随着我国建筑行业发展,建设项目管理体系越来越完善,特别是全过程工程造价管理模式,广泛地应用于建设项目管理,取得了良好的效果,被项目管理者广泛认可。且全过程工程造价管理模式逐渐完善。经实践证明,政府保障性住房项目科学地运用全过程工程造价管理方式,能有效控制建设成本,并有序推进保障性住房项目建设,缩短项目立项至项目竣工验收时间,从而实现成本最小化。
本文以深圳市区级政府投资保障性住房项目开发建设为例,阐述以区住建部门为项目开发建设主体,全面负责项目推进及协调工作;区建筑工务部门为项目实施单位,协助相关建设工作并主要负责施工管理。结合实际,论述全过程工程造价管理在政府投资保障性住房项目前期、实施以及竣工验收阶段的具体应用。
一、项目前期工程造价管理
项目前期做为项目开发建设的准备期,对项目工程造价相当重要,已成为一个不可忽视的阶段。针对政府投资保障性住房项目特点,区住建部门通过采取一系列有效措施,严格控制项目立项、可行性研究、设计、概算、招投标等环节的工程造价。结合项目实际情况,重点把控不利因素,合理确定项目工程造价,力争项目竣工结算价不超概算批复投资额。与此同时,加大与协调相关部门力度,采取特事特办、绿色通道等方式,缩短前期手续办理时间,使项目早日开工,以利于工程造价控制。
(一)项目投资决策阶段
政府投资保障性住房投资决策阶段是进行工程造价管理的重要阶段,这一阶段对建设项目工程造价的控制,在总体上起到决定性作用。区住建部门将依据保障性住房项目特征,与咨询单位应充分进行沟通,比如户型相对较小、有装修要求等特征。并分析项目地理位置地质、征转地及拆除等项目工程造价影响因素。确保项目立项等批复文件投资匡算的准确性,为投资决策做好依据。严格做好项目投资管理,避免建设项目工程造价存在后续的概算超估算、预算超概算、决算超预算的“三超”现象,影响工程项目的效益。
(二)项目设计阶段
设计阶段对建设工程造价的影响最大。设计费一般只占建设工程全部费用的1%,但对工程造价的影响却达75%。所以在项目作出投资决策后,控制造价的关键在于设计,这也是工程造价控制的重点。政府投资保障性住房项目该阶段,通过区住建部门公开设计招标、组织召开专家评审会以及严格的审图制度等一系列措施,加强项目工程造价管理,使项目设计经济合理,达到最优化。并提高了设计图纸的深化程度及质量。
首先,通过公开招标,并区住建部门会同区建筑工务部门组织设计方案专家评审会,聘请建筑、结构、经济等方面专家组成评审组,根据保障性住房要求及相关规划,对设计方案的小区规划、建筑结构类型、日照、户型、套内面积使用率、装修标准以及绿色建筑等各方面进行严格把关、全面评审。并审查设计方案各经济指标的合理性,使保障性住房设计达到功能完善、质量可靠、经济合规的要求。
其次,与设计单位签订限额设计责任书,在专家评审意见的基础上,对设计进行进一步优化,使各项指标满足要求并经济合理,严谨概算超估算现象。
最后,施工图审查环节不容忽视,而且非常关键。通过专业审图公司的施工图审图,避免施工阶段因图纸问题,引起设计变更及索赔,造成工程造价增加。
(三)项目招投标及合同签订阶段
项目施工招投标,是采用公开招标,通过竞争方式以合理的最低造价来择优选择施工企业的一种有效机制。通过竞争方式选择承包商,不仅有利于确保工程质量和缩短工期,更有利于降低工程造价,是造价控制的一个重要手段。政府投资保障性住房招投标及合同签订,由区建筑工务部门负责,充分发挥该部门具有大量招投标及合同签订经验优势,以期达到最佳效果。
招投标阶段,重点审查咨询公司招标文件编制的质量、投标单位施工方案的合理性及后续合同谈判的合同条款严谨、合法性。比如招标控制价文件工程量清单是否存在漏项、所选择的施工方案是否合理以及材料、人工、机械价格合理预测。评标时,特别注意投标企业施工方案的优劣,一个合理施工方案以及工期,对施工工程造价有着不可忽视影响。
施工合同签订阶段,因施工合同作为贯穿整个施工过程的结算过程的主要文件,是确定工程造价的主要依据,对工程造价的控制起着十分重要的作用。所以,应高度重视施工合同签定工作。首先,区建筑工务部门,应根据保障性住房房屋建设合同特点,组织相关人员进行施工合同拟定及合同谈判。比如,根据保障性住房工程特点进行合同条款及审核、明确规定甲、乙方的责任和义务、并审查合同条款的严谨以及合法合规性。特别是造价条款,应由丰富经验的专业工程师进行把关。比如为了有效防止竣工结算时,施工单位编制竣工结算书时,工程量多算、重算以及费用高套现场的发生,合同中明确施工单位竣工结算书审核率条款,如竣工结算时有超合同约定审核率时,将进行相关处罚。
二、项目施工及竣工阶段的工程造价管理
(一)施工阶段
项目施工实施阶段,是项目资金大量投入,最终形成建筑产品,实现项目投资的过程,对建设项目全过程造价管理来说也是最难、最复杂的阶段。因此,该阶段造价管理不容忽视。
施工阶段现场主要有区建筑工务部门负责管理,并落实责任到人,保证每个保障性住房项目都有专人负责。因施工阶段将存在诸多不确定、无法预测的特殊情况。为使项目工程造价管理有效实施,区住建部门与区建筑工务部门采取每周召开例会的方式,掌握项目进度及项目建设存在的问题,并及时解决相关问题。避免一些不必要费用的产生。特别是设计变更,工期费用索赔,通过加强管理,使项目工程造价增加影响因素降至最低。并通过编制年度资金月使用计划表、价值工程应用、挣值法对施工进度进行管理与控制。最后,通过区审计部门政府投资保障性住房项目年度跟踪审计工作,加强资金审计,避免项目资金存在不合理现象。有效控制工程造价。
(二)竣工结算阶段
建筑工程竣工决算是整个工程造价控制最重要的一环,竣工决算如何能忠实地反映整个工程的实际造价,反映了对保障性住房工程造价管理的能力。该阶段由区审计部门进行竣工结算工作,区建筑工务部门配合相关工作。督促施工单位及时提供工程竣工决算所必须收集、整理竣工结算资料,包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证材料等,重点审计设计变更、现场签证是否符合合同及其他要求,如设计变更通知书必须有原设计单位盖章及相关负责人签名方为有效。现场监理签证必须有甲方工地代表确认签字,严谨后补办签证。整理相关资料,进行结算工作,重点加强设计变更及索赔事项的审定。编制竣工决算书,并出审计报告。
三、结束语
总之,政府投资保障性住房项目建设,只有通过加强项目立项及及可行性研究、设计、招投标、施工、竣工验收等环节的工程造价管理,才能最大限度地控制总投资,实现成本最小化目标,提高项目效益。同时,做好项目经验总结及评价。加强政府投资保障性住房项目经验积累,为以后其他项目服务。
