怎么界定认购书的法律性质

    实践中也有这种情况,开发商与购房者签订了认购书,或预订书,但由于商品房价格上扬,所以有的开发商以种种理由拒绝与购房者进一步签订《商品房预售合同》。
    从传统法理角度分析,认购书、预订书是一种约定签署合同的合同,也就是说,商品房认购书是,开发商与购房者约定在某一时间,或在某一条件成就时,签署商品房预售合同,悔约不签,则需承担某种违约责任。但《解释》第五条也作了较重大的突破,第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
    那么是不是真的会发生认购书具备了商品房买卖合同的主要内容这种情况呢?的确是有的。最初的开发商制作的商品房认购书一般都比较简单,购房者在签署认购书时支付一定比例的订金。但也发生了购房者悔约退订的情形,而且购房者为了订金不被没收,其往往不说自己悔约,而是说自己和开发商在签署预售合同过程中重要条款不能达成一致,按照市房地局的有关规定,应获全额退订。
    针对这种情况,开发商也有相应对策,就是将一份认购书制定得十分详尽,其目的是为了避免在预售合同签订时产生重要条款不能达成一致的情况。那么,这种合同应该说已经具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。对于这种认购书,在出卖人已经按照约定收受购房款的情况下,第五条规定“应当认定为商品房买卖合同”,也就是说,对于这种认购书,如果价格上扬,开发商拒绝与购房者进一步签署商品房预售合同的,则该认购书就是一份预售合同约束于开发商。
    当然,如果深入讨论,个人认为这也仅在司法实践中可以应用,也就是最终该认购书是否可认定为是一分预售合同,需要从程序上由法院或仲裁机构来认定。如果以此认购书向房地产交易管理部门申请产权证,可能会不被接受,当然也不能以条款认为房地产交易管理部门行政不作为。