《辽宁省物业管理条例（草案）》

第二十一条 业主委员会不依法履行职责或者严重侵害多数业主合法权益的，业主可以根据本条例第十四条第三款规定提议召开业主大会临时会议，依据业主大会议事规则重新选举业主委员会。
第三章 前期物业管理

第二十二条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。

前期物业服务合同应当包括下列内容：

（一）合同双方的基本情况；

（二）物业的基本情况；

（三）物业服务事项和服务标准；

（四）物业服务费用的标准和收取办法；

（五）业主和物业服务企业的权利义务；

（六）对物业服务投诉的处理；

（七）违约责任；

（八）争议处理方式；

（九）双方约定的其他事项。

物业服务标准参照国家有关物业管理服务的等级标准执行。

第二十三条 前期物业服务事项应当包括下列主要内容：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理；

（三）物业装饰装修管理；

（四）物业档案资料的管理。

业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。

第二十四条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

前款规定的住宅规模标准由各市人民政府具体规定。

第二十五条 建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备进行监督。

物业服务企业承接物业时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。物业服务企业发现资料、配套设施不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门报告，并书面告知建设单位。建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。

建设单位依法向物业服务企业移交的物业管理资料，应当自移交之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，并到所在地县房地产行政主管部门备案。

第二十六条 建设单位应当按照下列规定在物业管理区域内配置物业管理用房：

（一）建筑面积在5万平方米以下的按照不少于总建筑面积4‰配置，但最少不低于100平方米；

（二）建筑面积超过5万平方米的，超过部分按照2‰配置。

建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。

规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

第二十七条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对于属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位进行维修。建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，业主或者物业服务企业可以向有关行政管理部门反映。保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
第四章 物业管理服务

第二十八条 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得资质证书。物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务。

从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。

第二十九条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

资质证书遗失的，应当在所在地新闻媒体上公告后，按照国家有关规定申请补领。

第三十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同副本报所在地县房地产行政主管部门备案。

第三十一条 物业服务企业在物业管理活动中享有下列权利：

（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境秩序进行管理；

（二）依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；

（三）制止物业管理区域内损害公共利益的行为；

（四）法律、法规规定的其他权利。

第三十二条 物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列职责：

（一）履行物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁服务，保障共用部位及设施设备的完好；

（二）执行物业服务行业规范和服务标准；

（三）接受业主、业主大会和业主委员会的监督；

（四）妥善保管物业有关资料；

（五）接受有关行政管理部门的监督管理，配合居民委员会做好社区管理相关工作；

（六）法律、法规规定以及物业服务合同约定的其他义务。

第三十三条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前书面告知对方及物业所在地县房地产行政主管部门。

物业服务合同期满2个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。

第三十四条 物业服务合同期满不再续订或者依法解除物业服务合同的，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。

物业服务合同终止7日前，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

第三十五条 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。

住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

第三十六条 物业服务收费实行政府指导价的，市、县价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业管理服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。

第三十七条 价格主管部门和房地产行政主管部门制定政府指导价，应当开展价格、成本调查，听取业主、物业服务企业和有关方面的意见。

政府指导价的价格水平，应当根据经济发展情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。业主、物业服务企业可以对政府指导价提出调整建议。

价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当对物业服务企业服务内容和服务标准、收费项目和收费标准进行监督。

第三十八条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。

第三十九条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

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