解决物业管理服务收费问题需多方努力

解决物业管理服务收费问题需多方努力 
 
 　　　　　　　　北京市国土房管局副总经济师
　　　　　　　　北京市房协物业专业委员会主任　　　　　　　　　　　　王守一
　　　　　　　　北京天岳恒房屋经营管理有限公司董事长、总经理

　　北京市的物业管理服务收费问题复杂，矛盾纠纷时有发生。收缴物业管理服务费牵扯到多方面的经济利益，直接影响到业主及非业主使用人的安居、物业管理企业的经济运行和社会的安定，已成为政府和广大居民关注的一件大事，应亟待解决。
　　物业可分为高档住宅物业、非住宅物业、普通居住小区物业，收费问题出现纠纷最多的是在普通居住小区物业，存在的主要问题有：
　　1．存在乱收费现象，各有各的收法，收费没有明细，随意增加收费项目，无人监督、管理、审批，秩序混乱；
　　2．一些没有达到城市建设规划标准，配套设施不齐全，不具有一定规模的居住区、居住小区或建筑组团仍收缴物业管理服务费；
　　3．不按有关规定、标准执行，收费与服务相脱节，收了费服务跟不上或者收不上费服务加水分；
　　4．非理性维权现象严重，业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同后，业主及非业主使用人市场观念淡薄，不履行合同付费，业主委员会不协助物业管理企业收缴物业管理费；
　　5．开发商、拆迁公司、建筑单位遗留问题较多，业主及非业主使用人不满意拒付物业管理服务费；
　　6．物业管理企业收不上或欠收物业管理服务费，造成资金短缺，无法运营，严重影响到物业共用设备、设施的维护保养。
　　综上所述，普通居住小区物业管理服务收费问题的主要矛盾集中在两个方面：一个是乱收费；另一个是收不上费。出现这些矛盾和问题的主要原因是：
　　法律法规不够健全，有法不依，本市还没有出台一部对目前物业管理服务收费具有指导性、适用性很强的管理办法。几年前政府为对物业管理行业加强监督管理，出台了《城市住宅小区物业费理收费暂行办法》（国家计委、建设部计价费[1996]266号）和《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价＜房＞字[1997]第196号）目前物业管理企业都以这两个文件为参照自定收费标准进行收费，不可避免出现一些物业管理企业的乱收费现象，造成不良影响。因此，一些业主及非业主使用人对物业管理企业的收费认识和理解不清楚，把较为合理的收费也误认为乱收费，因而不付费或拖欠付款。要解决这些问题，首先需要多方面的共识，还有待于各方面的相互理解和沟通。
　　物业管理企业为业主及非业主使用人提供的物业管理和服务是企业的市场行为，是有偿的；换句话说，物业管理提供的是一种特殊的、有偿的、无形的商品——一种服务。物业管理服务既然是商品就应按市场的价值规律办事，遵循等价有偿、供求平衡的原则向业主及非业主使用人合理合法地收费；业主及非业主使用人依照物业管理合同的约定享受到服务就应履行合同缴费条款。
　　物业管理服务收费有收费原则、标准、类别。普通居住小区一般分为：保障型、基本型、小康型、舒适型四个等级标准，等级不同收费标准不同。普通居住小区物业管理服务收费可分为公共性服务收费和特约性服务收费两大块。公共性服务收费是指物业管理企业接受物业产权人、使用人委托对普通住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务所收取的费用。公共性服务收费实行政府指导价，收费标准应按照普通居住小区共用设备、设施等项的状况及物业管理企业所提供的服务水平分级确定；特约性服务收费是指物业管理企业为产权人、使用人个别需要提供服务如家庭保洁、接送小孩上学、照顾老人、聘请家庭服务员及小时工、送餐、购物等为议价商定所收取的费用，收费标准应随行就市由双方协议约定。以上服务收费分等级、分范围、分内容，完全是市场运作，可以说花什么钱享受什么样的服务，是一种公平的价值交换。
　　物业管理服务收费问题是社会的焦点问题，市将会酌情颁布指导性、适用性更强的收费管理办法，以指导北京市的物业管理服务收费，整顿物业管理服务收费秩序。这不仅仅使得物业管理服务收费逐步进入规范化、法制化轨道，而对于业主及非业主使用人和物业管理企业而言也是一件拍手称快的好事。
　　小区是一个社会化、法制化、经济的运行整体，小区的事应该形成一致意见，有统一的认识。只要大家增强市场观念，提高商品意识、法律意识，相互沟通理解，共同遵循商品经济的价值规律，认真履行物业管理合同中自身的权力和义务，加上政府有关政策的指导、业主委员会的协调和居民委员会的大力支持和协作，在多方努力下解决普通小区物业管理服务收费问题不是什么难题。北京房协物业专业委员会是经有关部门正式批准的全市物业管理行业组织，在政府、业主及非业主使用人与物业管理企业之间有责任起好桥梁纽带作用，愿积极促进物业管理服务收费管理办法的早日出台，为物业管理服务收费的规范化、法制化做出贡献。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　摘自《北京房改》2002.20