商业物业招商租赁管理

　　一.购物中心的决算
   　 商业物业的开发必须预测开业之后的收入,并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算,在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算,计算购物中心的开发费用和成本,进行投资和受益的经济分析,制定开业后的经营目标,并以此作为店面出租的依据。

　　二.招商和承租户选择
    　在招商过程中,有必要对每一个承租户进行评价,预测它们的经营前景,作为店面出租的指导。
    　第一,承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店面出租和租金关系密切。开发商的目标是选择合适的零售商,获得足够的租金,最大限度地出租营业面积,获得最大的利润来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指导,问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的,在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商,可以保证租金来源的稳定性,但是这些承租户可能达不到预期的销售额,(来自:www.fangchanshe.com)所以难以让业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题,反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店,还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。在一些地方,购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般,但是它们商品销售量大,所以,购物中心中一些非常好的位置,常常被这些购物者接受程度很高但信誉一般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经营能力很强,有时候却只能得到较低租金的位置。因此,购物中心在选择承租户时,需要在利润和稳定性之间做出选择。
   　 第二,需要保证商场商品种类的完整性。购物者对购物中心中只有一家商店出售某种商品不会感到满意,他们希望能够像在城市商业区购物一样,方便地进行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置,扩大商品覆盖范围,方便购物者进行比较,提供与城市商业区一样的竞争性和便利性,创造"购物气氛"。

　　三.承租户租金
   　 店面租金与商场的规模有关,一般大型购物中心的租金高,小型购物中心的租金相对低一些。如果规模相同,由于位置不同,租金也有差别,即使在同一购物中心,付出较多的租金能够得到较好的店面位置。
    　由于经营商品的种类和利润不同,并非每个承租户都能够交纳同样的租金。收取的租金一般分为两部分,一部分是按面积收取基本租金,称为抵押保证金或抵押租金,另一部分按销售额以一定的比例抽取,称为百分比租金。
    　百货商店是商业物业的核心,常常能够获得较低的租金,特殊的情况还能够有所增加,并随着面积增加而递减。小型百货商店常常作为大型购物中心的次级核心承租户,在中型购物中心中可能成为核心承租户,它介于传统的百货商店和综合商店之间,其商品经营范围和百货商店大致相同。因为小型百货商店对购物中心也很重要,所以它可以通过谈判获得较低的租金,但不会低于百货商店。
    　超级市场是商业物业的重要补充,多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店,它有良好的信誉,能够缴纳足够的租金。超级市场对中型购物中心和邻里中心的地位更重要,所以租金更低。超级市场提供的是方便购物,虽然在区域中心,购物者的兴趣不在比较购物方面,但研究表明,超级市场对于吸引人流的作用非常大,所以,在大型购物中心,超级市场还是必不可少的。除了超级市场之外,还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店,面积从50一200mz,井有较好的销售额。
    　综合商店一般占整个区域商业物业营业面积的4-9%,单位面积的销售额非常低,但它是购物中心必不可少的组成。它们常常是全国性的连锁店,具有良好信誉。它们对于小型购物中心可能非常重要,因此收取的租金较低。
   　 服装店要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是购物中心的重要成员。具有地方特色的服装商店数量很少,而且多数对购物中心不感兴趣。因此,它们在谈判中占据主动,能够获得比小服装店更低的租金,虽然它们不是全国性的连锁店,但是多数信誉好。商店规模是影响租金的另一个因素,一般小商店支付的租金高,全国性连锁店的租金低。
    　家具店对位置的要求不高,但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大,主要位于地下室,在主要营业层只需要小面积展示空间。
   　 购物中心的餐饮设施分为三类,即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅对购物中心来说非常重要,它能够吸引汽车交通,所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中,同时又不能脱离主要步行人流。
   　 礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音像制品商店和照相机商店通常由地方承租户经营,也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。它们能够有效地增加购物中心的吸引力,其销售收入也很高,收取的租金也相对高一些。
    　服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等,在购物中心中占的比例很小,不超过2%,但却是购物中心的必备成员。由于面积小,故抵押保证金比较低。