东营市物业管理暂行办法

《东营市物业管理暂行办法》已经市政府批准，现予发布。

市长刘国信

二OO五年五月十七日

东营市物业管理暂行办法
第一章总则
　　第一条为了规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　第三条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
　　第四条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
　　县区房产行政主管部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、市政、城市管理行政执法、公安、物价、民政等部门按照各自职责，共同做好物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会
　　第五条房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　(四)参加业主大会会议，行使投票权；
　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　(六)监督业主大会和业主委员会的工作；
　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
　　(十)法律、法规、规章规定的其他权利。
　　第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；
　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　(四)按照有关规定交纳专项维修资金；
　　(五)按时交纳物业服务费用；
　　(六)法律、法规、规章规定的其他义务。
　　第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域由房产行政主管部门根据下列因素划定：
　　(一)业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
　　(二)属于一个自然街坊或者封闭小区；
　　(三)有关居民委员会的设置情况。
　　第八条同一物业管理区域内的全体业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。
　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　第九条物业管理区域内，入住率超过50%且业主要求成立业主大会的，应当在县区房产行政主管部门指导下，由进行前期物业管理服务的企业会同建设单位(包括公房出售单位)、业主代表组成首次业主大会筹备组，组织召开首次业主大会。前期物业管理服务企业不召集首次业主大会的，在县区房产行政主管部门指导下，由业主召集。
　　物业管理区域内，分期建设的住宅物业，符合前款条件的，应当召开首次业主大会。
　　第十条住宅物业业主在首次业主大会上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米增计一票。一个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30%。
　　第十一条业主大会履行下列职责：
　　(一)依法制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　(三)选聘、解聘物业管理企业；
　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十二条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，按照规定的会议形式和表决规则进行。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。
　　第十三条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　(四)监督业主公约的实施；
　　(五)业主大会赋予的其他职责。
　　第十四条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
　　提倡居民委员会成员和业主委员会成员经法定程序相互兼职。
　　第十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员基本情况等材料向物业所在地的县区房产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。
　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当重新备案和公示。
　　第十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
　　业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告经费使用情况，接受业主质询。
　　第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
　　第十九条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等有关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，听取居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
　　第二十条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十一条建设单位在销售物业之前，应当依法制定业主临时公约，并向物业买受人明示；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　第二十二条住宅物业及其同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3人或者建筑面积小于2万平方米的，经物业所在地的县区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十三条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第二十四条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第二十五条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　第二十六条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　第二十七条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当按照规定要求向物业管理企业移交有关资料。在前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当按照规定要求向业主委员会移交有关资料。
　　第二十八条建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。建筑面积10万平方米以下(含10万平方米)的，按照建筑面积的4‰配置，但不得小于100平方米；建筑面积超过10万平方米的，超过部分按照3‰配置。规划行政主管部门在审批建设项目和规划验收时，应当予以审核。
　　物业管理用房的所有权依法属于业主，不得买卖和抵押，由物业管理企业使用并负责日常维护，物业管理企业不得自行改变物业管理用房用途。确需改变用途的，经业主大会同意，业主委员会依法到规划、房产等行政主管部门办理有关手续后，方可改变物业管理用房的用途。

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