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时间:02-01 17:49:13 浏览:6683次来源:http://www.fangchanshe.com 房地产策划
4、有限产品专一型——指项目根据市场的特征,集中精力开发有限的的产品线以适应有限的或单一的需求市场。与产品专一型不同的是,有限产品专一型关注的是目标客户群的单一和市场单一两个方面,考虑了产品组合的宽度,而忽略产品组合的长度和深度。例如一些住宅项目锁定了目标客户群就是为改善型的客户,则其产品不一定就是130平方米的豪宅,而有可能就是既有一居室也有四居室,甚至是错层、跃层和复式,只是每一种产品在长度和深度上有所限制,比如一居室只是限制在某些朝向不好的产品,二居室则限制了其面积的区间就是定位在120平米左右的舒适性二居等。
5、特殊产品专一型——企业根据自己的专长,开发某些在市场上有竞争力的特殊产品项目。上述四种类型都是站在市场的角度进行了产品组合的区分,其实随着市场的发展,一些企业会在某些产品的开发上形成了核心的竞争优势,在项目的产品组合上也就会力争追求这种产品的组合。例如,万科在设计技术上远远超过了同行业的发展,并在天津万科水晶城项目上获得情景花园洋房的专利,这样在很多万科类似的项目上都会将此种产品考虑到产品组合当中。还有像奥林匹克花园,其产品的最大特征除了将运动的概念引入项目的开发当中以外,郊区化类别墅的开发也是其最大的特征。
总之,目前房地产市场上项目的产品种类繁多,仅住宅项目的户型就成千上万种。不是开发经营的产品越多越好,当然,项目也不能仅仅开发经营单一的产品。项目在确定上述的具体产品组合策略时,应该依据不同的情况,可以选择不同的动态性产品组合类型。 三、评价方法 上述分析是对产品组合的种类进行了区分,但如何评价一种产品组合的优劣则是产品组合选择的关键。除了考虑地块的素质、市场的特征和企业的经验外,一种分析产品组合是否健全、平衡的常见方法。就是在三维空间坐标上,以x、y、x三个坐标轴分别表示市场占有率、销售成长率以及利润率,每一个坐标轴又为高、低两段,这样就能得到八种可能的位置,不同的位置代表产品组合的不同的价值取向,从而有利于结合企业自身的标准来判断某类产品组合的优劣。这种方法又称之为三维分析图法,如下图所示: 有关于这三个概念的内涵,利润率概念不需要多解释,但为什么不同产品间的利润率会有差异需要解释,例如,商铺的利润率会相对高于别墅的利润率,别墅的利润率会相对高于写字楼的利润率,写字楼的利润率会相对高于普通住宅的利润率;在各自成本收益对比限制下,四居室的利润率会相对高于三居室的利润率,三居室的利润率会相对高于二居室的利润率,二居室的利润率会相对高于一居室的利润率。因此开发不同产品的利润率会有高低之分。销售成长率,对于一个区域来说,可能是处于市场的起步阶段,先富起来的群体会首先购房,由于其购房能力较强,又对居住条件要求较高,大的三居室、四居室和跃层的销售状况十分良好。但随着市场的发展和消耗,市场中的中层会逐渐成为主流,这样二居室的市场就十分看好,也可以说是销售成长率较高。市场占有率,比较简单易懂,也就是项目所提供的产品在区域市场中所占的份额。这个概念的优劣需要和销售成长率相结合才具有实际的意义。市场占有率高但不是销售成长率也较高的产品,则带来的只能是风险的加大。