《辽宁省物业管理条例（草案）》

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本条例。
 

第二条 本条例适用于我省行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。

第三条 物业管理实行业主自治管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

第四条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县（含县级市、区，下同）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

规划、物价、工商、财政、公安、民政、环保等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行协调、指导和监督，协调物业管理与社区建设的关系。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主大会和业主委员会的日常工作。

第六条 鼓励依法成立物业管理行业协会。物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。
第二章 业主、业主大会及业主委员会

第七条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。

第八条 物业管理区域由物业所在地县房地产行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，一般应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。

已经实施物业管理的不同区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。对已经自然形成且无争议的区域，当地居民委员会向县房地产行政主管部门书面提议后，经其确认无异议的，不再重新划分。

第九条 业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生业主委员会。

只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 业主筹备成立业主大会的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。

县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当自接到业主书面意见之日起30日内，指导成立业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组负责业主大会筹备工作。

第十一条 筹备组由业主代表、居民委员会代表5至9人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，所占的比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起3日内在物业管理区域内公告。

第十二条 筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。

第十三条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有1个物业的，共有人可以推选其中1人参加业主大会会议。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议召开的时间、地点、内容等事项通知全体业主。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

住宅小区召开业主大会会议，业主委员会应当同时告知相关的居民委员会，居民委员会可以派员列席。

业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或者临时会议的，物业所在地的县房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。

业主委员会应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用；

（四）协调业主、物业使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷；

（五）业主大会赋予的其他职责。

前款所称物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

第十六条 业主委员会由委员5人以上单数组成，任期由业主大会议事规则规定。

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1至2人，并在物业管理区域内公告。

业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

第十七条 1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体委员人数半数以上同意。法律、法规另有规定的，从其规定。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告。

第十八条 业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。

第十九条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；逾期未完成换届的，县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指派工作人员指导其换届工作。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十条 业主委员会委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员资格自行终止；以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的，由业主大会会议决定是否终止其委员资格。

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议，由业主大会会议决定是否终止其委员资格：

（一）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（二）不履行业主法定义务的；

（三）无正当理由连续3次不参加业主委员会会议的；

（四）不宜继续担任委员的其他情形。

业主委员会委员资格终止后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。

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