商业物业模式革新

[ 摘要 ]
2003年是中国房产界的商业地产年，商业地产在快速发展的同时也牵出了不少问题，政府、学者和业内人士都开始了激情背后的反思，在2004这个分水岭上，只有革新才能生存，才能更好地发展。笔者根据理论研究和实践经验，试图解密商业地产操作模式的革新。
2003年被定义为商业地产年，商业地产的发展如火如荼地开展着，一方面是市场形势一片大好，众多开发商激情介入，另一方面是开发规模越来越大，中国似乎昂首挺胸地走进SHOPPING MALL时代，且不管商业地产是否真的有那么火，但是在开发赚得盆满钵满的同时，也确实为许多大城市创下了不小的业绩，丰富了城市商业形态，充实了城市经济基础，甚至改变了城市的区域格局和商圈布局。
任何事物风风火火地发展的同时，总是会让人提高警惕，政府开始宏观控制平衡发展了，专家学者也开始提醒了，业内知性人士也开始反思了，即使是开发商在往钱包里装钱的时候也会想这钱是不是来得太快了，的确，这场火热的商业地产运动仍然不能掩盖其中出现的诸如空置率日趋增加、商场停业整顿等不良现象。
这让我想起了业内2000年的TOWNHOUSE年，经历过激情和冷静的挣扎和纠缠，TOWNHOUSE走上了模式革新的道路，所以随后的宽HOUSE取得了成功。某种形态发展到一定阶段，总是要面对前期透支留下的问题和隐患，而在此过程中，谁能够高瞻远瞩，率先变革，谁就能把握市场机会，取得更大的成功，同样，在这个分水岭上，总会有一批牺牲者和殉难者，这是历史发展的必然趋势。
商业地产在城市化进程突进、城市扩大化的过程中发展起来，在新城建设和旧城改造以及城市功能转型下城市格局所留下的商业形态空白中火热起来，但是它同样要在这个过程中成熟起来以获得更稳定的发展。
1、 定位模式：从购物中心到特色定位
从定位来看，中国的商业地产走过了三个阶段。第一个阶段是上个世纪90年代开始以百货业的建设和商业改造为定位；第二阶段是1996年以后大型超市和卖场的兴起；第三阶段是商业街的上马和购物中心的建设浪潮，由此，中国的商业地产走进了MALL时代。
房地产投资中最经典的一句话是：地段、地段、地段。但是很多十字路口或者米字路口的商业地产失利证明了投资者和发展商在考虑地段的硬件因素外，更要考虑项目定位、商户结构、经营管理、营销推广等软性因子。商业地产中开业调整、经营难以为续，甚至是清场整顿，乃至转型经营的现象并不少见，这些状况其实都是因为定位不准确所引起的。
因此，对于发展商来说，最需要注意的问题就是定位，对于盯着资本利益而贸然进入商业地产的没有经验的发展商更是如此。定位就是要根据项目的各种影响因素，整合可利用资源，找出项目最根本的优势和差异，以营造出商业地产的特色功能。“一站式购物”是一个很好的商业服务形态，但是却导致了同质化越来越严重的趋势，同时一味地追求“大”卖场规模效应，对项目所在区域的辐射聚合能力认识不足，则容易导致场大人稀的凄冷境遇。随着年轻化消费主题群的求新求异心理和个性化特征的日益明显，目前商业地产已经进入追求特色追求个性的时代，特色正在成为商业地产的生存与发展的灵魂，个性就是竞争力，有特色的项目才能在竞争中取得有利的地位。所以发展商应在定位上进行全面的考虑，不一定把目光都集中在购物中心这一种形式上。

2、 决策模式：从经验主义到政府宏观调控结合三位一体决策
决策是定位的基础，只有在合理的决策模式前提下，才能做出科学的定位，并为以后的持续经营做好铺垫和准备。由于目前商业地产所面临的市场环境越来越复杂，市场竞争也愈演愈烈，只有在对市场动态和竞争项目以及其它影响因素进行全面把握和分析，才能做出正确的决策，而这项系统工程仅仅依靠开发商是很难做得好的，正如上面所说的商业地产失败案例，根源在于定位，而定位不准确往往是由于开发商的经验主义所导致，在对环境把握不充分，未进行深入调研和综合分析的情况下，必然不能满足市场的要求，而这个苦果最后还是要由开发商来吞咽。
商业地产不仅是城市功能的必备形态，也是城市发展的重要支持动力，同时，城市扩大化会带来商业地产的繁荣，而商业地产的发展也会为城市稳固经济基础，在这种互动关系下，城市规划要考虑商业形态的格局，那么相反，商业地产的开发也必须适应城市规划的整体要求，因此在决策上，政府宏观决策是首要前提。
另外，咨询策划调研等中介服务公司由于具有丰富的市场调研和项目营销推广经验，所以从前期的区域消费能力和经济需求调研到区域经济形态特性的定位考虑，再到项目的招商和推广都能起到外脑的支持作用，而专业的商业经营管理公司在商业地产运营管理方面的专业水平将能够为发展商解决很多项目发展方面的问题，特别是在项目初期的策划阶段，让有经验的商业经营管理公司介入定位，以确保所打造出来的产品能够正确地迎合顾客的需求是项目发展的良好开端。
在政府宏观决策的前提下，利用咨询策划公司的外脑优势、经营管理公司的运营经验和发展商本身的开发能力和资源整合的三位一体决策模式，将更能保证项目的稳定发展和永续经营。
3、 开发模式：从自主规划到区域运营
只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能够提高商业价值，并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台，而也只有丰富的商业地产形态才能为城市的经济发展提供最有效的经济发展因子。
商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展的土壤。从目前各大城市的商业地产发展情况来看，都不同程度地存在着由于对城市商业规划的认知和理解不够准确和全面而造成定位失误，导致商业地产的黯然出局，这不仅影响了开发商自己的利益，也破坏了城市建筑格局（商业地产的外在载体空置甚至烂尾极大地影响了城市空间格局）和商业格局，还影响了业主、经营者及消费者的利益。
这证明了目前的商业规划仍然缺乏前瞻性，对规划细节缺少必要的市场研究和可行性考证，另外，由于很多开发商被高额利润吸引，介入其中，根据自己的土地套现计划进行商业物业的开发，由于没有经验且其目的只是为了圈钱，所以急于回笼资金，在项目定位和商业形态界定上不做过多考虑，在经营管理方面专业水平也不高，这使得房地产商无形中成为了商业规划的主体，从而使城市商业布局整体失控。
商业物业对于城市的区域发展具有不可忽视的影响作用，有利于提升区域整体的商业竞争力和商圈的形成，促进消费能力提高，增大消费规模，但是作为和社会公众密切联系的地产形态，商业地产的开发应该站在区域运营的高度，在符合城市规划的前提下，努力完善区域商业形态，营造社会公共商业空间，协调业主、经营者、管理者的关系，在提升区域经济力的同时发展自身开发水平。
“政府规划、企业经营、统筹开发、创造价值”应该是较为理想的开发模式。
4、 融资模式：从单一渠道到多元创新
从121文件实施以来，中国的房地产行业中融资就成了一个被经常提及的关键字，商业银行的准备金条例和近期的通胀风险也使房产大环境在资金运作方面有了更多困难。资金筹措的限制和资金流动性的降低，也使金融机构对房地产贷款心有疑虑。
近6年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20%以上，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长，但中国人民银行研究局课题组调查显示，我国房地产金融仍存在房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
因此，房地产业需要有新的资金筹措方式去满足开发的资金需求，而这一点在竞争激烈且风险较高的商业地产开发上特别明显，由于商业地产开发的前期投入大，资金回收慢（因为快速销售回笼资金对项目长远发展不利），同时在招商推广方面费用较高，而且在物业经营管理上也必须有持续的资金注入才能保证项目运作质量，所以相对于别的地产形态而言，商业地产作为一项长期的系统工程，对于资金的要求更为迫切，因此其在融资方面的手段也就必须尽快走多元创新的路子，对于信托、基金、债券等方式均可在政策允许的条件下进行大胆尝试。而近期深圳证券交易所综合研究所在《房地产投资信托基金研究》报告中提出的REITS可行性无疑将为行业提供一个新的思考模式，而北京国投成功运作的法国欧尚天津第一店资金信托对商业地产的融资创新具有直接的指导和借鉴意义，另外，专案集资（Project Financing）可能也是一个比较有特点的突破口。

[1] [2]  下一页