房地产企业获得土地途径分析
时间：02-01 17:49:34 浏览：6944次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
从全国的情况看,土地储备应该是一个先行指数,土地的供应量决定的是第二年、第三年的商品房供应量。开发企业不是有一块土地就够了,在保持企业连续发展的过程中,土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发企业来讲,需要保持品牌的延续性和市场的占有率,就必须保持在市场有不断的供给,也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地,保持每年连续在市场上提供一定量的商品房。鉴于这种情况,会造成开发企业对土地储备的特殊需求。
开发企业取得土地的方式大概分为以下三类:
第一、行政命令式
第一类是行政命令式,可以是划拨也可以是协议出让.根据8月12号正式发布的国务院18号令,政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说,在各个城市中,都有大量由政府决策的开发项目,其中有相当一部分是通过土地协议出让的方式进行的,尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配,基本上是控制在政府手里。
1、危改拆迁
大部分的危改项目用行政命令的方式或者行政批准的方式,先划拨后出让。因为危改项目里有大量的回迁、有大量的政府配套设施、有大量的实物出租的部分,这些采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题,以及原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题,在没有进行谈判和确定之前,很难决定哪些单位回来,哪些单位一定被拆走。这时候,我们通常采用的办法是对危改进行协议出让。
2、工商企业改造
一些城市的政府用协议出让的方式来进行工商企业的改造。这里头包括退二进三、污染企业,扰民企业的一些特殊情况,因为它没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件,比如剩余劳动力的安置等,或者是招标、拍卖的形式很难做,所以通常采用协议出让的方式。
3、经济适用房
按照政府的规定,经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地,大部分招标的是操作项目的法人,所以是一个以法人招标为主的招标制度,土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。
4、基础设施
基础设施建设在今年的增长速度比房地产增长速度还快。基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁,以及一些水厂,电厂或者是供热厂等等相关配套设施的建设。有些地方政府因为没有资金大量的投入,所以利用变换土地转让的方式,给公路,铁路、轻轨等基础设施的管理部门和建设部门一些转换。比如香港政府把地铁上层的部分土地转给了地铁公司,虽然他还要缴纳一定量的土地出让金,但是他通过地铁上层建设用地的转换,或者是建设产品获得盈利,来弥补地铁建设资金的不足。到目前为止,上海市几乎所有地铁的站台,站口、交换站都是用这种方式,地面上的土地转让给了开发商,由开发商负责整个站区的建设,减少地铁投资的压力。
尽管政府下达11号令规定经营型项目的土地必须挂牌招标拍卖,但每个城市都保持了一部分协议出让的口子。从目前全国的情况看,这类土地在市场上数量是最大的,大部分城市会维持在70%。当然,这里头也还包括了一些开发区,由开发区来承担一级土地开发,然后他再进行二级的转让或者合作项目的合建形成的转让等等。因此,行政批准仍然占有很大的数量。
第二、土地市场
国土资源部11号令出台以后,土地市场实际上变成公开出让的方式。对于发展商来说一般有三种情况:一个是投标,一个是摘牌,一个是竞买。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。从全国的情况看,除了深圳,广州这些市场化程度比较高的城市很早就开始实行土地招投标和公开出让这种方式之外,其他大部分城市都是在去年11号令出台之后才开始的。这个市场是逐步扩大公开土地市场供给比例的一个过程。也是逐步实现市场化,为主的供给渠道的过程。可以想见,多少年之后,可能这个公开的市场比率会逐渐占到主流,而行政批准的土地占到次要地位。
1、土地市场中存在的问题
从目前看,我们不管是招标、拍卖或者挂牌,大概只有一个标准,就是价格标准,通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准,而不限制他的资格,也不限制他的其他相关条件。在这里就会产生许多的弊病:
(1)非专业化的结果
从97年国家开始进行市场的生产经营结构和资本结构的调整以后,大量的资产或资金向房地产涌入,而其中非专业性的资产或资金占了主流。大量的非专业性公司,过去不是做房地产的公司都进入到了房地产行业。从97年以后出现这种情况,就造成了投招标的过程中,很多非专业化的企业因为拥有大量资金,所以他会以参加投标的方式取得土地。而这种非专业的公司,大部分是非理性的定位,所以,这种非理性化的程度会大量出现,在很多城市已经有了先例,这种招标不限制资格,只以价格为准,就会造成很大的负面影响。
(2)资源配置的错位
本来这个土地应该用最佳配置的方式,给最能发挥土地价格的公司来使用,但是,由于投标价格的衡量方式造成了土地资源被不能有效利用这块土地的企业所拥有。这种情况在很多城市投招标过程当中都出现过,最后很多在投招标初期的时候中标了,但是在后期造成流标或者是其它的一些现象使项目无法开展的情况也是大量存在的。 [1] [2] [3] 下一页
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