偿债能力比率
从图中可以清楚地看出,1999-2000年,三个比率同步提高,房地产开发企业的短期偿债能力有所增强;2000-2001年,现金比率继续提高,表明其短期偿债能力继续增强,而现金流量比率和到期债务本息偿付比率均有较大幅度降低,表明其短期偿债能力有较大幅度下降;2001-2003年,现金比率持续降低,表明短期偿债能力不断减弱,而另外两个现金流比率先有较大幅度提高,而后又有较大幅度降低,表明短期偿债能力先增强后减弱;2003-2007年,三个比率都在较低的值徘徊,表明短期偿债能力比较稳定;2007-2008年,三个比率均有大幅下降,该行业短期偿债能力都有大幅下降;2009-2010年,现金比率持续提高,似乎表明行业短期偿债能力不断增强,而另两个比率则在经历了骤然升高后又骤降,短期偿债能力在经历突高后,已降至历史低位。从图2中可以明显看出:总体看来,资产负债率在1999-2005年间不断升高,表明行业的长期偿债能力不断增强,而在2005-2006年该比率现小幅减小,表明行业的长期偿债能力有小幅降低,2006-2007年该比率巨幅减小,表明行业的长期偿债能力巨幅降低,2007-2008年,该比率巨幅上升,表明行业偿债能力巨幅提高,2008-2010年该比率持续提高,表明行业偿债能力持续增强;现金流量比率则表现的更为复杂,波动更加频繁,但大的趋势与资产负债率反映的情况近似。
营运能力比率
从图中可以看出,存货周转率和应收账款周转率除了2008年前后,其他年份变化非常接近。1999-2002年,两个比率持续同步上升,表明行业营运能力不断增强;2002-2004年,两比率持续同步下降,表明行业营运能力不断减弱;2004-2007年,比率先有较大幅度上升后又回落至2004年水平,表明行业营运能力先较大幅增强又大幅下降;2007-2008年,存货周转率巨幅上升,而2008-2009年有巨幅下降,2010年继续保持下降态势,而在2007-2010年期间,应收账款周转率则一直平稳的在低位徘徊。
盈利能力比率
从图中可以看出,主营业务利润率和总资产 报酬率几乎同步的反映了样本年间行业的盈利能 力变化。1999-2001年,两比率同时持续下降,表明 行业的盈利能力在持续下降;2001-2005年,两比率 同时低位徘徊,表明行业的盈利能力一直不强; 2005-2007年,两比率持续快速升高,表明行业的盈 利能力持续增强;2007-2008年,两比率均有所下降,表明行业的盈利能力有所减弱;2008-2009年,两比率均有所上升,主营业务利润率更为明显,表明行业盈利能力增强;2009-2010年,两比率或保持不变或有所下降,表明行业盈利能力下降。
通过上述分析可以得出以下结论:1999-2001年间,房地产开发企业在其短期、长期偿债能力不断增强,营运能力也不断提高的同时,盈利能力却在持续减弱。正是因为其盈利能力和营运能力在接下来的2001-2005年持续不高,导致在此期间行业偿债能力不强。
2008年是个特殊年份,在该年前后,基本上表征行业财务状况的各种财务比率均有大幅变化。究其主要原因是金融危机和之后的宏观调控的影响。这表明房地产开发企业受经济环境和宏观政策的影响非常大。
涉及现金流量的比率似乎比非现金流量比率波动更加频繁,且具有先导性。这似乎表明现金流量指标对经济环境和宏观政策的变化更加敏感,其他指标则有一定程度的滞后性。五、政策建议在房地产业高速发展的过程中,房地产开发企业不宜盲目扩张和过度开发、投资,这很可能无益于增强企业的盈利能力,反而可能降低企业的偿债能力,增加财务风险。由于房地产业具有高杠杆效应,房地产既有必需品的特性又有投资功能,该行业的过度增长几乎必然导致宏观调控,而宏观调控又几乎必然影响该行业,若不顾自身能力盲目增长,很有可能导致财务困境。
