规的管理。管理工作仍局限于管理与被管
理的关系中，住户对物业管理的服务概念淡薄。后期因企业经济效益每况愈下，无暇顾及这
部分房产修缮和管理，使管理工作基本处于失控状态。这也是主辅分离工作实施的重要原因
之一。
3、住户与原单位矛盾突出，管理难度大。除产权单位房产管理不到位外，拖欠职工工资
及福利等问题，加大了矛盾，都给接管后的各项管理工作设置了障碍，增加工作难度。住户
对原产权单位的不满，很有可能转嫁给现管理单位，特别是涉及物业收费问题，会出现大范
围拒交现象。物业管理行业属服务密集型行业，附加值小，盈利率低，旧住宅小区缺少自身
造血功能，如果收费率低，在管理经费无法保证的情况下，将严重阻碍物业管理的进程。
二、主销分离房产的特点
主辅分离房产是由沈阳市政府以行政划拨手段分离的房产，具有一定的特殊性。
l、主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。
2、主辅分离房产是在特定的条件下，由行政划拨方式转移的产权和管理关系，政策性强，
缺乏市场竞争机制。
3、住户自主意识差，对物业管理缺乏认知。
三、主辅分离房产的物业管理内容
基于主辅分离房产的特点，要使其完全实现社会化、专业化、企业化的管理，真正与市
场接轨，必须做好相应的辅助引导工作。
1、加大综合维修、整治力度，实行差别管理。主辅分离房产分零散户和成型的独立式住
宅小区。零散房产主要插建于各直管公房旧小区内，在这类小区转制实行专业化物业管理时，
已顺理成章地进入了管理状态。而且这部分房产的接管有利于小区物业管理的整体性。大中
型企业分离出的独立住宅小区，楼房的住用功能，环境空间严重破坏，就需要进行大范围的
综合维修和小区环境整治工作，达到“绿、静、美、安”，还住户一个清新的生活空间，也是
实行物业管理的重要前提条件。因这部分小区的人文基础、环境基础不尽相同，不能实行一
刀切管理。根据其特点前期可实行差别管理，如基础差的以房管为主，基础好的整治后可直
接实行物业管理，基础一般的可实行房产与物业并存管理，条件成熟后逐步转制。同时政府
要重视主辅分离房产的修缮和管理工作，给与必要的政策扶持，做好各方面的协调，减少冲
突和摩擦。
2、加强舆论引导，培养住户物业管理意识。主辅分离房产长期受产权单位不正规的管理，
致使住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。因此接管后的管理工作重点之一就是
引导工作，引导住户走出传统管理模式，接受先进的物业管理。通过日常的管理行为，宣传
活动营造物业管理氛围，增强住户
物业管理服务意识。成立小区业主管理委员会，充分发挥
管委会的桥梁和纽带作用，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作，体现物业管理的专
业与自治管理相结合的优势。让住户真正进入角色，成为管理的主人。
3、提高管理服务水平，加强社区文化建设。作为物业管理的推行者，自身素质、思想观
念及服务水平将影响物业管理的层次。因此要提高管理队伍的整体素质应对主辅分离特殊的
物业管理。工作的重心应放在“服务”上，推行体能服务、技能服务和智能服务，以丰富多
彩的服务赢得住户的心，通过优质服务转变印象、改善关系是主辅分离房产物业管理的当务
之急。
社区文化是我国物业管理的一大特色，也是社会主义精神文明建设的重要内容。通过开
展积极向上的文化活动，可以陶冶人们的情操，提高人们的服务意识，发挥产权人、使用人
自治管理小区的作用，自觉同物业管理公司一道创建环境更优雅、更舒适、更文明、更安全
的居住小区。主辅分离房产因管理涣散，没有成型的管理模式，社区文化建设匮乏，也是严
重阻碍物业管理进程的一大重要因素。加强社区文化建设，营造丰富的文化氛围。从人性化
角度出发塑造，以超前性的文化视角，宁静、祥和的文化氛围为住户提供蕴含深刻的文化、
情感内涵的生活空间。
主辅分离房产的物业管理较其他类型难度大。但我们要看到其潜在的市场，更新观念，
转变认识，通过管理创品牌，走品牌发展战略，才能确保其物业管理的健康、快速发展。以
上粗浅见解，难兔有不成熟之处。
