房地产私募股权基金是指通过非公开方式面向包括个人和机构的少数投资者募集资金而设立的,以未上市房地产企业的股权为主要投资对象的房地产投资基金。为解决资金压力,自2011年初起越来越多的房企探索改变原有的融资模式,以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本。此外,一些传统的基金管理公司也看转型参与房地产私募基金的设立和募集。由此,构成了房地产私募基金爆发式增长的行业背景。
一、房地产私募基金的现状
1.房地产基金数量创新高,募资难背景下募资金额仍有涨幅。
2012年共计94支私募房地产投资基金完成募集,相较于去年的67支增幅明显,相比之下新募房地产基金的金额的增幅则不那么显着,90支披露金额的房地产基共计募资59.55亿美元,同比仅增长1.6%。新募基金数的增加反映出房地产市场一个回暖的趋势,在经历政策打压、中国经济增速放缓、央行降息释放流动性后,投资者对房地产市场的信心开始出现反弹。
2.房地产并购出现数量金额双回落
2012年并购市场共发生房地产并购案例100起,涉及金额39.04亿美元,数量金额皆与去年相比有不同程度的下滑。由于2011年房地产并购市场的爆发已对该领域的存量市场有所消耗,在土地供应有所控制的前提下,今年房地产行业的“待并购项目”势必有所减少。而大型房企下属房地产基金今年动作频繁,也在一定程度上削减了大型房企直接参与并购的潜在交易。
3.房地产投资数量持续四年上升,投资方式酝酿转变
2012年房地产行业共发生投资80起,其中披露金额的77起涉及投资金额32.09亿美元,投资数量相较2011年有所上升,但总体金额却同比下降11.6%。投资于项目公司的项目建设与启动阶段仍是绝大多数房地产基金的首选目标;投资方式上,在现阶段采用股权与债权结合方式投资依然处于主流地位,此外采用全股权投资方式的房地产基金比例有所增加,采用可转债与过桥贷款方式进行投资的房地产基金也有一定比例。
二、私募房地产投资基金投资发展方向
中国私募房地产投资基金在资金投向上也呈现出分歧,商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产及养老地产等细分行业,均吸引了私募房地产投资基金的关注。
1.盛世神州房地产投资基金
北京盛世神州房地产投资基金(有限合伙)(母基金)于2010年的7月28日成立,注册资金为5亿元人民币,是全国第一家在国家发改委成功备案及北京市第一家规范注册的私募人民币房地产基金。致力于推进中国城市化进程;致力于增加保障性住房和普通商品住房有效供给,缓和供求矛盾、平抑房价;致力于缓解政府建设保障房的资金压力;致力于优化房地产开发的融资结构,构建房地产业人民币股权基金运营的创新模式,创造与开发商共赢的合作空间,搭建社会资本源头性分享房地产开发红利的投资平台。
2.高和投资
高和投资于2009年10月在北京正式成立,是中国首支人民币商业地产私募股权基金,专注于投资一线城市核心区域商业类物业(包括写字楼和商业)。高和投资为安全性资本提供了专业的房地产投资理财服务,提供了投资产品及相应的资产管理服务,从而实现了投资者的丰厚收益。通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源,出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本,提供针对安全性资本的商业地产的解决方案——“资产精装修”。
3.建银精瑞资本
建银精瑞资本成立于2008年,是国内最早一批成立的房地产基金,也是目前市场上投资房地产细分领域最全的基金,其基金总规模约为220亿元人民币,基金投资涉及城乡一体化、保障性住房、基础设施建设、商品住宅、商业地产、养老地产、工业地产等各方面的房地产细分领域。目前参与管理近100亿的城乡一体化基金,从资本出发为地方政府城市化发展提供支持。
从以上国内从事不同方向的基金公司可以看出,私募基金投资公司主要提供咨询、技术层面的管理服务,并且主要优势在于项目决策、拓展或者物业、营销等后期运营,对其整体建设并不负责。日前,众多大型房地产公司进入房地产私募领域,因其特有的地产管理经验和品牌优势,打造出独特的地产私募全行业链条公司组织模式,值得关注。
三、复星集团星浩资本全产业链条公司组织模式
星浩资本成立于2010年,是一家涵盖私募基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围的综合性管理公司,专注于投资中国首创、高成长性、高回报率的创新型城市综合体。星浩资本旗下基金的投资人包括复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团等数十家中国知名企业领袖,核心团队在房地产领域具有深厚的融资、投资、开发管理及商业运营经验,并由一支共事多年、合作融洽、经验互补的优秀团队执行管理。作为市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一,星浩资本已经发行到第三期基金,并且成为2011、2012年中国单笔最大私募基金,取得巨大成功。其全产业链条公司组织主要优势在于:
1、私募基金与地产品牌结合,形成众多合作联盟
星浩资本是复星集团全权投资,作为私募基金新贵,其在投资领域的经验并不丰富。但是源于其星浩资本定位理念,由民营企业联合组成,汇聚资本与资源,形成极其关键的初始投资资源,例如复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等。另外,伴随着私募基金与地产品牌的结合,星浩资本进一步扩大联盟步伐,与参与其项目开发的承建商、材料商、品牌商等进行合作洽谈合作,形成稳定的合作双赢联盟。
2、实现自我开发管理、营销,利于基金监控
私募基金回款压力巨大,对于开发周期较长的房地产行业,实施公司全过程的管理和控制,有利于基金的稳定和回收。原则上,房地产私募基金在投资期内会直接持有项目公司50%以上的股权,通过对项目开发、运作、销售的全盘控制(监督或牵制)确保基金的投资安全。除此之外,基金还会向项目公司委派董事、监事、财务专员等,实行公章、财务共管等措施,以确保基金在项目公司中控制权的稳固。
3、商业择机运营,有利于价值实现最大化。
商业运营是决定整体商业潜在价值最为重要的一环,私募基金尤其对商业发展最为敏感,因其升值潜力周期较长,风险系数较大,因此投资较为审慎。全产业链条的发展能够从决策定位初始对其商业定位、布局功能、运营等系统考虑,实施中期能够进一步从建设环节保证质量建设,后期能够提前招商,打造品牌,缩短商业开发的周期,并且利于“资本精装修”的细化。全产业链条的实施可以对商业发展实施评估,较为准确地定位商业退出时机,或者再次募集商业运营基金,继续持有物业,运营升值。
四、结论
从2010年起,我国房地产行业调控政策持续收紧,使得拓宽融资渠道成为房地产开发企业的首要问题,而我国体量巨大的民间资本缺乏投资渠道。在此背景下,私募房地产基金快速发展,2010年被称为我国“地产基金元年”。然而,在其快速发展的过程中仍存在诸多尚需改进之处,全产业链条组织模式成为私募基金因其独特的发展形势出现,具有一定的借鉴意义。
参考文献:
[1]高扬.我国房地产私募股权基金发展趋势与对策研究[J].经济师,2012,3:281-282.
[2]郑小晴.我国私募房地产基金发展机遇与瓶颈研究[J].建筑经济,2012,362(12):54-57.
