物业管理收费难的症结和对策建议

物业管理收费难的症结和对策建议 
 
 　　据媒体报道，北京市小区管理费收缴率最高的仅为85％，广州市约有两成业主拒交管理费。珠海市小区管理费收缴率平均在70-80％之间，个别小区曾出现70％的业主欠交管理费，业主欠交管理费最长的有7年之久。物业管理收费难引发了两个不良后果：其一，物业管理公司往往采用停水、停电等非法手段进行催缴，不利于小区的安定团结；其二，物业管理公司以降低服务质量相应对，对业主看不到或看不懂的设备疏于养护，留下较多的隐患。某些城市近几年屡次发生因收费纠纷造成物业管理公司弃小区而去，致使管理瘫痪的事件，可见收费纠纷后果之严重！
　　一、症结所在
　　物业管理收费难，究其原因主要有以下几个方面：
　　1、业主的物业管理消费观念未建立。业主对住房售后维护斤斤计较、不愿支付费用。部分业主还缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。
　　2、业主对物业管理服务质量不满。某市城区170多家物业管理公司中，临时资质的占了70％。部分企业为降低管理成本，在用工上采用一些素质不高、价格低廉的劳动力，对关系到业主根本利益和物业保值增值的设备管理掉以轻心，管理混乱、服务差，治安事件频出，引起业主的强烈不满。
　　3、业主对房屋质量、小区配套等建设遗留问题不满。由于一些地方没有实行小区竣工综合验收制度，小区开发建设遗留下较多的问题，诸如：货不对板、房屋质量差、配套设施迟迟不完善、违章搭建和擅自改变使用功能等，业主理所当然地将这些问题迁怒于开发商下属的物业管理公司。
　　4、业主将与邻居之间的装修等矛盾归罪于物业管理公司。 业主邻里之间因装修引起的管道堵塞、楼板开裂和渗水等纠纷时有发生，由于一些城市尚未制定出台住宅小区家庭装饰装修管理方面的规法，这类纠纷很难调解，受损一方业主最后往往归罪于物业管理公司的管理不善。
　　5、物业管理公司开罪了业主。业主使用物业主要是8小时工作之余，是人们放松自我约束的时间。由于住户的素质和修养参差不齐，诸如：高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物业管理公司在管理中容易“开罪”一些业主。
　　6、欠费处理难助长了欠费之风。目前有关收费纠纷的处理规定：“加收滞纳金”、“在物业转让时代为扣除”、“依法向人民法院起诉”等操作性较差，主要立足于教育业主自觉遵守法规，只是在迫不得已的情况下才诉之法律，而且法庭判决后执行也难。欠费处理难使欠费者有恃无恐，无形之中也助长了欠费之风。
　　二、对策和建议
　　物业管理收费难作为一个普遍性的社会问题，不仅物业管理公司要正视，也应引起全社会的关注。因为个别业主的欠费问题得不到解决，长久之后会有更多的业主加入欠费行列。而物业管理公司面对财政困难，不但维修工作要暂停，其它服务水准肯定也下降，最后必然导致小区环境恶化，全体业主受害，影响社会稳定。针对物业管理收费难这一问题，建议政府相关管理部门高度重视，做好以下工作：
　　1、加大正面宣传和引导，解决居民消费能力不足。加大对物业管理的正面宣传和引导，让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，以及由此带来的居住环境改善、生活质量提高等方面的实惠，从而树立"花钱买服务"的消费意识。同时，争取国家尽快出台物业管理消费货币化政策，在工资中增加物业管理消费的含量，以解决居民消费能力不足的矛盾。
　　2、规范物业管理服务收费，健全监督机制。一些地方现行物业管理收费办法是：对小区定级、按建筑面积计费。由于该办法对物业管理服务的内容和标准都没有细化和量化，居民和物业管理公司往往对小区定级各执一词，政府主管部门也很难对物业管理服务进行监管。建议借鉴深圳市按物业管理服务项目收费的改革，根据居民的不同消费需求，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费指导价。同时，由政府主管部门牵头成立包括政府督导员、物业管理协会、街道办事处(或社区居民委员会)和业主委员会(或业主代表)等人员组成的物业管理巡查组，每季度不定期地对物业管理服务进行检查和考评，推动物业管理公司提高服务意识、提升服务质量。
　　3、整顿市场秩序，从源头上消除欠费现象。欠费人群中属恶意拖欠的毕竟是少数，一般居民主要是对房地产和物业管理市场中的混乱现象不满，以致采用不交费的办法来“维护”自身权益，迫使开发商和物业管理公司与自己对话、解决问题。因此，要从源头上消除欠费现象，必须继续整顿房地产和物业管理市场秩序。应尽快扩大推行物业管理招投标机制，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。 这样两者才有感情基础，才能最大限度地减少收费纠纷，物业管理也能搞好。珠海市香柠花园南区曾因收费纠纷使管理瘫痪，后经过区、街管理部门和小区居民的共同努力，重新选聘物业管理公司，改善管理。在该小区，下岗职工目前虽然比例较大，但基本消除了欠费现象。
　　4、多方联动，加大物业管理欠费处理力度。首先，要发挥社区居委会在协调方面的特殊地位和作用，及时将收费纠纷化解在萌芽状态。其次，建议明确将“不拖欠管理费”条款列入《业主公约》，由于业主委员会代表全体业主的利益，由其配合催缴，也可以有效地提高管理费的收缴率。第三，借鉴香港等地的先进经验，争取获得法院等政法部门的支持，组建房地产或物业管理专业法庭。同时，简化现行的物业管理欠费法律处理程序，使其更具操作性、更快捷有效地解决物业管理欠费问题。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（珠海市香洲区建设局　林常青）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　摘自《南方房地产》200