浅析医院物业管理及其发展趋势

浅析医院物业管理及其发展趋势
来源:《中国物业管理》2006年（增刊2）

摘要：随着我国市场化改革的不断深入，医院将无可避免地面临体制与机制上的重大转变，而医院物业管理无疑将成为广大企业扩展生存空间的一个选择。医院物业管理具有独特的内容和特点，企业必须根据这些特点，结合医院物业管理的未来发展趋势，理性介入。
根据 《2006 年中国医院行业分析及投资咨询报告 》 等数据显示，我国目前共有 28. ８万所医院及相关医疗机构，其中三级甲等医院 623 家，二级甲等医院 5198 家。仅以三级甲等医院为例， 2003 年全国三级甲等医院物业管理主营业务收入 44.8 亿元人民币，相当于同年全国物业管理企业的主营业务收入总额 745.5 亿元的 6 ％。同时，医院投资主体正趋多元化，全国现约有 200 多家各种形式的中外合作医疗机构，随着时间的推移，将会进一步推动我国医院竞争局面的形成和先进的服务理念、医疗技术、管理模式乃至市场运作方式的更新与转变。

此外，随着我国市场化改革的不断深入，医院将无可避免地面临体制与机制上的重大转变。作为医院市场化改革核心措施之一的医院后勤服务社会化改革，已呈现出不可逆转的必然发展趋势，这为物业管理公司进入医院后勤服务领域提供了大好机遇。

一、医院物业管理的内容与基本特点

1. 医院物业管理的内容。

医院后勤服务的工作特点，决定了医院物业管理的主要内容，除了我们通常所说的设备设施管理、环境保洁、绿化美护、安全保卫、消防及交通、停车场管理外，还包含了以下几个方面：

(1) 医疗的辅助服务，例如导医、护工、专业陪护等；

(2) 医护人员工作服、病人服、床上用品等消毒、洗涤及保管；

(3) 按照国家相关法规实施污水、污物、尸体的处理和医用垃圾的销毁；

(4) 协助或独立提供部分医疗用具的清洁消毒与管理；

(5) 协助或独立提供物资的送配，如跑单取药、送检验标本等；

(6) 餐厅或食堂管理，包括职工餐、病人营养膳食的订餐送餐等。

2. 医院物业管理的基本特点。

（ 1 ）服务性。

医院物业管理服务不仅限于保安、保洁等，还涵盖医院后勤工作中更大范围，如消毒、营养配餐、护工管理与培训、导医与导诊以及一些更多的延伸服务。

由于医院不同于其他物业类型，其物业管理服务也呈现出一些特殊性。比如保洁，医院是各种病原体大量存在的地方，易造成交叉感染，更经常受到病人排泄、呕吐物的污染。因此，严格的消毒隔离、控制传染病原和高频次保洁服务必不可少。不仅如此，越来越多的物业管理公司已开始独立或协助医院按照相关法规和要求提供污水、污物、尸体的处理和医用垃圾销毁的专业服务等等。

（ 2 ）计划性。

医院面积大、来往人员多、突发因素多，这要求其管理要有更强与精确的计划性。比如医院急诊常常会收到因斗殴打架受伤的病人，有些仇家还会跟踪到医院，这要求物业管理事先应有一套预案，能够很好地处理此类事件，保证就医环境。又如，医院的营养配餐服务，要注重营养搭配和医疗辅助作用，因此配餐员要按程序、医嘱与病员饮食计划，按时、准确、热情地将热饭热菜送到病员床边，还须提前一天统计次日饮食并及时收回餐具，便于周转。

（ 3 ）技术性和不间断性。

医院 24 小时连续运行，且是治病救人的场所，有时分秒必争，这就需要医院物业管理服务也不能间断。例如，医院的设备设施不仅要保持 24 小时正常运行，有些关联着病人手术能否持续、正常进行的设备更是不能出半点差错。但这些设备设施又相对多而复杂，这就对工程管理和维护的计划与技术性提出了较高要求和标准。

二、我国医院物业管理的发展趋势

1. 市场化、专业化水平将不断提高。

物业管理公司介入医院的后勤服务，本身就是市场化改革和专业化发展的成果，国家十五规划就已明确提出要“加快机关、学校、医院和企事业单位后勤服务的社会化进程”，这为医院后勤服务社会化改革的顺利推进提供了强有力的保障。而且，随着生活水平的提高，衣食住行以外的教育和医疗等正成为人们日益重要的消费需求，现有医院无论在数量还是在质量上均难以满足人们的要求，只有通过一系列改革与转变才能提升质量，满足人们的要求。

与此同时，我国物业管理公司绝大部分都已成为独立参与市场竞争的经营主体，逐步造就了一些专业优势，随着市场化进程的不断深化，专业化进程将会加快。西方发达国家的物业管理都已实现高度的市场化，其专业化、社会化的水平很高，它们的物业管理更多的由专业服务公司来完成，而非由一个物业管理公司来统包统揽，也更为注重策略性设备设施管理，核心竞争能力和附加值也更高，这对我国医院物业管理具有很好的借鉴作用。

2. 品牌化经营将逐渐形成。

越来越多的物业管理公司正日益摆脱同质化，注重企业细分市场的定位、形象与品牌的塑造，追求客户的长期依赖与忠诚。

某种程度上讲，特定的品牌必定是与特定的细分市场（即特定的目标消费群体）相联系，医院物业管理本身就是物业管理的一个细分市场，品牌化经营自有其市场基础。目前，全国范围内已逐渐涌现出一批在医院物业管理市场有一定占有率和良好口碑的专业企业，其中更有一些境外知名的专业服务供应商，他们相对先进成熟的服务理念、运营技术和竞争能力，不仅令其本身成为品牌化经营的受益者，更为致力于进入该领域的同行提供互动学习和良性竞争的机遇。

3. 延伸服务将不断扩展。

发展医院物业管理延伸服务，既是市场的需要，也是物业管理企业的生存之道。而且，在延伸服务上做深做细也是提升医院物业管理服务质量不可或缺的重要方面，例如导医、护工、专业陪护等医疗的辅助服务正成为医院物业管理的重要组成部分。就医环境包括病人在就医过程中所能体验到的方方面面，这就给发展延伸服务提供了宽广的舞台，需要科学把握医院后勤服务的定位和不断创新。同时，医院物业管理延伸服务的对象不仅是人，也可以是医院。物业管理公司如果能够培育并凭借自身的优势，从节能、环保等角度对医院设备的选择、智能化管理等方面提供附加值更高的专业服务，将商机无限。

4. 设施管理的理念与方法将得到逐步推广。

医院除通常的设备设施外，还包括很多如 X 射线诊断、功能检查、手术、核医学治疗、体温冷冻等各种诊断、治疗及辅助设备等，需要在管理过程中运用一系列科学管理技术和方法，使其始终处于良好的运行状态。

应该讲，设施管理（ Facility Management ）的理念和方法非常契合医院物业管理的需要。事实上，境外的医院物业管理均非常注重设施管理，国际设施管理协会（ IFMA ）曾给“设施管理”下过如下定义：在工作场所与人和组织安排的协调过程中，融入工商管理、建筑学、行为科学和工程科学的原则，建立一种设施的质量管理行业规范，其中不但涉及到建筑物的管理，更包含了建筑物生命周期的运作中会影响到使用者的所有层面。可以讲，设施管理更注重设备设施的全生命周期运行与物业价值，帮助客户达到大幅降低运营成本和提高运营效率的目的。举例而言，在我国一所医院 60% 的能耗往往来自冷冻空调系统，造成资源、资金的浪费是相当大的，但通过设施管理中能源管理理念和方法，集成空调控制、变水量与变设定值控制以及制冷系统利用计算机控制的多种优势，实施根据冷量控制冷水机组启动台数等多种节能措施，可大大节省能耗，其中的投资一般 2 、 3 年即可从能耗方面节省回来，经济效益很大。从更大范围看，医疗设备实现最佳的生命周期及节能，不仅是医院利益所在，也符合社会整体利益 —— 减少不必要的资源耗费和环境污染，医疗设备的安全可靠又有利于病人的治疗，符合病人的根本利益。因此，可以预言，设施管理的理念与方法必将具有强大的生命力。

参考文献：

1. 张东宁， 《 物业管理完全手册 》 ，安徽人民出版社

2. 王立久， 《 物业管理学 》 ，北京大学出版社