浅议物业管理企业亏损原因

摘要：物业管理对加快城市经济文化的发展、创建和谐社会起着重要作用。而物业管理单位作为一种劳动密集型企业，属于微利行业。当前，全国除部分东南部物业管理企业能够略有盈利外，绝大部分物业管理都存在不同程度的亏损。
物业管理是城市管理的重要组成部分，它是提高居民居住质量和生活水平的一条重要途径，对加快城市经济文化的发展、创建和谐社会起着重要作用。物业管理作为一种“朝阳”产业，在迎合城市居民的居住需求和住宅产业化方面，显示出巨大的发展潜力。而物业管理作为一种劳动密集型企业，属于微利行业，当前，全国除部分东南部物业管理企业能够略有盈利外，绝大部分物业管理无法实现盈利，据调查西部地区物业管理企业基本上处于亏损经营状态。在住宅区的物业管理中，亏损现象更为严重。物业企业的亏损经营违反了市场经济条件下企业运行规律，这种状态长期持续下去将严重阻碍物业管理行业的发展。要实现物业管理企业的良性发展，将物业管理作为“朝阳”产业来培育，必须解决企业经营亏损问题。
一、 物业管理的社会化、专业化、市场化新体制虽然已初步确立，但发展缓慢，企业规模小、效益差、管理水平低。
物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都很复杂。由于物业管理在中国起步晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，提供的服务不能让业主满足。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”，就以拒交物管费来表示心中的不满。
另外绝大部分物业管理公司是由房地产开发企业组建，物业管理企业仍属于开发企业的子公司，停留在谁开发谁管理的旧有管理模式上。各物业管理企业出于其母公司的制约或观念的守旧，没有扩大自己管理规模的意识。这样物业管理市场就难以形成，物业管理企业形不成规模效益，人员、设备等企业资源存在浪费现象，企业效益较低，形成经营性亏损。同时企业内部管理上也存在问题，物业管理企业或单位所配备的人员素质较低，缺乏把握现代管理科学的管理人员和专业技术人员，发挥不出人才的优势，致使物业管理企业不能拓宽市场。企业只能停留在就物业管物业的基础上，不能发挥业主这个潜在的商业市场和“客户资源”。
二、 物业管理企业缺少一个良性发展空间
一方面，物业管理收费价格机制不合理。物业管理是一种非凡的服务行业，受传统体制的影响其服务收费标准仍实行政府定价或指导价。而政府价格主管部门在制订价格时考虑物业管理基本情况、物业管理的服务水平并不多，往往出于稳定社会秩序或其他考虑，一般对住宅小区物业管理收费标准定的很低。物业管理服务的付出与收费标准存在差异，企业利益得不到保证，各企业为了使盈亏平衡就只能降低服务标准，形成一个费用收支的恶性循环。而大部分有关物业管理的媒体报道只关心的是企业服务质量如何、投诉解决如何等问题，很少从服务价值和收费标准的角度去关心物业管理，这样片面引导的结果就是给物业管理造成不良的社会氛围，制约了行业的健康有序发展。从业主角度讲，表面上一时期内减少了开支负担，实际影响了业主的长远利益。
另一方面，其他行业管理部门在对物业管理企业进行行业管理时支持太少，物业管理企业承担的责任过多。在物业发展过程中，很多业主和媒体工作者及行政管理工作者认为物业管理应该对住宅区的公共事务全权负责，不切实际地拓宽物业管理的外延和内涵，把社会治安、环境管理、邻里纠纷等全部加到物业管理企业头上。住宅区业主动辄就以拒交物业管理费或向行政管理部门投诉来施加压力，而部分行政管理部门由于对物业管理行业不了解或为了息事宁人，将责任全部推向物业管理企业一方。行业管理部门对物业管理企业的制约关系也无法得到根本改变，多家、多头、多口管理的现象十分普遍，这就势必导致物业管理企业不合理地承担过多责任。物业管理企业，它不是公安、民政、街道居委会，而是一个从事物业相关服务的企业，认为物业管理企业只要收了钱，就应对业主或使用人的一切损失（包括人身伤害和财产损毁，丢失）承担责任的观点是不正确的。但物业管理的母公司为了维护企业形象，提高销售率便要求其委曲求全、息事宁人。这样完全违反了企业的运作方式，致使企业形成政策性亏损。
三、 物业管理服务费收缴率低
住宅小区居民和业主的思想还停留在计划经济时代，人们已经习惯了“只享受，不（少）付费”，在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来。有些业主不清楚物业运行的全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常进出看到的只是保安员、保洁员在工作，于是凭直觉作出简单判定，认为物值不符。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户。物业公司不会因为少数业主不交物业费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”。他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很轻易使更多的业主效仿他们的做法，长[FS:PAGE]此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费 ── 物业公司亏损 ── 服务质量下降 ── 业主长期拒交费。
物业管理企业服务不到位、房地产开发阶段遗留问题：据北京市政协最近向市委、市政府提交的调研报告指出：“物业纠纷多缘于房地产开发阶段遗留问题”。再加上物业管理企业与房地产开发企业的非凡关系，使得业主与开发企业的矛盾转嫁到物业管理企业身上；这些因素造成业主拒交物业管理服务费的现象比较普遍，而现行的有关物业管理方面的法规、规章对于欠缴物业管理服务的行为没有一定的约束力，物业管理的非凡性使物业管理企业不能采取停止服务等方式解决欠费问题，给企业经营带来进一步的亏损。
四、 住宅区公共设施与市政公共设施界线不清
没有统一的关于市政公共设施与住宅公共设施界线区分的规定和标准。由于管理界线不清，物业管理企业承担着过多的市政公共设施的维护、管理和垄断行业的部分维护责任，如楼内供暖管道、上水管道等维护，在某种程度上物业管理扮演了为政府分忧、为百姓解难的角色。其次物业管理企业承担了部分公用部门的收费任务，基于目前公用事业的垄断性，物业管理企业代收代缴水费、电费、垃圾等费用并毫无代价地承担了收费责任，不仅如此，拒交、欠交现象普遍存在，物业管理企业不得不为住户付大量的费用，由于传统观念的影响和现实利益的驱动，长期以来，物业管理一直被视为行政管理的延伸，开发建设的辅助。错误的社会定位必然导致物业管理企业无法实现以追求利益最大化为目标的企业化经营，从而造成企业亏损。
参考资料 :
1. 《 中国建设报 · 中国楼市 》 (2002 年 2 月 27 日 )
2. 季如进， 《 物业管理 》 ，首都经济贸易大学出版社