制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业和决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十八条 业主大会会议由业主委员会组织召开，会议召开的时间和形式由业主大会议事规则规定。街道办事处或者乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席业主大会会议。
根据业主委员会全体成员二分之一以上或者全体业主五分之一以上提议，业主委员会可以召开业主大会临时会议。
业主大会会议由业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府召集，任何单位和个人不得召集。
第十九条 业主大会应当按照本条例和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，不得与法律、法规和规章相抵触。
业主大会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力,并应当在物业管理区域内通告。
业主大会通过的物业服务合同，由全体业主共同承担民事责任。
第二十条 业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会成员由单数组成，一般不得超过十五人，其主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。
业主委员会成员应当具备下列条件：
（一）遵守国家有关法律、法规；
（二）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按时交纳物业管理服务费；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；
（六）身体健康，具备必要的工作时间。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业服务企业中任职。
第二十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议；
（二）执行业主大会作出的决定，定期报告有关决定执行的情况，提出物业管理建议；
（三）在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更、解除物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；
（六）对物业共用部位和共用设施设备维修、改造方案组织业主书面确认，并监督实施；
（七）监督管理规约的实施；
（八）组织筹集维修资金；
（九）组织业主委员会换届和成员补选工作；
（十）履行业主大会赋予的职责；
（十一）完成业主大会交办的其他事项。
业主委员会不依法履行上述第（一）、（三）、（六）、（八）、（九）项职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照规定组织重新选举业主委员会。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会议事规则；
（二）管理规约；
（三）经业主大会会议表决产生的业主委员会成员的基本情况。
备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知原备案部门。
第二十三条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。
业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。
第二十四条 业主委员会换届或者业主委员会成员资格终止、取消的，应当在二十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物进行移交。
第二十五条 物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。但物业使用人与业主约定的内容不得违反管理规约和本条例的规定。
业主应当将与物业使用人的约定，书面告知业主委员会和物业服务企业，物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。
本条例所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。
第二十六条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费,具体办法由业主大会和物业服务企业在物业服务合同中约定。
第二十七条 本市实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，由区县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加。
联席会议主要协调下列事项：
（一）业主委员会不依法履行职责的情况；
（二）物业服务企业在履行退出程序过程中出现的问题；
（三）新老物业服务企业交接工作中出现的问题；
（四）需要协调的其他物业管理情况。
第三章 物业服务企业
第二十八条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。
从事物业管理服务的中介机构和外埠来津从事物业管理服务的企业，应当向市物业管理行政主管部门备案。
第二十九条 从事物业管理的人员应当取得相应的资格证书，并定期参加物业管理的职业教育培训。
第三十条 物业服务企业享有下列权利：
（一）依照有关规定和物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；
（二）物业服务企业履行物业服务合同中出现的问题；
（三）物业服务企业或业主大会提前终止物业服务合同中的问题；
（四）依照物业服务合同约定收取物业管理服务费；
（五）根据业主的委托对造成物业共用的部位、设施、设备损失的，要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；
（六）法律、法规规定的其他权利。
第三十一条 物业服务企业应当履行下列义务：
（一）履行物业服务合同，提供服务；
（二）及时公布维修资金的筹集、使用情况；
（三）接受业主、物业使用人、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督；
（四）接受物业管理行政主管部门的监督管理；
（五）法律、法规规定的其他义务。
第三十二条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第三十三条 物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范和公共秩序维护工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。
物业服务企业应当配合街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会工作；政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当支持物业管理工作，不得干预物业服务企业正常经营和管理服务活动，不得乱摊派、乱收费。
第四章 前期物业管理
第三十四条 前期物业管理是指业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。
第三十五条 新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同至业主大会与其确定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。
第三十六条 新建物业的开发建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业规模在三万建筑平方米以下、非住宅物业在一万建筑平方米以下的，经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十七条 房地产开发企业出售新建商品房之前，应当制定临时管理规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人购买新建商品房时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认。前期物业服务合同和临时管理规约，对购房人具有约束力。
第三十八条 规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。
开发建设单位应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理服务用房。在物业竣工验收合格后三十日内，将建成的物业管理服务用房无偿移交物业服务企业。
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