房地产开发成本核算中存在的主要问题
成本核算对象不确定房地产项目用地一般范围都比较大,属于整片开发,分期进行开发,产品形态有多层、小高层、别墅、商业地产等。因为项目范围大,确定成本核算对象是以整个开发项目还是分期、分片或分类型为成本核算对象,在核算过程中不确定。
成本费用的归集和分配方法不确定房地产企业开发过程中发生的建安工程费合同造价比较清晰,可以直接记入开发成本。而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本,它是一个总计的金额,属于总个项目的成本需要进行归集和分配。但如何进行分配和归集不确定。
成本核算周期不确定房地产开发因为开发周期长,只能按期核算开发成本。它核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,企业就可以准确核算企业的经营利润。房地产开发中的公共基础配套部分往往不能及时结算,会影响整个项目的核算。
虚增建安成本有些房地产企业为了压缩利润,特别是为了应对汇算清缴时少缴纳税金及决算土地增值税时少缴纳税金,房地产企业往往在建安成本上会想办法,故意伪造建安合同,自己花钱去开工程票,这样虚列并结算工程成本。
任意调换不同项目间的成本房地产企业一般有几个不同项目同时开发,由于各项目所处位置、类型以及取得土地的价格等均不同,使得各项目利润空间也不尽相同,如有的是经济适用房,有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税,会有意将不同项目间的成本任意调换。
对成本管理的重视程度不够成本管理是一个由始至终的过程,不仅仅是对项目开发施工过程阶段进行事中和事后控制,更为关键的应在于项目前期设计阶段。我国现有房地产开发企业绝大多数是由其他行业经过初期资本积累后转入房地产行业的,对房地产开发过程中的成本控制的理解过多局限于具体施工过程的成本控制;房地产开发企业普遍存在成本意识薄弱,成本管理方法不够先进;以及对项目的决策、设计、招标等阶段重视程度不够,管理水平低下等问题。
存在问题的原因分析
房地产企业管理者素质参差不齐房地产企业在我国来说还是一个相对新兴的行业,因为房地产企业的高利润,让越来越多的人进入到这个行业中来,很多是由其他行业进行管理,企业必须要认识到清欠工作的一个重要性,对于已竣工项目所形成的应收款项必须要进行统一的管理,最好能够设置专门性的办公室来处理这样的事情;其二是我们必须要形成严格而有序的对账制度,清欠的人员必须要做好款项的对账工作,相关的工作人员要定期与业主核算,确认完毕之后要签订,这主要目的就在于保证收账工作能够有根有据,防止出现呆账和死账。最后,作为清账的工作人员,必须要及时的养成与业主频繁沟通的喜欢,这对于发现业主可能欠款能够有足够的了解。
加强对应收账款的内控管理在这个过程中,我们首先要做的就是要确认科学合理的信用政策。如果在市场经济的条件下,施工企业能够提供给甲方适当的信用期和信用的政策,并在先前形成一定的制度,一方面能够给市场提供完善可靠的良好形象,从另一个角度来看,也有可能增强企业的中标率,使他们对应收的账款做到了然于心,可以保证相关账目的清晰与准确;其次,我们应该制定科学而有合理的催收制度,建立完善可靠的责任制度,将奖惩体系积极的引入,将相关的责任争取落实到人,公开透明,奖罚分明。其次,我们必须要建立起完善的应收帐款的管理与分析制度,对应收账款的分析主要应该包括各个建设单位的信用状况和企业应收账款的指标,要切实重视对客户资信程度的有效评估,利用计算机技术来对档案进行切实有效的管理和规划,与此同时,我们需要根据市场的现实情况对相关的使用动态进行调整,使企业能够维持在一种可以控制的风险在内。最后,应该健全企业内部各个环节的配合度,作为财务部门的人员来讲,他们要保持应收款项经手人员的稳定性,其次来讲,对于应收款业务中每一个细小的环节,都应该健全与之相关的内控制度,最好能够形成一整套完善的流程体系,对结算过程中的每一个具体的环节进行严格的限制;最后,企业必须把好质量控制关,要重视合同的效力,保证质量,只有这样,才能避免建设单位拖欠工程款项的发生。
综上所述,我们应该切实加强对应收款项的科学化管理,认真做好清收工作,从根本上来减少企业可能产生的坏账,有效的提高企业的盈利能力,增强企业的核心竞争力,保证施工企业能够在复杂的建筑市场竞争环境之中获得长远的发展。
