经济适用房的物业管理路在何方

　广义的经济适用房是指为解决中低收入家庭的住房问题，以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的住房。它包括改制后已出售给私人的公房（房改房）以及现在国家通过土地划拨、减免税费等方式降低房价的政策性微利商品房。狭义的经济适用房，仅指后者。本文所指的经济适用房仅是狭义的经济适用房。香港居屋又称居屋苑，是由香港当局无偿供地，房屋委员会或房屋协会建造，以合理的价钱向公房租户和中下收入家庭出售的楼宇。

　　可见，经济适用房和香港居屋具有一定程度的可比性。在大陆物业管理逐步走向市场化运作道路的过程中，香港居屋成熟的物业管理经验具有一定的借鉴意义。

　　一、香港居屋物业管理简介

　　香港居屋物业管理的最大特征是建立在健全的法律制度上高度的市场化运作，而这个特点则以香港物业管理的体制为载体和基础。

　　（一）前期物业方面，推行大厦公契制度。

　　在香港，开发商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。公契的主要内容包括：物业的公共部位（全体业主共有的地方），物业管理企业、业主的权利和义务，业主委员会的成立和运作办法；物业管理费用标准及收取办法，违约责任的处理等。开发商出售物业时必须向购房人出示经备案的公契，购房人在签订物业买卖合同时，应书面承诺遵守公契。购房人的书面承诺构成物业买卖合同的有效要件。业主转让或出租物业时，也必须要求受让人或承租人书面承诺遵守公契。为了维护中小业主权利，香港政府于1987年10月15日发出了第一份关于非工业楼宇的《草拟新公契指引》（以下简称《指引》），该《指引》规定从1987年12月1日起，凡不符合《指引》的公契不能获香港房屋注册总署批签。《指引》的出台对保障众多中小业主的权益有着重大意义。比如《指引》规定：未经售出的物业的管理费由开发商交付；承包合约如超过总管理支出的20％，则必须采用公开招标形式；第一任管理公司任期不能超过两年；业主可以成立立案法团来监督管理公司的运作并可以更换表现不佳的管理公司等等。大厦公契制度的推行，大大减少了前期的物业管理纠纷，保障了购房者合法权益。

　　（二）业主参与物业管理的方式多样化，但业主立案法团是发展趋势

　　在香港，业主参与大厦管理的形式通常有三种：业主委员会、业主立案法团及互助委员会。其中，业主委员会与业主立案法团不能同时存在。

　　1、业主委员会。通常大厦公契里都列明了业主委员会的组成方法及运作程序。因此，其权利与责任来源于大厦公契。委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通，并就大厦管理的重要事宜向物业经理提供建议。

　　管理者通常有责任在大厦入住一年之后召开业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会成员通常不少于五名（依大厦物业数目而定），一届任期为3年。除了每年召开年会以外，业主委员会按管理者的要求，可以召开临时会议。业主委员会有权组织召开业主大会，在大会通过决议后可给管理者三个月书面通知而终止物业公司的服务。但是在大厦入伙的前两年，业主委员会一般不能发出此类终止通知。业委会的具体权限由大厦公契规定。

　　2、业主立案法团。业主立案法团是根据香港政府在1993年通过的《建筑物管理条例》 (取代1970年的《多层大厦管理条例》)规定而成立的由全体业主组成的独立法人组织。法团代表全体业主管理公共场地与设施，监督物业经理和物业管理公司的工作，享有对物业经理和物业管理公司的任免权。

　　法团下设管理委员会作为其常设机构，代表业主处理日常事务。根据规定，法团须于成立之日起15个月内召开第一次周年大会，之后每年必须召开。法团必须定期向业主报告有关事务的处理事宜，同时业主或业主书面授权人士有权在合理时间内审查账目。与业主委员会相比，法团的权能要大的多，而且能更好地维护业主的利益。因此，1993年颁发的《建筑物管理条例》规定，一座大厦如成立了业主立案法团，那么代表法团行使权力的管理委员会将取代已有的业主委员会。

　　《建筑物管理条例》和《大厦公契》是业主立案法团的主要法律依据。在《2000年建筑物管理（修订）条例》中，香港政府又根据业主要求，进一步放宽了业主立案法团的成立条件。

　　3、居民互助委员会。互助委员会是由大厦住客（包括业主与租客）组成的志愿组织，其基本目标是发扬各住户睦邻精神、改善大厦内的居住环境并执行部分楼宇管理工作。与业主立案法团相比，互助委员会对大厦管理的参与较少，更多的是组织各种休闲娱乐活动，联络居民感情及增加他们对屋村的归属感。

　　目前香港居屋以业主委员会和居民互助委员会管理为主，但在房屋管理委员会的协助下，越来越多的居屋在申请成立业主立案法团。

　　（三）香港的物业管理实行酬金制，收费标准市场化

　　所谓酬金制，是指物业管理公司收取业主的物业管理费，向业主提供各种服务，并按一定比例在物业管理费中提取适当酬金作为物业报酬，物业管理费结余归业主所有，不足则由业主缴纳管理费补足的一种制度。香港物业是由业主或租户根据物业管理公司拟定的财政预算测定交付管理费，是市场化的。业主与物业公司更似一种雇佣关系，物业公司不带任何设备和资金进驻，雇佣关系解除后，全部剩余资金仍然属于业主所有。居屋和高档公寓的管理费都是由业主与物业管理公司商议，只是居屋平均市价比高档公寓要低一些。

　　二、居屋管理模式对内地经济适用房管理模式的启发

　　借鉴香港屋居物业管理模式的合理方面，笔者以为，可以在以下几方面对内地经济适用房物业管理模式进行调整或改善。

　　（一）制定并进一步规范《经济适用房买卖合同范本》，在《业主临时公约》中增加保护中小业主权利的内容。在合同和《业主临时公约》的制定和签订中都引入第三者律师的介入，在提高业主合同意识的同时加强对开发商的监管力度

　　目前，各城市尚没有统一的《经济适用房买卖合同示范文本》，所以经常有经济适用房购房合同欠规范的现象出现。笔者以为，在尚没有规范的《经济适用房买卖合同示范文本》的情况下，可以尝试统一使用《商品房买卖合同示范文本》。但即使是商品房买卖合同中，附件五的补充协定，只是写明“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”。在北京，经济适用房购房者排长队等开发商放号的现象时有发生，经济适用房供不应求，所以开发商与购房者的地位存在不平等。签合同时，开发商对于业主提出的异议很少给予重视和采纳，而补充协议也通常只对开发商有利。

　　《业主临时公约》的问题则是前期物业的另一个主要问题。《业主临时公约》是《业主公约》的前身，相当于香港的《大厦公契》，对于解决很多后期问题意义重大。以北京为例，北京市政府在2003年12月9日颁布了《业主临时公约》，并将其作为《商品房买卖合同示范文本》的附件四写入合同中，这无疑是一个巨大的进步。但目前，维护中小业主权利的法律规范还远远不够，需要我们从以下方面加以努力。

　　1、在《商品房买卖合同示范文本》的基础上结合经济适用房的特点制定《经济适用房买卖合同示范文本》。

　　2、在《业主临时公约示范文本》中增加以下内容：

　　（1） 参考《新公契指引》，详细规定业主委员会的成立过程和业主解聘选聘物业管理公司等的权利义务，尽可能保护中小业主权利。

　　（2） 增加法律责任方面的条文，对违反《业主临时公约》（如拒不分摊公共部分维修费用、破坏公共设施）的业主应承担何种法律责任、如何追究其责任等应有明确规定，使其发挥业主自治自律的效果。

　　3、在合同和《业主临时公约》的制定与签署中都引入第三者律师的介入。香港是没有政府发放物权产权证的，完全靠契约来证明物权的所有，所以必须专业的律师见证契约，连成立业主委员会都必须有律师参与（包括业主委员会的法律地位）。为了充分保护双方的权利，防止信息不对称带来的后遗症，在前期和后期物业中应更多地让第三者——律师参与。

　　（二）提高业主委员会成立过程的透明度，赋予业主成立业主委员会的权利

　　2003年6月，建设部下发了《业主大会规程及有关问题的通知》，根据这个新政策，新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成业主大会筹备组。未建立社区居委会的新建居住物业，由物业所在地的街道办事处、区县国土房管局按照物业管理纳入社区建设的工作原则，指导监督该居住物业筹备成立业主大会。筹备组中，可以邀请公安派出所代表参加。

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