房屋本体设施维修保养工作程序

    房屋本体设施维修保养工作程序提要：维修完毕，请业主（住户）验收，对业主（住户）不满意之处应尽力改善，验收后，请业主（住户）在《业主报修委托单

    房屋本体设施维修保养工作程序

    1房屋本体及公共设施维修养护管理程序

    2业主（住户）有偿维修管理程序

    2.1由业主（住户）向管理处大堂值班经理提出报修申请。

    2.2客户服务部填写《维修登记表》，发出《业主报修委托单》并转工程部主管处理。

    2.3工程维修主管或班长派工，并填写《业主报修委托单》相应内容。

    2.4维修工带上《业主报修委托单》，10分钟内准备好工具箱，其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，水胶布2卷及针对维修项目备用配换零件若干，干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个及鞋套上门维修，首先按门铃(敲门)，向业主（住户）出示工作牌，使用上门维修的礼貌用语，查看现场后，根据《室内维修服务收费标准》向业主（住户）报价，经业主户同意后进行维修。

    3修过程必须遵守操作规范，注意安全。

    3.1维修完毕，请业主（住户）验收，对业主（住户）不满意之处应尽力改善，验收后，请业主（住户）在《业主报修委托单》上签下意见并签名。

    3.2维修工把《业主报修委托单》交工程部班长签名后转交客户服务部。

    3.3由客户服务部预约业主（住户），并安排房管员带《业主报修委托单》上门回访。

    3.4房管员将回访情况填写《业主报修委托单》并反馈客户服务部，《业主报修委托单》（一式两联）分别转送工程部归档以及客户服务部收款员作月底扣款凭证。

    4一般维修工程管理程序

    4.1客户服务部及安全事务部在巡查中发现房屋本体及公共设施设备损坏时，均有责任填写《故障报修单》，交工程部值班人员及时处理。

    4.2如该维修工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系保修单位修复处理。

    4.3如该维修工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程处理。

    4.4单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维修项目的归属，填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。

    4.5工程部值班人员接到《故障报修单》后，通知维修班长，由维修班长填写《工程维修派工单》。

    4.6维修工准备好材料、工具，在规定时间内赶赴故障地点开始维修，需要技术指导时，由班长向工程部主管提出请求。

    4.7维修工程遵守操作规程文明施工。

    4.8施工完毕后填写《工程维修派工单》中相应内容，并将该单交维修班长。

    4.9由维修班长确认维修效果后，将《工程维修派工单》归档。

    5维护保养工程管理程序

    5.1每年12月初由工程部主管组织，会同客户服务部，有必要时也请公司品质部专业工程师参加，对辖区内房屋本体及公共设施情况做一次综合检查，以确定下年度维护保养工作的重点。

    5.2根据每年一次的综合检查结果，由工程部主管编制下年度维护保养工作年计划并报管理处主任审核后上报公司领导最后审批通过。

    5.3由工程部主管根据维护保养工作年计划制订维护保养工作月计划，并报管理处主任审批通过。

    5.4如该维修工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系报修单位处理修复。

    5.5如该维修工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程队处理。

    5.6单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维护保养项目的归属，由工程部主管填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。

    5.7工程部主管负责维护保养工作月计划的组织、协调、实施安排及质量监督工作。

    5.8工程部主管确认维护保养效果，并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。

    6房屋本体及公共设施维修养护原则

    6.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。

    6.2修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。

    6.3为业主（住户）提供方便的原则。

    7房屋本体及公共设施维修保养的依据

    7.1符合维修方案或设计图纸的要求。

    7.2符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。

    8房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准

    序号项 目标 准检查、保养内容与周期

    1地基基础

    观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。

    每年进行一次全面观测，发现问题报告开发商和上级主管单位

    2梁、柱、板主体

    无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。

    发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。

    3墙体、墙面（大理石、瓷面砖、喷涂）

    喷涂均匀，饰面板（砖）安砌贴牢

    每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。外墙涂料每8年翻新一次

    4顶棚

    抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。

    发现问题按原样及时修复，每年全面检查修补刷漆一次。

    5楼梯、扶手

    无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确

保使用安全，木扶手面无明显龟裂和漆层脱落。

    发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。

    6公共门窗：防火门窗：铝合金窗、百叶窗

    牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。

    发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次。

    7层面隔热层、防水层

    层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无积水，层面出入口完好，隔热层无缺水现象。

    每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。

    8水箱、水池

    完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封

    每月检查一次，发现问题及时修复，每半年清洗一次水箱

    9天面扶栏、避雷带、公共防盗网

    无破损、变形，无明显锈蚀

    每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次。

    10消防设施（消防栓、消防

    管、消防阀）

    无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。

    保养规定”执行，消防管道每年检查一次每2~3年油漆一次。

    11公用电器

    楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。

    15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修

    12电子对讲门

    对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。

    每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆

    13信报箱

    箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%

    每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）

    14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）

    字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。

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