《关于处置我市集体土地房地产开发遗留问题的实施意见》的通知

江苏省南京市市政府转发市建委等部门
《关于处置我市集体土地房地产开发遗留问题的实施意见》的通知
宁政发〔2003〕245号
各区县人民政府，市有关部门：
市建委、国土局、规划局、建工局、房产局、物价局、审计局拟定的《关于处置我市集体土地房地产开发遗留问题的实施意见》已经市政府同意，现予转发，请认真遵照执行。
二○○三年十二月九日
为切实贯彻落实国土资源部等五部委有关文件精神，按照市政府的统一部署，本着“一次清理，完善到位，不留后遗症”的目的，进一步规范项目建设的程序、管理和销售供应，妥善解决集体土地房地产开发遗留问题，特制定本实施意见：
一、处置对象
经过对全市集体土地房地产开发项目的调查和分类，在29个已建和在建项目中，把通过规划审查确认和工程质量安全检测的项目，列入本次集体土地房地产开发遗留问题的范围。
二、处置原则
1、条块结合，以区为主。在市政府、市集体土地房地产清理工作领导小组的统一领导下，充分发挥市、区、镇（街）三级网络的联动作用，以区为主，以镇（街）、托底责任单位为实施主体，市各有关部门积极监督配合，共同做好集体土地房地产开发遗留问题的处置工作。各区政府牵头负责辖区内的处置工作。
2、分类处置，完善手续。对集体土地房地产开发遗留问题的处置要加快规范手续，走上正常建设、供应轨道。根据项目不同条件，分别纳入全市经济适用房、中低价商品房或商品房范围，委托有关机构实行统一管理，规范运作。
3、区别对象，规范供应。集体土地开发房地产遗留问题中的房屋供应须与我市现行的经济适用房、中低价商品房和商品房供应政策全面接轨，防止出现非正常的政策梯度，引起更大范围的不稳定。按有利于购房主体中的本市拆迁户、本区农民通过补办手续合法解决其住房出路的原则，对此类人员购房及供应资格要严格审查，每户限购一套，并依法重新签订有关合同。对违法违规建设、购买别墅以及炒房者依法查纠。对违反规定购房的领导干部按党纪条规规定追究其违纪责任。
三、处置程序
根据“属地负责，以区为主，条块结合”的处置原则，由各区政府牵头按照“资金封闭，规划审查、清退登记，分类核算、委托建设、规范手续、统筹安排、补办两证、统一供应”的程序，对集体土地房地产开发遗留问题的处置负全责、负总责。
1、各区组织冻结本区内的项目资金，审计监管，封闭运作；审计部门组织对各项目成本、销售及资金使用的专项审计。
2、遗留问题项目涉及的原售房合同或协议依法均属无效合同或协议，各区依法履行公告手续，告知购房者，做好清理、清退和稳定工作。对属于本市范围内拆迁户和本区农民的购房户，组织清理。对其他一般购房户组织清退，凡不能提供拆迁证明，农民及宅基地证明的，一律清退。
3、各区负责按要求上报规划、设计资料，规划局逐项进行规划审查，对符合规划的发出规划审查意见（回执）；对基本符合规划的，提出规划调整意见；对不符合规划的全部冻结。根据市规划局发出的回执，市集体土地房地产开发遗留问题工作小组发出集体土地房地产开发遗留问题确认通知书。
4、各区组织项目单位根据集体土地房地产开发遗留问题确认通知书，按市“三房工程”建设领导小组办公室的要求，组织填报窗口表（附件1），重新登记甄别，并组织镇（街）审核，扎口上报区政府确认汇总后，以区为单位统一将项目窗口表报市“三房工程”建设领导小组办公室。市“三房工程”建设领导小组办公室负责审核窗口表。经“三房工程”建设领导小组办公室审定的窗口表，将成为审核费用、完善相关手续、确定购房人员身份性质的依据。各区凭经确认的窗口表，组织办理相关手续；各部门根据职责分工，做好工作。
5、在建项目：
（1）由市“三房工程”建设领导小组办公室将项目窗口表中的房源按“中低价商品房、经济适用房、普通商品房”三大类供应对象进行分类，并组织相关部门审核和测算费用。
①市国土局负责核算项目的土地费用。市建委、审计局负责审计核算项目已发生的建设费用。
②由市建委、物价局、房产局在考虑已发生费用的基础上，对项目费用综合测
算，提出分类结算价格，报市“三房工程”建设领导小组审定。
③市国土局负责对违法行为进行处理。
（2）对属于经济适用房、中低价商品房的在建项目由市建委、房产局分别按项目分类结算价格与各区签定委托建设和销售协议。各区负责按要求落实或调整项目托底责任单位。凡符合法律法规政策的可继续由原建设单位负责。凡不符合的，限期整改或调整托底责任单位。托底责任单位按中低价商品房、经济适用房管理办法和程序操作，并接受市相关部门和受市政府委托的市有关单位的监管。
（3）以区为主体，补办土地转用、征用手续。各区组织项目托底责任单位负责补办有关手续，各有关部门负责审批有关事项。市建工局负责按建筑法对工程质量监督管理。区政府负责对项目中内部市政、公建配套不足的，同步落实内部整改或周边替代配套，具体由区建设局负责审批核发执照。
（4）原购房者中的本市拆迁户和本区农民按分类供应价格和法定程序完善购房手续。严格审查，以窗口表为依据，按每户限购一套，重新签订有关合同。其余房源纳入全市中低价商品房、经济适用房统一供应。
（5）在建别墅，按评估底价组织拍卖。
6、建成已入住项目：
（1）对符合规定和要求的，市国土局负责对违法行为进行处理。
（2）各区负责补办手续，组织房屋安全质量检测，补办规划、建设、质检、销售等手续。以区为主体，补办土地转用、征用手续。
（3）各区组织对完善手续项目的管理工作，按有关政策确定房屋销售价。房屋销售价报市审计、物价部门审计、审批后，由各区向购房者收取房款，并代办“两证”。市有关部门对供应实施全程监督。
四、组织和责任

1、区政府作为责任主体，在维护稳定大局的前提下，负责妥善处置辖区范围内所有集体土地房地产开发遗留问题。
各区要按照全市统一要求，成立清理工作办公室，抽调职能部门专人组织辖区内清理、清退、完善手续、整改、补办两证等全过程手续。
各区组织项目情况调查，落实项目托底单位，补办各项手续，补交有关税费，整改质量、配套问题，指导和督促镇（街）、项目托底单位做好工作，完成市政府和市“三房工程”建设领导小组、市集体土地房地产清理工作领导小组交办有关处置集体土地房地产开发遗留问题的其他工作。
各区在资金筹措、使用方面，负责落实项目资金按项目为单位封闭运作，以项目平衡为原则。各区保证售房款首先完善各类规范手续应交税费；用于整改项目质量，市政和公建设施不到位问题；依法留足公共部位维修基金，物业管理费等法定经费，维护购房者合法利益。对项目资金盈余部分，在彻底处置完后，由区财政集中上收，用于调剂解决辖区内集体土地房地产遗留问题（如外部配套等）。项目资金如有缺口，由区政府负责组织镇（街）给予解决。
2、市各有关部门职责分工。
市建委负责补办建设手续，牵头市“三房工程”建设领导小组办公室关于项目分类方案的制定，组织中低价商品房收购供应工作，负责项目建设成本核定等。
　　市国土局负责市集体土地房地产清理工作领导小组日常工作运转，清理工作调查摸底组织，牵头提出处置原则和政策分类要求；负责土地征用，供地有关审核、报批工作；负责对供应对象中农民身份的确认；负责对违法用地执法查处等。
市规划局负责根据项目外部条件依法确认，提出规划审查意见，对符合规划的，委托区政府办理建筑工程规划审批手续。
市房产局负责补办销售手续，组织有关经济适用房供应管理，并牵头经济适用房定价工作。
市审计局、物价局负责成本审计、价格审核等工作。
市建工局负责落实项目质鉴工作等。
市监察机关对区、镇（街）和相关执法机关履行职责情况进行监督检查。
　　凡在规定期限内，对各阶段配合不到位的，市建委、计委、规划、土地、房产、物价等部门停办该行政辖区所有开发类项目手续。
此外，各执法部门依法对建设单位实施执法；镇（街）依法办理有关手续，开展建设工作。
五、期限
各区在2003年12月20日前，必须将所需资料报市规划局。如在规定时间内未报送全部所需资料的，视作自动放弃。
2004年2月底，完成规划、项目分类。
2004年3月底，完成窗口表。
2004年5月底，完成在建项目审计，成本核算定价（分类），上报土地案子。
2004年8月底，完成各项整改或落实整改资金、责任、工期；余房分期全市供应（中低价商品房，经济适用房）。
2004年9月－10月，少数遗留问题处理。
市集体土地房地产开发遗留问题工作小组和相关部门的办事时限计算，以各区报全资料为基准点。