第三篇 物业管理与房地产开发(土地开发与管理 基本知识)

区位理论

区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说，是伴随着工业、农业、商业、交通运输业和城市的发展而产生和发展的。区位理论在宏观上研究一个地区的布局优化问题。

城镇土地定级

通过对城镇内部的土地进行综合评价，揭示城镇内土地的使用价值和价值在空间分布上的差异性，并划分出土地级别，在此基础上测算土地级差收益。

现代西方经济学地租理论

认为土地这一自然的生产要素与资本难于区别，把土地看成是资本的一种形态，因而相应把地租看成是利息的一种形态。如同利息是取决于资本的边际生产力一样，地租取决于土地的边际生产力。同时，又认为土地和资本存在着区别，资本的供给可以是无限的，土地的供给是有限的。所以，对土地的需求成为决定地租的惟一原因。

马克思的地租理

论马克思经济学说的重要组成部分，如同其他组成部分一样，也是在批判地继承和发展资产阶级古典经济学的基础上建立的科学理论体系。马克思地租理论对地租的性质、来源、形成等一系列问题都做了科学的规定和说明。(1)地租的性质。地租的实体是劳动人民创造的剩余价值，在私有制社会是地主的剥削所得。商品经济条件下，剩余价值分解为利润、利息、地租，地租由超额利润转化。但地租是剩余价值中特殊的、独特的组成部分，必须将地租与利润、利息严格区别开来。如果把地租看成是投资的利润利息，"地租的存在被否定了，从而地租实际上就被解释掉了"(《马克思恩格斯全集》第26卷第26页)。(2)地租的产生。地租来源于社会而不是来源于土地。由于土地是稀缺的自然物，又可以被垄断，在一定的社会条件下出现土地所有权。他人使用土地就要向土地所有者支付费用即地租。"土地所有权本身已经产生地租。"(《马克思恩格斯全集》第25卷第851页)(3)不同形式地租的共性。不同社会历史条件下地租形式不同。但是，"不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式"、"土地所有权特有的经济表现"(同上书第714、701页)。在社会主义条件下，土地所有权仍然存在，因而地租也仍然存在。社会主义社会的土地最终应全部国有化，地租归国家所得，用于国家支出。(4)地租与土地资本的关系。投入土地的资本会提高土地的使用价值和经济效益。如果是土地所有者自己投入，除获得利润、利息之外，会提高地租量。、但这并不意味着地租是投资的利润、利息。"土地在投资以后会提供地租，并不是因为已经在土地上进行了投资，而是因为这种投资已经使土地变成一个比以前有更高生产率的投资场所。"(同上书第841页)(5)地租与价值规律的关系。提供地租的土地产品其生产与流通受价值规律支配，在农业成本构成低的情况下，农产品按价值或低于价值出售，只要出售价格高于生产价格，就可以提供地租。转化为地租的超额利润的形成，是价值规律运动的结果，而不是对价值规律的否定。但是土地所有者收取地租本身，并不是由等价交换的价值规律所决定。"土地所有者总想取得地租，也就是说，总想不花代价而获得什么东西"，"不管这种土地是处于自然状态，还是已被开茧 (《马克思恩格斯全集》第25卷第869、698页)。

土地资本

为了适应建筑、居住等各种用途的经济技术要求对土地开发后再开发投人的物化劳动和活劳动，它形成固定资产，提高土地使用价值和经济效益，在通常情况下，可以提高土地的地租量。土地资本所形成的固定资产，比如在城市土地上兴建的各种基础设施，都是人类劳动产品，有价值，与自然物土地不一样。土地资本或者合并在土地中，或者埋藏在土地里，或者建立在土地上，因而有时与土地本身实际上很难分开，但在理论上一定要分开。(1)从实物形态上看，土地资本所形成的固定资产，与其他任何固定资产一样，会逐渐损耗直到不再存在，而土地本身是永恒的。(2)从补偿的内容和形式看，土地资本所形成的固定资产，其磨损所取得的补偿是价值实现，补偿的形式是收回投资和取得利润，而土地出租是取得土地使用权让渡的代价，即土地所有权在经济上的实现，其形式是取得地租。

土地价值

经济学上的"价值"特指生产产品所凝结的社会必要劳动。在土地有无价值问题上，我国学术界观点很不一致。(1)无价值论。土地本身是自然物不是劳动产品，因而不凝结价值。已开发土地，虽然技人了人类劳动，但投入的劳动主要形成被称为"土地资本"的固定资产，土地不过是起这类固定资产承载体、容纳体、附着体的作用，土地本身并不因此凝结价值，价值凝结在这类固定资产本身。(2)有价值论。土地价值是地租的实体，地租是土地价值的转化形式。其观点又可分为两大类:一，未开发土地未投入人类劳动，无价值，但已开发土地投入了人类劳动，因而土地就有了价值。城市土地由于建设城市基础设施凝结了大量人类劳动，所以城市土地价值大于农村土地，城市土地地租地价也相应大于农村。二，不仅已开发的土地有价值，未开发的土地也有价值。土地是不可再生不可替代的自然资源，土地的稀缺性、有用性就是价值。

土地投机

囤积土地，人为制造供求紧张局面，哄抬地租地价，牟取暴利。由于城市土地在经济景气情况下总是大幅度升值，私有制社会中，城市土地投机活动相当普遍，建筑投机主要是土地投机。

炒卖地皮

香港地区对土地投机的称谓。

城市面积

指城市行政区域内(不包括市辖县)的全部土地面积(包括水域面积)。城市面积由市区面积和郊区面积两部分组成(郊区面积:见市、镇的设置)。

市区面积

市区面积按民政部门或规划部门确定的区域范围计算。

城市用地面积

指城市行政区域内的各项用地面积。包括:居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。

城市规划区面积

指由城市总体规划确定的城市规划区面积。规划区是城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制城市总体规划中划定。

居住用地

指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。包括:住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。(1)住宅用地：指住宅建筑用地。(2)公共服务设施用地:指居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜场、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。(3)道路用地:指居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地。(4)绿地:指居住小区及小区级以下的小游园等用地。

公共设施用地

指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

市政公用设施用地

指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。

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