物业管理资本经营的含义和内容

物业管理资本经营释义

    如果从资本的广义范畴去理解，则本书前面所述“物业管理的常规经营”、“物业管理企业资源的经营”、“物业资源的经营”、“业主资源的经营”、“物业管理文化资源的经营”，均属物业管理资本经营。

    其实，对物业管理企业而言，资本经营就是资本经营，没有“物业管理资本经营”和“非物业管理资本经营”的区别。本书之所以将资本经营冠以物业管理的定语，是考虑到物业管理行业目前的现状还不具备从事更高等级资本经营的条件；为了使资本经营的风险降到最低——物业管理企业也不具备雄厚的经济实力使之可以走风险之路——所以，作者将物业管理企业进行资本经营的范围限定在物业管理及关联业务之内，亦即将资本投入到可以获得更多收益的与物业管理密切相关的经营活动中。因此，将之定义为“物业管理资本经营”。

资本经营是从西方传入中国的一门科学，是现代市场经济的基本经营方式。而物业管理是第三产业的服务行业，它的基本特点是劳动密集型，而非资金密集型，加之其发展历史不长，又从属于房地产行业等诸多因素的制约，要在物业管理行业中实行资本经营，就必须结合物业管理的现实情况和历史因素以及我国的实际国情进行改造。这也是提出“物业管理资本经营”概念的背景。

物业管理资本经营的内容

    按照上面对物业管理资本经营概念的理解，可将其内容大致分为以下几类：

    企业理财：物业管理经营工作做得再好，能够获得很大收益，但如果对经营成果不善于管理，也会使收益逐渐流失。所以，一个好的物业管理企业，对财务管理工作必须高度重视。

    企业理财包括财务分析、成本控制、税务处理、投资决策、风险控制等内容，也包括为企业筹资融资、运作公司股票上市等高等级的理财行为。前者以内部管理为主，后者以对外经营为主。

    资本扩张：利益最大化是企业的本质要求。物业管理企业通过资本运营使企业的规模和效益快速增长，实现资本扩张的目的。

    资本扩张的形式有多种，例如，收购、兼并、重组、参股、控股等方式即可使企业的资本规模快速扩张，用较少的自有资本控制和运作较大的资本，进而产生最大的价值。物业管理企业还可采用联合的方式，形成战略联盟实现资本的虚拟扩张。物业管理的资本扩张应限定在物业管理行业之内，以避免资本风险。

    投资经营：物业管理的市场竞争越来越激烈，而物业服务费用的标准却在不断降低；而且，为了取得竞争优势，物业管理企业都在不断加大投入，提供增值服务。这些都使物业管理的利润率越来越低，物业管理企业的生存环境不断趋于恶劣。因此，寻找新的资本增值点正成为每一个物业管理企业都要面对的共同课题。在投资新的领域时，合理而科学的做法是选择熟悉的业务进行投资经营。因此，物业管理的投资应重点围绕物业管理及关联业务，并充分借鉴发达国家和地区的经验。例如，在专业设施管理业务方面，香港已经出现了高速公路及隧道收费设施保养工作。此外，物业管理企业将由服务承包商向服务集成商转变；服务承包商是以其完整的产业链完成其所从事的业务，并赚取整个产业链上的利润，而服务集成商更加看重对社会资源的整合。物业管理行业发展了这么多年，基本已经成熟，其价值在价值链中各环节的分配也必然越来越符合客观规律。因此，物业管理企业就要通过向服务集成商的转变达到占据价值链上游的目的，从而更好地应对市场的变化，获取最大的投资收益。在物业管理向外寻找发展方向的同时，社会资本也在关注物业管理。例如，社会咨询公司介入物业管理等。这为物业管理与社会资本的合作提供了契机。

    准资本经营：当企业不具备资本扩张和投资经营的条件时，可采取“准资本经营”方式。所谓准资本经营，主要是指企业内部的资本经营。例如，对企业资本进行梳理与整合，区分有用资本和闲置资本，优质资本和劣质资本，生产性资本和非生产性资本等。然后即可有目的地对好的资本和有用的资本集中使用，以提高资本的使用效率和效益。类似做法还包括加快企业资本周转速度，保持适度规模，以避免因成本增加而摊薄利润，等等。