【摘 要】近年来,房地产调控政策一直是人们关注的焦点,作为一个发展迅速的地级市,常德房地产市场在这几年也经历了快速发展的过程,当前房地产市场经如何发展,政策调控起着至关重要的作用。
【关键词】调控政策;常德市;房地产市场;影响
自住房制度改革以来,我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段,2010年以来,国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段,对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例,分析了房地产调控政策的影响,并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。
一、2012年上半年常德市房地产现状
2012年上半年,常德市城区商品房竣工面积减少,常德城区的房地产开发投资额及商品房销售面积同比均呈下降态势。常德市房地产市场在持续从紧的宏观调控政策影响下,市场观望加剧,调控影响日益明显。
1.2012年1-6月常德市房地产环比价格指数波动较小,同比价格指数小幅度回落。2012年1-6月常德市房地产环比价格指数分别为99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地产同比价格指数分别为100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。
2.市城区商品房销售面积和销售量缓慢下降。上半年城区商品房销售面积为29.28万m2,1-6月商品房销售面积分别为63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地产调控政策的影响,商品房销售数量缓慢下跌,1-6月市城区商品房销售量分别为609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根据市房管局数据显示:市城区商品房库存量持续减少,截至本月底商品房库存量大概在2500-3000套,比上季库存有所减少。
3.市城区商品房销售额缓慢下跌。上半年市城区商品房销售额12.7亿元,1-6月商品房销售额分别为2.63亿元、1.29亿元、2.52亿元、2.16亿元、2.16亿元、1.94亿元。其中2月包含春节,是房地产市场的传统淡季,故销售额较小。
二、常德市房地产市场观望加剧的主要原因
1.国家宏观调控政策影响明显。和2009-2011年常德市房地产市场的快速发展相比,2012年上半年,全市房地产市场一方面受调控政策的持续影响,投资型需求和改善型需求都受到抑制,银行信贷额度的控制也使得部分刚性需求被暂时限制。另一方面,持续从紧的调控政策使得消费者对未来市场预期持谨慎态度,加上部分项目在价格上采取明升暗降,使得消费者对房价下降期望值加大,加上大众对房地产市场不看好,市场观望氛围浓厚。
2.开发商新开盘和每月推出房源减少。2012年上半年,在调控政策未出现任何松动迹象之时,常德市房地产市场总体上处于一种胶着状态,开发商、购房者都在博弈。上半年常德市房地产开发商平均每月新开盘3-4个,推出房源300-400套,今年开发商推出房源和去年同期相比减少,一定程度上抑制了购房者购买需求。
3.购房者买涨不买跌的心理影响。在这种卖者看涨保值、买者看跌观望的僵持局面中,潜在购房客户由客户看多、买少,转换到了看少、买少的局面。上半年房地产销售价格虽然较去年同期略有上涨,但房地产商为促进销售采用送面积、现金返还甚至是直接价格折扣等方式来吸引购房者,实际成交价格和去年同期相比基本持平。购房者预期房价持续走低,导致购房者延迟购房需求,市场观望加剧。
三、促进常德市房地产市场可持续发展的对策建议
常德市房地产市场的发展既要保护低收入群体和普通大众的购房需求,也应促进常德房地产市场可续续发展。房地产行业是上游行业,辐射影响到建材、建筑等相关行业,对常德市经济发展具有推动作用。
1.保持调控政策的连续性和权威性。对当前的过火房地产市场需持续调控,加强宏观管理,充分考虑政策的延时性,增强政策的前瞻性,保持其连续性,进行适当的预调、微调,促进房地产市场健康发展。2011年,“新国八条”、“限购令”、“调整个人住房转让营业税”相继出台,各种调控政策在很多人看来仍然是政府的暂时民意的妥协,但坚持到现在,很多开发商、个人已经谨慎起来,认真面对这些政策。现在房价上涨的压力仍然存在,但只有政府继续严厉的调控,房地产市场才能保持可持续发展。
2.建立健全完善的土地管理审批制度。有一些企业无视国家土地管理法律法规,擅自改变土地用途,搞起来房地产开发;还有个别主管部门隐瞒不报,导致一些违法问题长期得不到解决。这说明我国目前的土地管理审批制度不够完善。只有进一步推进国有土地的市场化供应,不断规范土地供应方式,完善供应市场,使土地资源在市场机制的作用下实现供需平衡,为房地产市场的稳定、持续发展提供坚实的基础。
3.政府各部门要贯彻落实房地产调控政策。各相关部门须严格执行国家和省一系列房地产的调控政策,建立和完善房地产市场价格调控管理措施,包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施。加大房地产市场价格执法力度,从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为,维持良好的房地产市场秩序。
4.加快建设廉租房和经济适用房,提高其在新建住宅比重。地方政府在房地产市场发展过程中必须要考虑到低收入群体的购房需求,要求开发商建廉租房和经济适用房要占到新建住宅比重的10%左右,缓解低收入群体的购房压力,使低收入群体能够感受到社会经济发展带来的好处。
5.切实强化价格监测工作。基层房地产市场监管部门需建立和完善价格监测制度,及时收集和掌握房地产市场价格信息,科学研判市场价格走势,对市场价格变化情况及时进行分析、研究,对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报,为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。
6.全面落实明码标价规定。政府相关部门一方面应加大政策宣传力度,提供政策咨询服务,及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传,帮助房地产经营企业做好商品房销售明码标价工作,做到“一套一标”。另一方面,组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查,督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容,对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正,对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处,确保商品房销售明码标价工作的有效落实。
