从物业管理角度看《物权法》
时间：02-01 17:49:34 浏览：6556次来源：http://www.fangchanshe.com 物业管理论文
《物权法》（草案，以下直接称《物权法》）中专章规定了业主权利，这是有巨大现实意义的。现在为什么物业管理工作难做，主要是缺乏法律依据，说了不算、算了不说，当然就难以让各方满意，矛盾多得受不了，《物权法》中有几个比较重要的内容可以解决一些现实中的问题。
对业主行使所有权的限制
由于所有权是绝对权利，所以过去长期只强调任何人不能侵犯所有权、不能妨碍所有权的行使，却很少限制所有权的行使，结果导致一些业主在行使所有权的时候，根本不考虑他人的利益。野蛮装修者有之、家里养猪者有之，你若劝阻这些人，他反而不满：我在我家里想怎么样就怎么样，你管着吗？
现在，《物权法》第七十四条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。这就是限制不合理行使所有权、保障他人权益的法律依据。依据这一条款，就可以理直气壮地阻止某些不自觉、不讲公德的行为。
绿地、道路、车库、会所的权属
现实中，很多小区都存在这样的情形：卖房的时候，其实已经把绿地、道路、车库、车位、会所等摊销了，可是等到您入住，还要再买车位，使用会所还要再交高额费用，实际上等于一个东西卖了两次。可是业主打官司往往很难办，为什么？因为在现实的条件下，业主很难举证说哪些是公摊部位或者公摊面积。
《物权法》第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”这一规定首先从法律上明确了业主对这些部位的共同所有权;其次，举证责任倒置，如果开发商不能举证自己具有所有权，就表明归业主所有，而不像以前那样由业主举证是属于业主的。 维修基金的用途
大家可能都不知道，维修基金是多大的一个数目，算一算能吓一跳。怎么用？却一直没有一个说法。所以长期以来，维修基金总是由政府控制。使用情况如何，业主一无所知。甚至有些地方出现了“物业管理公司申请、政府审批许可使用维修基金的情况”。这些都是错误的，因为维修基金是业主大家的钱，不是政府的钱，政府只是保管人，所以政府不能替业主做主。
《物权法》第八十二条规定：“建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布”。这其中，就明确了维修基金属于业主全体、归业主全体使用、受业主监督等内容。
但是，这其中“用于电梯、水箱”云云，有些多余和 嗦了。
起诉业主的主体
长期以来，有一个困扰大家的问题，就是业主大会和业主委员会能不能作为诉讼主体，对一些业主缺乏公德、损害社区公共权益的行为，由谁来进行法律救济？这个问题不落实，就很难有效制止这种不好的行为。
《物权法》第八十六条规定：“业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。业主会议和业主委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失”。
从这里可以看到几个效用：首先，业主会议和业主委员会，可以用自己的名义直接起诉无公德业主，这就避免了有些业主怕得罪人不敢过问的局面，也避免了物业管理公司由于法律关系不直接而无法起诉业主的尴尬，能够有效地遏制这些人不讲公德、损人利己的行为；其次，把一些如“任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建”等原来属于“不道德”范畴的行为明确界定为“违法”行为，有利于法院审理判决；再次，明确了诉讼请求可以多样化，有利于提起诉讼后的胜诉面。
行政机构进入社区执法
以前行政机关很少进入社区执法，甚至立法将社区都排斥在执法范围外，原因是认为社区不算是市政、社会公共区域，而是相对封闭的区域。很多不讲公德行为之所以泛滥，也与缺乏制约和处罚有关，躲进小楼成一统，无法也就无天了。
《物权法》规定：“建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规，对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。”这样，行政机关就有权进入社区执法，社区内如同大街上一样，都要接受法律管理与制约，这就会有效地制止一些不法行为，而不至于让一般民众有气没办法。
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