梁晓东先生在研讨会上的发言

    由和谐社区发展中心主办，搜狐网、焦点房地产网协办的“物业管理现状中的焦点问题与对策研讨会”于1月14日上午举行，本站特邀专家嘉宾梁晓东先生应邀参加会议，在研讨会上作为物业公司代表发表精彩演讲，引起现场阵阵雷鸣般掌声和激烈的讨论。

梁晓东：

各位嘉宾大家好，我今天的主题叫“物业管理与社区的交易成本”，我很喜欢读一个书，叫《北洋军阀与通知时期史话》，我读这个书非常有感触，到孙中山怎么在南方组织军阀，到袁世凯怎么逼皇上退位，到后面军阀混战，这些就是我这些年在北方经历的社区斗争的历史。所以，我谈我的课题，以这么一个前提为出发点。就是说物业管理存在的基础它是业主的财产，没有业主的所有权，就没有物业管理可谈。物业管理存在的目的则是财产的保值增值、延续发展。用一个很简单的话说，叫做为业主省钱，如果一个物业公司的所作所为增加了业主彼此之间的交易成本，我认为他是有害于社区的。因为本身业主的交易成本已经太高了。所以，对这样的物业公司，否定他，推翻他，我认为天经地义。但是如果一个物业公司的存在是降低大家的交易成本，我建议大家不要过多的去为难他。
这里首先给大家解释一个概念，什么是交易成本？交易成本是和生产成本对应的概念，就是生产成本是人和自然的关系，就是我们物业管理最基础的，宝洁员怎么把这个打扫干净，保安员怎么保证这个设施的按照。相对应的交易成本就是人和人之间的成本，前面听到很多专家、很到律师说了很多观点，但是这个观点站在一个人和物业公司角度博弈是很正确的，但是整体来说，业主之间的关系是很复杂的。这里面咱们描述我们业主之间的交易成本呢？我想问大家一个问题，这个问题就是我前两天问了一个业主，这个业主拿了四页纸给我们物业公司提问题，我们全体人员接待他，然后我们反问他。他要求我们严格管理违章车辆，我说我们人员一定会认真管理，但是我们在管理的时候，这个业主反过来辱骂我们，你路过了，你会怎么对他？这个问题我曾经问过很多人，但是没有一个人能给我真正满意的答案，就是说我会帮助物业公司指责这个业主，他绝对不会，这个业主回答非常坦诚，因为我也是业主，我和他是邻居，我不可能和他把关系搞坏，所以我当着他的面只能说你。反过来还有很多可笑的事情了，会有人在旁边拍巴掌，会说物业公司服务部到位，导致业主车没有地方停。这都是具体的微观个案，就说明凡是想为业主服务的人在孤军作战，这种情况导致了你们交易成本过高，你们在座的每一个人都是为了减少交易成本存在的，律师就是为了把没理顺的关系理顺，合同执行不了的执行下来。
所以，反过来谈我们对物业管理的一个设想的话，我认为业主委员会，包括维权的业主，你们的所作所为，也都要考虑到是否增加了所有业主的交易成本。如果你们增加的业主交易成本，我建议你们要对你们的行为进行判断，你们要有效的把开发商的作为，把开发商的作为和业主的个人行为分开。按道理说，如果所有资源我们都能掌握了，我们制止一个违章业主这么小的个案，你站出来的话，那么很大的事情，涉及到人身危险的事情，社区里面的暴力是很多的，这个时候正义的人才会得到支持，这一点很关键。按照我们对物业管理的设想，实际上我是做物业管理的一个从业人员，我认为不需要太多的制约组织，我们也不需要太多的立法，为什么？因为我们国家有法律，我们只要把我们国家的法律遵守好，操作好，我们就可以做更多的事情。按道理，一个普通的物业管理模式的话，有一些造血的社区，有贫血的社区。造血的社区是什么呢？就是每个人按照规定交物业管理费，你不交费，你就要交律师费，如果律师是免费的，你也是为物业官司的律师缴费，因为你肯定败诉。第二种，就是开发商很有前瞻性，参与的业主、设计人员都很有前瞻性，为社会提供足够的公共配套，像我们以前在莲花城管理费四块二，我们到山东第一个项目面积是33万，管理费用是一毛钱，低价物业管理费可以有，为什么？因为有大量的其他的产品。我要说的第三种模式是什么？大家把交易成本降到最少，网络就是最好的模式，他就是促进信息沟通，降低大家的谈判成本。大家在一个网络里面，你们利用好，你们在网络里面，每一个业主为其他的业主做出贡献，而不是对其他业主造成伤害。我们物业公司要求很简单，就是要是结构安全，保证外立面不能破坏。
最后，说到我的一个建议，我希望我们物业管理能够在社区发展里面担当一席之地，我们也在通过我们的实践努力去做，因为你们每一个业委会成员，你们为一个维权业主能不能做到像我们这样，碰到地上有烟头马上拣起来，过年过节的时候跟物业一线的保安、一线宝洁一起过年，一起吃年夜饭，一起看春节联欢晚会，你们做不到，但是我做了三次。所以，我建议在这个条例里面，我也提出我的问题，就是说物业管理本身就是一种委托关系，而不是服务关系，服务关系导致了现存的物业公司有大量的操作空间，很多物业公司超速度的原始积累，他们拿的钱是谁的钱？是你们业主的钱。所以，做好社区的安全秩序、情节、环境保护和设施功能正常，财产的保值增值，这些工作都是业主自己的权利和义务，跟其他任何人无关，业主完全有权自行组织各类安全管理活动和环境管理活动，并承担相应的责任。聘请或者不聘请其他个人和组织，应该根据业主集体意思表示来决定，这个时候不管你是物业公司管理还是业委会主任就要承担责任，你既然承担责任，你就要对违章的有约束权。这个同时也是珍惜我们一线宝洁员工，一线保安人员的劳动成果。所以说，我认为有必要在业主公约中增加更多的针对违章、可操作性较强的预防违章和纠正措施，使物业公司的管理得到有效的保障。
谢谢大家！

邵夏珍女士对梁晓东先生发言进行的点评

现场与会专家、人员对梁晓东先生的提问

直播实录：物业管理现状中的问题与对策研讨会