一、我国房地产税收体系
我国现行的房地产税制,是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。我国现行的房地产税收体系中,直接针对房地产本身的税收有城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税,与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税(2000年1 月1 日停征)、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。按照征税发生的环节,可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税收有两种,即耕地占用税和固定资产投资方向调节税;针对房地产保有环节的税收有两种,即城镇土地使用税和房产税;针对在房地产流转环节,目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税、教育费附加。
除了已经实行的11个税种外,现在还有一个争论比较大的一个税种,就是物业税。物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
二、我国现行房地产税制存在的主要问题
(一) 税种繁杂、重复征税
目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达11种,占我国实际征收税种数量的一半,而且许多税种之间存在税基重叠,重复课税的情况。如房产税与城镇土地使用税存在重复课税。房产税和城镇土地使用税条例颁布时,房产的原值中一般不包括土地的价值,因为土地都是无偿划拨的。因此,不存在重复课税问题。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》,全面推行土地的有偿使用,此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值,这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税;另一方面还要再缴纳土地使用税,很显然存在重复课税问题。
(二) 课税范围狭窄、税基覆盖不全
这在房产税和城镇土地使用税两个税种上表现最为突出。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区,而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前,许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的临界区域,其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别,却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。
(三) 税负结构不合理, 房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重
世界各国重视对房地产保有环节征税,而房地产权属转让的税收则相对较少,而我国房地产税费在开发流通环节税费多、负担重,在保有环节课税少、负担轻。目前的房地产税制基本上是不卖不税、不租不税,一旦租售,则数税并课,造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。在房地产的转让环节,土地增值税的税率则过高,现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率,若再加上5%的营业税和25%的企业所得税,企业的实际平均税负水平达到40%以上。
(四) 计税依据失当, 税率设置不合理
突出表现在城镇土地使用税和耕地占用税计税依据和税率失当。城镇土地使用税开征的早期由于土地的收益差别体现并不明显,因此,当时的计税依据是纳税人实际占用的土地面积,但随着社会经济的发展,土地收益的差别日益明显,我国现行城镇土地使用税应由按面积课征变为按土地价值课征,而现行城镇土地使用税的税率也不合理。与按土地面积课税相适应,我国现行城镇土地使用税的税率为定额税率,主要按照城市的大小将适用税额分为4个级次,其中最高税额30元/平方米为最低税额0.6元/平方米的50倍,似乎较大,但就税额差别的绝对额而言,最高税额与最低税额之间的年差别仅为29.4元/平方米,这样的税额差别与我国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的。
(五) 税制本身存在有欠公平之处
我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的地方,例如因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定,企业自用的房产按照房产原值扣除10%~30%之后的房产余值每年按1.2%的税率计征,而出租房产则按照租金收入的12%计征。这种规定导致了两种税负不公状况的产生:第一种,处于城市繁华地段的老房产,由于其建造较早,因此账面原值较低,但由于其所处地段较好,若出租则租金往往较高。所以,这类房产若出租,其承担的房产税一般远远高于自用所承担的房产税。第二种,处于稍偏远地段的新房产,由于其造价较高而租金收入较低,此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税。因此,现行房产税的规定常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。另外城乡税制也不统一。
三、我国房地产税收改革的若干建议
制度改革的基本框架。针对现实存在的问题,笔者认为今后税制改革的总体思路是:精简税种,明确税基,正税清费。改革的内容包括土地、开发环节、占有环节、交易环节和相关的税费改革。从立法、执法到监督,以及地方政府部门的相关配套措施一定要跟进。
对土地使用环节的相关税收改革。将现在在土地出让时一次性缴纳的土地出让金改为按年征收土地地价税,而每年缴纳的税金根据土地的市场价值的定额比例计算,在改革的初期可以若干年进行一次比例调整。同时取消耕地占用税,完善土地增值税税目,设置土地转移增值税、土地租赁增值税和自然土地增值税。
对房地产流转环节税收进行精简。取消房地产交易领域的营业税、城市建设税和教育费附加,将其合并到所得税中;同时将印花税合并到契税当中,扩大契税的征收范围,因为印花税和契税在很大程度上存在重复征收,而契税更具有实际代表性。另外,在房地产取得税类开征遗产税与赠与税,可以弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位,遗产税和赠与税应实行“高起征点,高税率”的原则。
房地产保有环节税制的完善。笔者认为以中国现在的物力财力以及相关的制度和技术都达不到开征物业税的条件。一方面,国人对物业税的认识还存在一定程度的偏差,在一段较长的时间内是很难接受的。另一方面,开征物业税的税基、税率如何确定,税收优惠和累进税制该如何设定,估定价值采用何种估价方法等问题面临重大的挑战。另外,物业税的开征需要中央和地方政府的很健全的配
套政策的支持,这其中还会涉及到中央和地方、政府和企业之间利益的博弈,还需要健全的税收信息披露制度。这对于我国现阶段还是一个比较遥远的设想。
但是,面对我国房地产税收“重流转,轻保有”的不足,可以从以下几个方面进行改革:第一,进行房产税改革。改当前按房屋原值一次减除10%-30%后的余值计征的办法变为按房屋的评估价值计征;将目前的从价计征和从租计征统一为从价计征,税率也应该统一。第二,如前面所说,取消城市土地使用税和耕地占用税开征地价税,以土地的评估价值作为计税依据,向土地的实际占有者征税。第三,开征土地闲置税。土地闲置税以闲置未用的土地为课征对象,对闲置土地的实际持有人课税。
最后,在我国法制和经济发展条件成熟的情况下,在相关技术,物力财力得到满足的前提下,借鉴国外的成功经验,适时适当地推出物业税。
