细分西部物管市场,以品牌整合战略推进行业发展

随着房地产业的迅猛发展，作为开发价值延续的物业管理服务业，日益成为发展商提升产品品质、展示企业文化、提高业主生活质量、培育新时代社区人文精神风貌和生活方式的主要手段；日益成为现代不动产经营管理体系中的重要组成部分。回首西部物管业发展的十年风雨历程，感叹《物业管理条例》颁布后的忽如一夜春雨来，未来更将西部物管行业的整体推进和企业发展战略的创新使命落到了我们物管人肩头。

一、西部物管市场面临的困局  

    由于地域、信息、生活品质、业主意识、企业运作等诸多因素，西部物管市场较之我国物管发达地区如东南沿海，有着很大的差距，如何积极向先进地区学习，如何取兄弟省、市之长，兼西部地区物管特色之美，以求突破西部物管现实困局，迎头赶上全国物管发展之潮头，打造西部特色物管。凡此种种，必先自查自省，以下就西部物管市场除整个行业发展的共性外还具有的区域性特征作简要阐释：

1、地域差异、多民族生活习性与物业管理服务方式的重新磨合调整；

2、建管一家传统延续，建管分离仍进展缓慢、现状堪忧，企业生存危机意识普遍缺乏；

3、企业服务质价不符，服务水平低下，管理粗放；

4、地方性法律法规不够健全，缺乏操作性，业主正确的消费意识亟待提高，收费难；

5、缺乏规范、健全的市场运作机制；

6、从业人员素质和服务意识有待提高；

7、物业成色及市场要求差异大，服务定位不准；

8、法人治理结构和产权不明晰，企业管理动机不纯，诚信危机严重；

9、家族制企业营运模式，无长远企业战略规划；

10、职能部门恣意干涉和无作为两极分化严重，影响市场发育；

11、企业闭关自守，怠于创新整合；

12、企业规模化和专业化两途发展不平衡，盲目多元化发展。

二、西部物管市场的变局

知耻而后勇、知不足而后奋起，认清西部物管市场的现状，找准应对措施以推动行业发展，积极力争缩短东西部物管差距，打造西部物管优势品牌企业，提高西部物业管理企业的整合能力以适应目前市场的激烈角逐。在此抛砖引玉，谈谈我司对西部物管变局之下的应对和一些不成熟想法：

1、企业必须正确评估自己的整合能力，以客户中心思想为原则，找准市场定位。

（1） 基于企业品牌、信誉度整合较差的现实，寻找市场空隙重新定位，确定自己的主题产品；

（2） 正视自身企业相关“资本”的开发能力和人力资源储备的质量和数量，通过有限的资质、资历、资本去拓展市场，将人、财、物和社会资源用够用活；（3） 企业自身的整合能力――即企业体制、企业管制、经营策略。要因地制宜地建立起一套与自身系统相匹配的质量及服务产品体系，求得发展商和业主及社会的广泛认同；

（4） 开拓奋进的企业文化、抢滩意识和竞争能力的培育是新企业创业生存之本，使之成为企业凝聚力之核心；

2、综合评估本地区物管市场的发育水平和进行详尽的市场分析。如本地区经济发展水平、当地政策法规的误区及相关属地管理机构的重视程度、业主物管意识、民族生活习惯、同行业竞争态势以及企业自身特色、核心竞争力等等。有的放矢，认清市场，明晰自身定位，确保企业品牌延续。

3、引入风险投资管理机制。明确发展商、服务商、业主及相关职能部门责、权、利关系，建立企业风险管理机制。自觉接受委托方及大众的监督，树立企业良好的口碑和公众形象。

4、已具有一定管理规模的企业还应致力于深度拓展，即多元化产业的拓展。如：特约服务、公众服务、特色服务等物管附加值服务项目的拓展，在专业性分公司、提高业主生活品质、商业服务便捷等方面拓宽服务范围，推行“连锁化”经营，开源节流，增加创收渠道，在满足业主不断提高的物质文化生活需求的同时，企业本身的实力也会得到有益补充，但切忌贪多求全、急于求成。

三、品牌整合战略是推动行业发展和企业良性营运的法宝

物业管理市场的逐渐规范，行业机制的逐步建立，业主消费观念的不断确立与服务质量的持续增长，无疑给物业管理企业提出了更高的要求，要在激烈的市场竞争中求得生存和发展，就必须坚持“品质、素质、品牌”的战略，以做“百年老店”的心态进行企业管理。

1、服务品质与细节同在。

只有不断提高服务品质，持续改进服务意识和态度，增加创新附加值服务，客户满意率才会不断提高，企业的美誉度和品牌才可能建立起来。

2、素质战略，即人力资源开发是企业可持续生存和发展的通途。

培养一支专业、严谨、作风过硬的团队是企业长青的基石，作为服务为本的物业管理行业，提高服务意识和态度最终还得由个体的人来执行，因此物业管理企业必须注重复合型人才的研发与储备，完善企业竞争激励机制，提高团队综合素质。目前，对项目经理的选取越来越成为招标方的关注焦点。培养一支企业的物管职业经理人，才是长治久安的根本，才是厚积薄发的积蓄。

3、企业拓展市场的企业CI包装、企业发展战略、经营战术指导思想以及对社会的使命感和责任感是物管企业成长和发展的基础。

大至企业推广活动，小到企业视觉行为识别系统的建立和完善，甚至标书制作的水平，都是企业对外拓展的第一印象，也是企业文化和经营理念的展现，可为企业品牌的树立打下坚实的基础。

4、企业管制以及员工内部竞争激励机制的建立和健全是企业发展的基本平台。

家族式、手工作坊式的体制会严重制约企业的进一步发展，没有良性的、开放的与市场接轨的用人机制、人才培训机制、考评机制、分配机制、决策机制，就无法达到现代企业运作的基本条件。进而导致员 
工没有危机意识、责任心和分辨能力，最终也就不能造就一支健康、稳定的经营管理队伍。

5、企业内部的“末位淘汰制”以及各部门内的“NBA选秀制”是创造企业人成长和发展的良好空间。

一方面积极进取，另一方面充分挖掘企业的人力资源，优化组合，使优秀人才脱颖而出，从而增强企业队伍的凝聚力，这也是企业发展的恒久动力之一。

6、必须培养良好而高尚的企业文化。

物管职业经理人，不仅要充当“职业领袖”还应是一位“精神领袖”，在业务上兢兢业业、能攻善守，在人品德行上富有人格魅力、坚持自身操守。无论是管理水平还是领导艺术都应有较高水平。“宁换思想不换人，不换思想只有换人”、“要使自己晋级加薪，必须使其上级主管晋级加薪”等思想，正是这种企业文化具体的写照。

7、管理处主任培育是目前物管市场和物管企业竞争的关键。

高级管理人才的选用不当将成为企业发展的“瓶颈”，因此，必须经常对员工进行培训、考核，鼓励深造并解决其待遇、福利问题，以稳定人才队伍。在实际工作中，放开手脚，给他（她）们以机会摸爬滚打，对其进行挫折教育，让他们熟知每个环节和领域，促进其进行挫折教育，让他们熟知每个环节和领域，促进其尽快成长，以适应激烈的市场竞争，从而推动企业的快速发展。避免在激烈竞争中因为实际管理人才能力的缺乏给企业带来的“短板”危害。

8、注重“作业层的责任心，管理干部的上进心，高层领导的事业心”等三心的培养，这是企业可持续发展的牢固根基。

9、管理服务的“规范化、程序化、标准化和专业化”是服务质量和水平的基本保证。

针对不同的项目、消费人群和要求，提供不同服务标准的服务菜单，以满足业主的不同层次要求，这是人性化服务的要求，也是对西部收入水平差异较大业主混杂居住而物业管理要求差异较大现实的一种因势利导，更是创建西部特色物业管理的一种途径。

10、成本控制和开源节流，是物管企业规模化经营的必由之路。

作为西部物业管理市场，劳动密集特性仍很突出，物管企业服务过程中的人工成本、维护成本、能耗成本等无不需要精打细算，对每个项目的预决算和企业自身抗风险能力的的预测正确与否将成为项目成败的关键。因此必须加强项目可行性分析论证。同时，努力向先进企业学习，争取用高科技手段达成劳动密集型向技术性的转换，如建立企业控制服务网络中心或品质管理中心专业化工等等。这也是一个企业现代化水平的客观标志，在成本控制方面的作用更是不言而喻。

11、庞大的资讯掌握和分析，利用数据库来把握商机，也是信息时代物管市场开拓的重要条件。

无论是房产开发趋势还是相关行业项目的决策动态，抑或是新政策法规动态的出台等，都是信息采集和处理中心的重要内容。

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