再论我国物业管理的发展趋势

　　随着社会的进步、生活水平的提高和人们对物业管理需求的日益增长，物业管理必须在观念上、内容上、形式上、方法上、质量上、水平上进行创新。只有不断的创新，才能满足业主的需求。因此，创新不仅是物业管理企业发展的永恒主题，而且是提高企业的核心竞争力的保证。

　　十、危机管理将备受经营者的重视

　　危机管理是现代企业管理的重要内容，也是现代企业管理不容忽视的大问题。对于这一点已经引起越来越多企业经营者的高度重视。危机对于任何企业而言，都是风险和机会的混合体。风险在于他的影响性、破坏性和致命性，如果缺乏正确及时的应对措施，可能会导致企业的严重损失，甚至灭顶之灾；机会也是同步的，企业可能通过媒体、公关等手段在内的种种正确应对重新升华、提高企业的形象，唤起消费者的更大关注。

　　物业管理企业也是如此，如果因对火灾、窃盗、煤气、自来水泄露等突发事件，不能采取果断的应对措施，就会造成人身伤亡和财产的损失，失去业主对物业管理企业的信任，甚至被业主炒掉、或者因重大赔偿导致企业破产。因此，物业管理企业对关系到业主人身、财产和安全的管理和服务，必须把居住和使用安全放在首位。危机一旦发生，要迅速及时的以真诚的态度通过新闻媒体向消费者进行报道，并善于利用新闻媒体平息危机，化解危机。在危机处理过程中，要采取果敢、正确的处理危机措施，特别是以业主的利益作为第一选择，以最快的速度弄清真相，遏制危机的发展。特别在现代社会，大众传播业的发展，信息传播渠道的多样化、速度的高速化、范围的全球化，使企业危机情境迅速公开化，成为公众关注的售点。正是这些特点，如果企业稍有不慎或处理危机不尽完善，即对企业形象将造成致命打击，对于企业的生存和发展将会带来不可估量的损失。

　　十一、职业经理人制度将浮出水面

　　职工经理人是指以经营管理企业为职业，将所经营企业的成功视为自己人生的成功，通过管理企业来实现自己人生价值的专职管理者。职业经理人认证制度，是国家规范行业管理，提高职 
 
业经理素质和整个行业水平的一项重要制度。职业经理认证制度，在国外物业管理发达国家已经流行几十年。目前美国、澳大利亚、韩国、日本等国家物业管理人员都是经过一定的考试并取得资格后，才能担任管理职务的，我国的台湾、香港地区也对物业管理人员采取了许可制度。实践证明，严格的职业资格管理，有利于保证物业管理从业人员的基本素质，有利于规范物业管理活动。

　　《条例》规定“从事物业管理人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。为了加速这一制度实施，建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心，中国物业管理协会等联合组成代表团赴美国和香港地区，对两地的物业管理资格制度进行了实地考察，并起草《注册物业管理经理人管理办法》和《注册物业管理经理人考试办法》。相信备受人们关注的物业管理职业经理人制度很快将浮出水面。随着我国物业管理经理人制度的实施，也必将为物业管理行业的发展起到加速器的作用。

　　十二、人才竞争将愈来愈激烈

　　人才是立业之本，物业管理企业人才的多少、人才素质的高低是企业发展关键所在。人才优势是企业竞争力的最重要标志，是企业发展的重要保障，企业的竞争，归根到底是人才的竞争，没有高素质的人才作后盾，就不能在竞争中取胜。进入新世纪，特别是我国加入WTO，预示着新一轮物业管理人才大战已经开始，特别是近的来大批国外品牌物业管理企业进入我国物业管理市场，标志着一场全球性的物业管理人才争夺战已经打响，这是一场看不见硝烟的战争。谁拥有人才，谁就在市场竞争中占有优势，谁拥有人才，谁就拥有物业管理的未来，对于这一点人们看得越来越清楚。

　　面对激烈的人才竞争，物业管理企业如何应对外国跨国公司及跨国公司的人才本地化战略？如何应对物业管理人才国际化的重重危机？如何打赢世界级物业管理人才争夺战？这对每个物业管理企业都是一场严峻的考验。近年来，物业管理企业人才外流的现象十分严重，一些物业管理企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。这种人才竞争的形势将伴随着物业管理市场的竞争越来越激烈。

　　十三、集团化发展有望取得突破

　　企业集团是指以产权为纽带，以优势的产品为龙头，以骨干企业为核心，把行业中产品关联度强的众多企业通过联合、重组、并购、整合等形式组织在一起，集中人才、技术、资金、管理等优势，使其在行业中形成核心企业，代表行业的发展方向和行业管理的高水平。

　　企业集团是适应市场经济客观发展需要的一种新的经济组织形式。其突出特点是，通过企业间的联合，不仅可以扩大企业的规模，而且可以加强企业间的协作，有利于集中企业优势，实现规划效益。特别是可以从根本上解决目前物业管理行业存在的多、小、散、差的问题。（“多”是就物业管理企业相对多；“小”就是企业规模小，管理规模小；“散”就是技术力量分散，孤军小兵困作战，没有形成航空母舰；“差”就是综合实力差、核心竞争力差。）

　　近些年来，各地组建了一批企业集团，但离实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，一业为主，多种经营，具有市场竞争力的企业集团还有较大的差距，尤其是目前各地物业管理行业组建的企业集团，仍局限于本城市行业内部的组合，还没有形成一个跨行业、跨地区的物业管理企业集团。
令人欣喜的是深圳中航物业管理公司与深圳南光物业管理有限公司的整合，组建的深圳市中航物业管理有限公司；重庆金恒物业管理有限公司兼并重庆天奇物业（集团）有限公司属下的重庆天奇物业管理有限公司；上海科瑞物业管理发展有限公司与上海住房物业管理有限公司合并，可谓是近年来物业管理行业出现的物业管理企业整合、兼并的典范。

　　从目前国际、国内企业集团的发展走势对我国物业管理的影响来看，我国物业管理在集团化发展有望取得以下方面突破：一是出现跨地区的物业管理企业集团，如深圳某物业管理品牌公司与上海或北京某品牌物业管理公司联合组建的企业集团；二是出现跨行业的物业管理企业集团，即以某物业管理品牌企业为骨干与清洁公司、保安公司、绿化公司等相关行业组建的企业集团；三是组建全国性的物业管理企业集团，即以各地物业管理骨干企业为成员形成中国物业企业集团。以上三种联合形式在我国物业管理行业中就会出现，并加速形成集团化发展的大趋势。

　　十四、市场化经营势不可挡

　　物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更高境地重要途径。同时，竞争不仅是市场经济发展的客观要求，也是推动物业管理行业发展，提高物业管理整体水平的加速器。

　　《条例》明确规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。“住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业……。”尽管目前我国物业管理市场化程度还不高，且在招投标中还在存这样或那样的问题。但是，随着《条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》的贯彻，不仅物业管理招投标的项目会越来越多，成为选聘物业管理企业的主导方式，而且物业管理招投标的行为也将得到进一步的规范，公开、公平、公正的物业管理招投标机制很快就会形成，这种潮流将越来越迅猛，势不可当。

　　十五、物业收费按质论价、菜单式服务将成为时尚

　　物业服务费是维持物业管理正常运转的血液，也是涉及业主切身利益最敏感的问题。新的《物业服务收费管理办法》在定价形式方面将《原办法》的“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”，修改为“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价”，取消了“政府定价和经营者定价”，把物业管理服务费的定价权推向了市场，还给了业主和物业管理企业。这样有利于供需见面，加速物业管理市场化的进程。

　　2004年初，中物协出台的《普及住宅小区物业管理服务等旧标准》（试行），以下简称《标准》。《标准》将作为物业管理企业与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业管理服务等级，约定物业服务项目、内容和标准以及测算物业管理服务收费定价的参照依据。《标准》根据普通住宅区物业管理服务需求的不同情况，设定了一级、二级、三级三个等级服务，每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维修养护，协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面的服务标准提出具体要求，即提出了管理服务的菜单，交给业主进行选择，应当说这种按 质论价、菜单式服务将成为时尚。

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