【摘要】房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示,对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。本文简单介绍了关于房地产权属登记制度的基本概述,点明我国现行房地产权属登记在制度存在的三大缺陷:发证主体不统一、赔偿机制不完善及法律效力较低,并针对缺陷提出了自己的建议对策,以此来完善我国现行房地产权属登记制度。
【关键词】房地产权属;登记;统一
房地产是我国特有的不动产定义,指用于开发经营服务目的的不动产,按我国的房地产相关法律规定,能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和依附于土地上的房产。房地产登记是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。
1 房地产权属登记概述
1.1 房地产权属登记基本内涵
房地产登记,又称为不动产登记,是指国家法定机关依当事人的申请,对有关房地产权利信息、客体信息等进行登记,并对所登记信息赋予一定法律效力的制度。房地产权属登记是房地产权属管理的重要组成部分。
从宏观角度看,目前我国房地产权属登记基本可以分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和其他登记。从登记客体的角度划分,房地产权属登记又可以分为房产登记和地产登记。从登记管理的角度划分,房地产权属登记还可以分为静态登记和动态登记。
在我国,因为登记是房地产行政管理机关依职权而实施的行政行为,它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理与被管理的关系。它的目的在于为行政权力对房地产制度的监督管理和国家征税提供现实的依据,所以当前我国的房地产登记体现的是一种房地产行政管理部门与登记申请人之间的管理与被管理关系。由于这种房地产登记制度在性质上所具有的浓重的行政干预色彩和在内容上所着重强调的管理与被管理的关系,学界一般认为,我国房地产登记制度具有公法性,它与民法物权意义上的登记制度稍有不同。
1.2 房地产权属登记的重要性
1.2.1 对国家的意义
通过对房地产进行登记,国家能够实现对各类土地和房屋的有效管理,防止和避免房地产交易中的各种违法行为,且有利于收集和建立各种房地产档案资料, 珍惜和合理利用每一寸土地。
1.2.2 对房地产权利人的重要意义
通过对房地产权利人所属房地产进行登记和发证,达到对房地产物权的确认和公示, 保障房地产权利人的合法权益。
建立房地产权属登记制度不仅能够确认房地产权属状态、保护房地产权利人合法权益,同时房地产管理部门对社会公开房地产权利变动的事实,标识房地产流转的各种过程和结果,保障了房地产交易的安全性, 为城市规划、建设、管理提供科学依据。另外通过对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查,可以取缔或处罚违法行为。
2 我国房地产权属登记制度的现状及存在问题
1990年12月建设部发布城市房屋产权产籍管理暂行办法,标志着我国房地产权属登记开始走向制度化、法制化。1994年7月八届全国人大常委会通过中华人民共和国城市房地产管理法,明确规定了房地产权属登记制度,从法律上进一步明确了房地产物权的确认和公示是实行房地产权属登记,确定了房地产权属登记制度的法律地位。2007年10月第十届全国人民代表大会第五次会议通过物权法,进一步重申不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记不发生效力。由此看出我国关于房地产权属登记问题在逐步完善,但在发展历程中仍存在很多缺陷:
2.1 房地产权属登记的发证主体呈现“两类多级”的局面
登记部门不统一,登记分散在多个部门中,因受部门利益的驱动,多头收费,相互不协调。如一个房地产权属要分别由土地管理部门和房屋管理部门进行权属登记。登记的权属证书不统一,不同部门的登记管理,必然会发出不同的权属证书。如房地产转让既要办理土地使用权登记,又要办理房屋所有权登记,给房地产交易当事人带来诸多不便。因此,应制订统一的房地产或不动产登记法律,以结束这种房地产登记法律散乱和矛盾的局面。房地产登记的这种模式造成资源的浪费,工作效率低下,严重影响了民事主体进行房地产交易的积极性。
2.2 登记机关赔偿责任的规定存在着缺陷
我国房地产权属登记制度没有关于登记机关法律责任的完整规定,唯一可以见到的就是《 城市房屋权属登记管理办法》第 37 条规定:“ 因登记机关工作人员过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”这条规定虽然肯定了房屋登记机关的赔偿责任,但没有规定土地权利登记机关因错误、不当登记给有关当事人造成损害的赔偿问题,将主观过错(故意或过失)规定为登记机关承担赔偿责任的要件,与《国家赔偿法》和《民法通则》的相关规定相悖逆。
2.3 总体立法层次较低,权威性差,缺乏统一性和可操作性
现行的房地产权属登记体系基本上由行政法规和部门规章组成,法律只是规定了最基本的原则。但由于行政法规和部门规章的规定远不及法律的规定那样严谨,这就使得我国很多关于房地产权属登记的规定在制定程序方面不十分紧密,遗漏许多缺陷。这些行政法规和部门规章的出台,多是伴随着我国房地产业的不断发展、针对当时房地产权属登记领域中出现的棘手问题而制定的,颇有“ 头痛医头,脚痛医脚”之弊。加之这些规定的制定主体多样化,避免不了在一定程度上过多考虑部门利益,容易存在效力上、内容上的矛盾和重复,以及调整范围上的缺失。
3 针对我国房地产权属登记制度的缺点提出自己的一些建议
3.1 弱化行政管理色彩,统一房产和地产的权属登记管理机构
我们长期以来把登记作为行政机关职能来行使而不是公示方法,从而造成了登记与行政机关的设置与职能合一的问题。应尽快结束房产和地产分开登记的模式,成立一个统一的机构来进行房地产的权属登记工作,而且要把这个登记机构从房地产行政管理机关中分离出来,弱化其行政管理的属性。目前,对于选择哪个机构作为统一的登记机关,尚有较大的争议。主要观点有:法院登记说、行政机关登记说、现状妥协说和土地机关登记说。只要能解决登记机关的独立性和统一性的问题,改变登记机构的行政机关属性,具体的名称可以条件成熟时再来确定。
3.2 以过错责任原则为核心,建立房地产登记机关赔偿责任制
通过法律明确规定房地产登记机关在一般情况下应承担过错赔偿责任,并将赔偿的理由确定为:
3.2.1 因登记机关的原因造成登记错误;
3.2.2 无正当理由拖延登记时间;
3.2.3 无故拒绝有关当事人的正当查询请求权;
3.2.4 无正当理由驳回当事人的登记请求权;
3.2.5 登记机关工作人员与他人恶意串通。
建议在房地产登记机关内部建立严格的责任追究和赔偿制度,当发生不当登记给权利人造成经济损失的情况下,不动产登记机关对外承担赔偿责任之后,可根据登记工作人员的过错程度,向其本人追偿,以确保工作人员增强责任心,从而使内部责任制度与外部责任制度相结合。同时应注重建立起与过失责任赔偿制度相关的其他配套制度。例如:设置赔偿基金,明确规定不动产登记机关将登记费收入中的一部分作为赔偿基金;严格登记人员的选拔和培训,实现登记人员的同质化;建立完整统一的登记类型,将总登记、初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记和更正登记等制度包括其中。
3.3 完善现有的房地产权属登记法律制度
以发展我国房地产业为出发点,我国应当在权属登记领域制定统一的法律法规,确保房地产权属登记制度最大限度地保障当事人的合法权利、促进我国房地产业的健康发展。
参考文献:
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