物业管理现状中的问题与对策研讨会

【提问】：梁先生您好，我作为一个业主提一个问题，您刚才发言的时候讲到现在法律已经都有了，不需要再弄什么法律了，但是你要知道中国的物业管理是一个新生的事物，而西方国家已经有长达最多有几百年、最少也是五六十年的历史，他们的法律法规也不敢说完善。我们物业管理最有根据的法就是《物权法》，现在也没有出台，怎么说业主不需要法律呢？如果没有这些法律，是不是可以使物业公司继续侵害业主的利益，而使业主之间互相陷入混乱呢？

　　【梁晓东】：我把我的观点表达一下，关于立法，就是你手上有什么样的法律，你就遵守他，这一点很重要。社会是在不断的严谨，交易成本凭什么不断的降低呢？像古代最开始是奴隶社会，然后变成封建社会，变成资本主义社会，为什么？每一步都是降低交易成本，但是我们现在的立法反应是反其道而行之的倾向，就是说每一个立法导致了更多的社区的非一体化，特别是像《物权法》，《物权法》如果过于强调私利，会导致在社区里面大量的践踏公共设施的现象存在。所以，我刚才表达这个观点是我一家之言，我也对这个观点承担责任，值得批评的也欢迎大家批评。

　　【提问】：是我有一个问题，我想置疑一下梁先生，当物业管理企业在维护业主公共利益的时候遭到抵抗的时候，你指望我们作为业主的人出来帮你，我觉得这个是不可能的，因为我们所有人都制服你费用了，这个费用就是让你做这个事情。相同的道理，您的文章中也指出来了，就是说小偷偷东西的时候警察就要冒生命危险过去，因为你的职业是警察，因为我们人民已经付了你的钱了，不可能我们所有人都跟小偷去打，而且警察有专门的设备，国家也给了他强制权利。所以，我觉得不能因为没有业主帮你怎么样，你就可以懈怠你的工作，我不知道你同不同意我的观点？

　　【梁晓东】：我非常同意舒可心先生的观点，我认为干物业管理和郎咸平说的信托责任很相似，我们做物业管理要做好，我们需要一个团队，这个团队有时候就会发生跟业主某个个人的冲突，在这个时候作为一个项目经理，你怎么进行选择。作为我们，尽可能满足业主的服务要求，但是如果一线人员受了太多的冤屈，或者是不断的遭受挫折感，以后他将没有办法开展工作。所以，我站在这个角度上，我不能贸然要求大家在座的各位以后碰到类似的情况都一定要挺身而出，但是至少要心理有数，并且立场上要对我们的保安员、对我们一线人员增加关怀，我觉得这个就足够了。实际上作为物业管理，他们需要什么？他们就需要暖暖心而已。业主有时候辱骂，包括殴打，做物业管理的人基本上都受过这个屈辱，为什么大家还要从事这个行业，为什么大家还要在这里做？并不是说赖着不走，我觉得这个话说的也是非常伤人的，我觉得这个是职业的责任感，我希望大家也能尊重这个责任感。

　　【提问】：我有一个问题是这样的，在我听到刚才您和舒可心老师争论的时候我有一点感觉，就是在我们的管理中，物业公司业是很苦的，那么存在一个本质的问题，就是说我们的管理，或者说当我们遇到这种问题的时候，我们没有一个监督，小区没有一个监督的机制或者机构。我们一再强调业主委员会或者是代表大会，他仅仅强调的是维权，而没有想到我们怎么监督我们自己的人，我们人民代表大会不光是为我们人民争取利益，同时也要为不遵守法律法规的人提供一个监督的体制。从法律上讲，法律是一个体系，同时社会除了法律体系还需要道德体系来规范。您作为一个物业管理人员，您希望在小区不管是机制还是机构，能够提供一个什么样的监督，对物业管理更有促进作用。

　　【梁晓东】：非常感谢这位朋友提这样一个问题，我可以借这个机会把我的根本观点跟各位表达一下。我认为监督，特别是业主的监督，他不一定非需要业主委员会主任、业主代表，或者是中介公司，我认为不需要这些。作为每一个业主，你自己该监督就可以监督，该举报就可以举报，这个《物业管理条例》上写的很清楚，公共设施被占用的可以处以罚款几万元到几十万元。所以，作为业主的监督，每一个业主都对自己的利益有非常强烈的敏感性，每一个业主都和项目经理谈谈话，给他们施压一下压力，谈话之后再书面函，这个慢慢就可以把社会扭转过来，但是很多人就是袖手旁观，不闻不问，他们自己反倒被孤立起来了。

　　再一个，我们作为物业公司怎么进行自我监督，我认为像我们前一段时间去上海万科进行学习，你一进服务中心大门，他就有一个管理服务报告，每季度都有，我认为这个作为物业公司应该有一套规范的汇报体系。谢谢大家！