【摘 要】房地产开发项目管理主要是指对建筑产品、市场需求、资金三者相结合的一种管理模式,其中,对资金的管理最为重要。针对我国房地产开发所面临宏观形势的影响,房地产开发项目管理中对现金流的管理也成为了重点之一。本文将主要从现金流的角度分析房地产开发项目的管理,以期能够有效促进房地产开发项目的管理与发展。
【关键词】现金流;房地产开发;项目管理
在房地产开发项目当中,现金流主要是指房地产公司在一定会计期间按照现金收付实现制,并通过一定程度的经济活动,如投资、经营、筹资等活动而产生的现金流入与流出的总称。房地产开发公司可通过对现金流的分析,科学合理的对房地产开发项目进行有效管理,从而尽最大程度地控制房地产开发顶目中存在的风险。
1.房地产开发项目中的现金流概述
在房地产开发项目当中,现金流作为一种能够有效地反映公司有关现金与现金等价物的流出、流入等信息的一种现象,其对于整个房地产开发项目都起着重要的作用。根据房地产开发公司对于项目所投入资金的不同用途,可主要分为筹资活动、投资活动、经营活动三方面所产生的现金流。
其中,筹资活动所产生的现金流主要是指房地产开发项目中债务规模与构成,及公司资本等发生变化活动所产生的现金流量。筹资活动中的债务主要是指对外举债所借入的款项,而公司资本主要是指与资本有关的现金流出与流入。
投资活动所产生的现金流主要是指房地产开发公司长期资产的购建,以及各种投资及处置活动产生的现金流量。房地产开发公司长期资产的购建主要包括无形资产、固产资产、递延资产以及其他资产等。
经营活动所产生的现金流主要是指在房地产开发公司中,将筹资活动与投资活动所产生的现金流量除外之后,将所有交易与事项所产生的现金流量统称为经营活动现金流。经营活动所产生的现金流量又包括土地转让、房屋销售、房屋出租、工程发包、土地征用与批租、设施材料购买等等的交易与项目的现金流量。
2.现金流对房地产开发项目管理的意义
在房地产开发项目当中,其开发项目的管理主要是以现金流管理做为核心而展开的。房地产开发项目管理是根据项目开发的流程、投资、前期准备、施工、后期销售等阶段对房地产开发项目现金流动的期限与数据进行合理安排与规划的一种管理。
现金流作为房地产开发项目管理中收付实现制下的一个重要概念,是一种可以随时用来支付的银行存款、库存现金等。现金流的管理在房地产开发项目管理当中属于一种全面性与系统性的管理模式,针对于其他企业或公司单纯的现金管理模式而言,现金流管理是对房地产开发项目现金流转过程、现金流量等实行的一种动态管理。房地产公司只有通过对现金流实行有效的手段进行管理,才能够确保整个房地产开发顶目管理的整体性和全面性,现金流对房地产开发项目的影响见图1。
3.基于现金流角度分析房地产开发项目管理
3.1房地产开发项目策划准备期的管理
房地产开发项目在策划准备阶段,均需要有大量的资金投入,以用来购买土地,并进行项目的开发策划、方案设计等等,此阶段的房地产开发项目大多被称为纯投入阶段。在房地产开发项目策划准备期,只有大量的投入资金,并没有盈利收入,所以,作为房地产开发公司,在策划准备期的现金流出量是非常大的。
从现金流的角度来分析,此阶段对于房地产开发项目的管理多是在购买土地、开发策划、方案设计及报建等方面进行管理。如对项目开发前期购买土地所需要的现金进行统计,并针对将购土地目前现有的价值、未来销售所能产生的效益利润等进行分析,再通过缜密的计算,确定现阶段土地购买的现金流出能给未来的销售环节带来丰厚的利润。通过权衡房地产开发项目现金流出的成本与风险,来保证未来销售所能产生现金流入的能力与效益。从而,通过一系列行之有效的管理手段,使房地产开发项目在策划准备期可以尽最大可能地避免或降低今后风险的发生率。
3.2房地产开发项目建设期的管理
房地产开发项目通过策划准备阶段之后,便进入到了项目的建设阶段。房地产开发项目建设阶段的工作主要包括有项目的招投标、确定项目施工单位、项目的施工质量与进度管理、项目的竣工与验收等等,见图2。房地产开发项目建设期,所投入的资金也比较大,所以仍可将此阶段算作资金的投入阶段。
房地产开发项目的建设前期,因为工程项目的建设所需,日常均有一定量的资金流出,这部分资金多用来购置施工所用材料及设施设备,从而来进行对整个项目的建设工作,另外,还有一部分资金用来支付施工人员的工资。当房地产开发项目由建设前期逐渐进入到中后期时,在建设期一定的时间段内将会与销售期相重合,因此出现在建设期进行预售的情况。预售时房地产开发公司将会收取一定额度的购房定金等,从而在竣工前会有一些现金的流入。对于房地产开发公司而言,因为此阶段会产生一定的收入,因此由之前不断地资金投入开始渐渐地转向资金的回收。但是,在房地产开发项目建设阶段,其现金流出量仍旧是大于现金流入量,现金的净流量还是呈负数的形式。
从现金流的角度进行分析,此阶段对于房地产开发项目的管理,多是以控制建设成本为主。基于大多数房地产开发项目的建设周期都比较长,有时其项目要经过一两年或者更久时间才能竣工完成,因此,此时所投入的资金额度也是非常的大。在此阶段应该根据建设项目的实际情况,做好对成本的有效控制,通过科学合理的计划、预算、调度等手段,从而有效地优化现金的使用,最大限度减少现金的支出,并控制降低房地产开发项目潜在的财务风险。
3.3房地产开发项目销售期的管理
在房地产开发项目的销售阶段,通过对顶目建设产品的销售,将会出现大部分资金流出转化为资金流入的现象,通过有力的经营销售,从而实现房地产开发项目的赢利局面。房地产开发项目在通过建设阶段之后,项目工程已经属于竣工并经验收完毕后,此时已经进入到了销售阶段。对于销售阶段的管理也是非常的关键与重要,只有通过合理的经营手段,才会有大批资金的回收,因此,现金净流量也将由负数形式逐渐朝着正数转变。
从现金流的角度进行分析,此阶段对于房地产开发项目的管理,将更有效地加强对销售模式等方面管理,使其能够将现金流的流入量达到最大程度的提高。此时,房地产开发项目将会通过现金不断地流入,而达到最终赢利的目的。
4.结束语
综上所述,在市场经济条件影响下,房地产开发项目中现金流对于整个项目的发展起到了很大的影响。因此,房地产开发公司应该实时地掌握现金流量的动态信息,并通过对投入资金的有效控制与合理调度,从而起到化解并降低风险的作用。房地产开发公司通过对现金流的重视与控制,有效提高其资金的使用效率,从而为房地产开发项目的稳定与持续赢利提供可靠的保障。
参考文献:
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