经济适用房的物业管理路在何方

　　业主委员会是代表业主利益监督物业管理企业的，从一定意义上说与物业管理公司的利益是对立的，而在当前开发商与物管公司多是父子关系的情况下，业主委员会与开发商有着利益冲突。将业主委员会的成立权交由开发商，很容易使业主委员会成为开发商的傀儡。

　　香港的业主委员会也是由管理者——物业管理公司成立的，但香港的法制化水平较高，业主委员会的成立必须有律师参加，并且在《大厦公契》中有业委会成立详细过程的规定。而根据《建筑物管理条例》第3条，房屋管理委员会的委任：

　　1.委任管理委员会的任何业主会议，可由以下的人召开：

　　（1）按照公契（如有的话）管理建筑物的人；

　　（2）公契（如有的话）授权召开该会议的任何其他人；

　　（3）合计拥有不少于5％数额的业主。

　　2.根据第（1）款召开的会议，可按以下方法委任管理委员会：

　　（1）如公契有委任管理委员会的规定，按照公契规定委任；

　　（2）如无公契，或公契并无委任管理委员会的规定，由合计拥有数额不少于30％的业主决议委任。

　　第3A条确定主管当局(民政事务局局长)可在拥有业权数额不少于20％的业主申请下，命令由主管当局所指定的业主(召集人)召开业主会议，并以在席业主所占业权数额的多数票决议委任管理委员会。

　　此外，《条例》中还有关于其他情况下业主委员会(又称管理委员会)的委任方法。从上面我们可以看出管理委员会的成立很具灵活性，可以是管理者也可以是业主或其他符合条件的人。这很好地解决了在业主自觉性不够的情况下管委会的成立问题，同时又赋予了业主自我成立管委会的权利。

　　因此，在业主委员会的成立过程中，应适当考虑赋予业主自主成立业主委员会的权力。

　　（三）对于符合法人资格的业主团体赋予其法人地位，不符合的赋予其其他组织地位

　　在物业管理的利益主体中，开发商、物业管理公司均是法人，唯独业主团体及业主委员会的法律地位没有确定。这意味着物业公司和开发商的权益因业主的行为而受损时可以直接实现对业主的诉讼，而当业主共同利益受物业公司、开发商侵害时，业主委员会是否享有诉讼权却未可知。在现实中，也存在业主委员会胜诉的情况，如景洲大厦案、南京星汉城市花园小区地下停车库之争等案例。但业主委员会含糊的法律地位，造成了部分法院认可其诉讼权，部分则否认其享有诉讼权，此时业主委员会只能以诉讼代理人的名义提起诉讼。

　　物业管理是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，由全体业主组成的业主团体，才是权利的享有者和义务的承担者。所以物业管理合同关系中业主方的意思自治也并非所有业主个体的完全意思自治，而是业主团体的意思自治。由此可见，在物业管理合同契约关系中与物业公司相抗衡的一方主体应该是由全体业主组成的业主团体，而非单个业主或业主委员会。香港《建筑物管理条例》中将业主团体称为“业主立案法团”，具有法人资格，管理委员会为其常设机构。所以，笔者以为，大陆也应赋予符合《民法通则》第三十七条规定（法人应具备下列条件：1、有必要的财产。2、有自己的名称、组织机构和场所。3、依法成立。4、能够独立承担民事责任）的业主团体以法人地位；不符合条件的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定（“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”）的规定，赋予其其他组织的地位。

　　当然，政府也会考虑到赋予业主团体法人地位可能会产生的司法压力。从整体来看，这种考虑是必需的。但香港立案法团的不断普及告诉我们赋予业主团体及业主委员会法律地位是必然趋势。

　　（四）初期应制定针对经济适用房小区物业管理公司的特殊政策，并逐步引导物业管理收费的市场化。

　　建设部新下发的《物业服务收费管理办法》中规定，今后物业的收费形式可以采取包干制或酬金制。包干制是一种传统的收费形式，即物业管理公司将管理费作为收入，扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润，若管理费用收不抵支，则由物业管理公司来弥补。酬金制则如前香港酬金制的形式。目前，如果在北京经济适用房物业收费中实行酬金制，那么物业管理将是一种完全市场化的运行。它不仅要求业主委员会委员在完全代表全体业主利益的同时具备较高的素质和相关知识，而且也使物业收费实行市场调节价标准成为必要前提。以目前北京市经济适用房的情况是不适用的。北京市现拟定对经济适用房物业收费采取政府指导价，而对一般商品房则实行市场调节价。目前北京市经济适用房小区的收费是0.52元/平方米，比一般的商品房要低。并且经济适用房的收费标准近期不可能大幅上调。换句话说，很多经济适用房的物业管理公司是在生存线上挣扎。因此，目前对经济适用房实行全方位的酬金制是不现实的。那么在实行包干制的前提下，物业收费低，而政府对经济适用房小区物业管理公司又没有特殊的政策优惠，对这些公司是很不利的。物业公司是一个独立的经济实体，盈利是其最根本目标，因此，物业公司的变相收费也就很难避免，最终损害业主利益。怎样解决好后期问题？在初期，主要有以下方法：

　　1、政府应在开发商设计经济适用房的时候规定，为后期的经济适用房物业管理部门设计建造出尽量多的经营用房，以保证经济适用房物业管理部门利用经营用房的收入来补贴物业费的不足。

　　2、物业管理部门应尽量地开展有偿服务，以有偿服务的所得来补充经济适用房物业管理费的不足，进而保证经济适用房的物业质量。

　　3、政府应对经济适用房的物业管理公司的税收给予一定的优惠政策，比如低税率或者减免某些项目的税收。

　　随着人们生活水平的逐渐提高和维权意识的增强，经济适用房物业管理收费的市场化将是必然趋势。

　　三、结束语

　　综上所述，我国经济适用房（狭义的）是一种微利商品房，它从建设开发时起就引入了专业的物业管理公司进行管理，因此在物业管理方面与普通商品房有很多共性。但它也有自身的特点，比如合同签订时业主明显的弱势地位、物业管理费收费较低等，这也需要政府的特殊政策。但从香港物业发展史和其发展趋势看，各种档次的物业在管理方面都趋于融合，走上了社会专业化管理的道路。因此随着相关政策法规的进一步完善、第三者律师的进一步介入和业主文化素质的提高，经济适用房管理的市场化道路也是必然趋势。

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