房地产企业获得土地途径分析
时间：02-01 17:49:34 浏览：6944次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
(3)造成了地区的压力
一般情况下,城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金,按照文件的规定,这笔资金是用于城市开发和土地改造的。大部分城市的政府在财政处理的时候,都会把一个地区土地拍卖的资金转移到另外一个地区去,在全市融资为求得平衡。因此,这块土地拍卖了很高的价格,但是政府并没有把这笔资金用以解决这个地区的问题。土地拍卖的资金会转移到其他地区,那么这个地区的压力会大大增加,因为这个地区所产生的收益并没有应用于这个地区。
国际上招标的一般方法,通常要同时考虑四个标准,除了价格标准之外,另外三个标准分别是:
①在整个招标过程当中,方案是第一位的标准。对城市土地价值的提升有什么作用,这是所有政府在公共土地招标的时候最关心的问题。如果仅仅本块土地产生了很高的价值,而不能带动周边土地产生很高价值的时候,单向价值高是一种错误,而周边的土地因为这个方案或者是这个建设项目而导致土地价值提升的时候,这对于政府才是最有利的。
②第二个标准是建成以后,会对城市经济的贡献。比如说他能解决多少就业、带来多少税收或者是解决原来这个地区缺陷的一些问题,比如说这个地方原来缺商场、缺超市,缺医院、缺学校或者缺一些其它东西,建成以后,这块地会对整个经济或者是公共产品的补充起到一个积极的作用。
③第三个标准,就是这个项目的产生,会对该地区造成的负担。目前,全国大概只有CBD是按这种方式,预先保留了一部分资金解决当地的问题,比如说每平米有300块钱的公共职能配套费,比如说土地和绿地是统一在CBD的规划中作了安排。另外就是中关村地区做了局部的统一的一级开发,实际上在每平米土地里都含有一部分公共设施和公共产品的解决方案。如果建成以后对当地的交通造成重大的压力,政府即使在拍卖中获得了很高的出让金也是得不偿失的,因为这个地区本身产生的公共压力都会转嫁到政府的头上,使政府不得不用更大的支出实行转移支付,来解决公共交通等更多的问题。
由于有这样三条价格之外的标准,所以开发企业在投标的时候,会告诉政府,我虽然用一个比较低的价格投标,但是我会用大量的钱去解决这三条标准中需要解决的问题,比如说它会造成城市交通压力,市政基础设施压力,那我可能会自动投入一部分资金去解决道路交通、基础设施等相关问题。因此,如果能改变现有的招投标方式,改用综合评价的方式来进行招投标,可能土地价格的提升速度就没有那么快,而综合评价可能就会更高了。
2、应对招标投标的策略
对于有品牌的大公司来说,一定要自己独立进行招投标,因为它可能会对品牌产生逆向影响。比如万科在深圳的一次投标,招标地块的旁边就是万科的一个项目,他肯定不愿意另外一个竞争者来对他形成威胁,所以多高的地价都要投,于是在局部形成了地区垄断。通常大的企业不愿意和小的企业去共同投标或者是联合投标,尤其不愿意让一些比较差的公司去做,因为他们的楼盘价格很可能会影响自已。
对于一些中小开发公司怎么办?有以下三种方式:
①中小公司要联盟。联盟的概念不是说要结合在一起,而是大家商量好了共同进行投标。今后,土地招投标的项目会逐步加大,比如说广渠门项目的招标要三十多个亿,对中小公司来说,很难有这样的实力。可能形成的情况就是几家公司联合来投标,组成投标联盟。这种联盟并不是把两家公司变成一个公司,或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标过程中形成联盟,大家要维持一个共同的竞争价值。这样一来,土地价格投标形成的价格联盟可以使这块土地只停留在这个价格,使土地价格维持到一个固定水平。我们现在的情况是往往不能形成联盟,很难形成联盟,这是我们在现实中出现的问题。
②第二种情况是联合行动。事先组成联合体共同投标。这个联合体有的是开发体的联合,有的是开发体和建设体的,有的是设计、设备、建筑安装等所有的环节联合在一起。因此,在联合的过程中,有的时候可能是开发和资金的联合,有的是技术与技术的结合,有的是设备的结合,或者与施工企业的结合。所以,在这样的联合中,应该说是各取所需,各得所投。
③第三种情况是联合投资。有资金与资金的合作,有品牌与资金的合作,或者说有的人只有钱而没有开发能力,有的人有开发能力而资金不足。合资通常不是独立联合体,而是变成一个统一的法人代表,共同来经营和开发。所以,资本的结合,一般会选择用合资的方式,出资方要拥有一定的股权。
以上三种情况是不太一样的合作方式,而任何一种合作方式,对中小开发企业而言,可能都是一种成功的模式。这样可能更有利于防止土地价格的提高。
第三、资本市场
按照55号令和房地产法的规定,在缴纳了土地出让金之后,土地可以合法的进行转让和买卖,这种转让的行为在法律上是有前提条件的,在符合前提条件之后,就变成了土地二级市场的正常的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定,因为它已经不是一个出让的过程,而是一个转让的过程。
在现有的土地市场中,原有的土地已经大量的保留在开发公司手里。所以,11号令实行之前,全国大概有一半以上的可开发土地都集中在一些开发公司手里,已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候,它可以用各种方式来进行转让。在土地归企业所有的时候,实际上就变成了一种资产。因此,我把它列为资本市场的一种运作方式,叫做在资本市场上进行土地的购买。这种转让行为有不同的方式和不同的阶段。
1、一种是投资参股。在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股,一方有钱没地,另一方有地没钱,用参股的方式来解决。用资金参与开发项目,或者用资金与土地互换,而各自形成股权,这种情况在最近一段时间是非常多的,由于11号令以后,北京要求在限期之内,必须把原来协议出让的土地出让金补齐,很多开发公司的土地储备就满足不了这样的资金需求。因此,就要寻找一些有资金的公司一起合作,然后转换成为了前期开发。新的土地政策变化中造成了这样一个推动的作用,促使大量的资金与土地相结合。
2、第二种情况就是土地收购。这是一个合法的土地转让工作。上一种情况可能不发生土地权益的改变,而第二种情况发生土地权益的改变,即土地所有权会发生改变。因此,在这里可能会涉及到交易契税的问题。在股权的交易过程中是没有契税的,因为它还维持土地权证的原有公司的名称,无非就是主人变了、股东变了、合作方和操作方变了、经理人变了。但是,在土地收购中,一般会改变土地的权属,当土地权属改变的时候,会出现按国家规定所征收契税的问题,等于你是买卖土地,对另外一方面来说还有很大一笔营业税,这两个加起来相当于成交金额的10%左右,无形中土地的收购会使土地的成本提高10%。在完全按合法程序缴纳土地出让金之后,对土地进行收购,通常会出现类似的情况。 上一页 [1] [2] [3] 下一页
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