影响物业管理企业管理运作难点问题的探讨
时间：02-01 17:46:06 浏览：6574次来源：http://www.fangchanshe.com 物业管理论文
随着物业管理事业的不断更新、发展，由物业管理企业负责管理运作的这一方兴未艾的事业，因一些难点问题的影响，使物业管理企业不能拥有一个较为流畅的通道和可施展的平台，制约了物业管理企业的发展。这一点反映在具体负责直管产的物业管理企业，或者是具体负责经改造完善后实行物业管理的旧住宅区（或高层住宅）尤为突出，这些难点问题解决得如何，将直接影响广大老百姓的生活和物业管理企业，也将影响到物业行政主管部门乃至政府，笔者仅就物业管理企业管理运作难点问题拙见如下： '-+]I`tmA
难点问题之一：物业管理行业发展迅速，但相应的法律、法规滞后。物业管理搞了这么多年，但法律、法规至今不健全不完善，该配套的不配套，该总结归纳上升以法律、法规层面上的仍没有达到，虽然有一些政府规章来规范和约束物业管理企业、物业产权人、使用人，但也不是很完备，物业管理企业因没有健全和完善的法律、法规的监管及强有力的支持，很难保证物业管理企业在管理运作上有法可依。 ub5YLG(
难点问题之二：与相关职能部门之间权责不明，分工不清。物业管理企业与专业公司的协调、分工负责还不尽明确。物业管理企业负责住宅小区的物业管理工作，物业内包括水、电、气、供暖设施、设备，相应的有专业公司各自负责管理，这就存在着一个协调的问题。协调好了，有利于物业管理工作的发展，协调不好或力度不够，将直接影响物业管理事业的发展，而具体负责组织协调的应是哪个部门来实施呢？物业管理企业因为力度过小，很难担当此任。比如分工负责的不明确问题：物业管理企业负责物业管理有别于专业公司的专一性管理，供水部门负责供水、供电部门负责供电、供气部门负责供气、供暖部门负责供热，看是都与物业管理企业无关，但实际上与物业管理企业有着相当的关联。在这里，就涉及到一个关键的问题，维修养护问题和后续更新问题。专业公司负责管理的这一块都需管到什么程度，比方说，供电公司负责供电、收费，维修这块有没有供电部门的事，如有的话，供电部门都负责哪些方面的维修项目，这应该有一个明确的规定，以便让广大物业产权人、使用人心中有数。 jxp yf{^}
难点问题之三：物业产权（使用）人对物业管理企业职能认识不清。物业管理企业在管理运作面对广大物业产权人、使用人，他们把物业管理当成一个筐，当成一把万能钥匙，确实让物业管理企业感到非常头痛。一些物业产权人、使用人认为我把物业费交给你们了，有事找物业管理企业，这是天经地义之事，你不管，我就不交物业管理费。开发单位在房屋交付使用，住户拿到钥匙以后，就好象万事大吉了。什么房屋质量问题、住房面积问题和回迁安置及费用问题、室内装饰及设施等问题，就顺理成章的应由物业管理企业来负责，而物业管理企业又有什么好办法为这些物业产权人、使用人解决这些问题。物业管理企业不是万能钥匙，它不是什么锁都能打开的，环境保护问题、原旧有住宅设计没有厅间问题和原旧有住宅（高层住宅）消防系统无法使用等问题，都统统强加在物业管理企业身上。你解决不了，管不了，你就别想收物业管理费。这一切的一切，都给物业管理企业增加了过份的负担，严重影响了物业管理企业发展为和广大物业产权人、使用人尽力服好务的情绪。 :(0prIx#
难点问题之四：收支差距过大，入不敷出，难以为继。一些负责直管产物业小区、高层住宅的物业管理企业，都有这样的感触。为实行物业管理，都要拿出资金来改造旧有住宅小区，使之具备和符合实施物业管理的条件要求。但是要想保持和巩固改造的成果，这就需要资金，而资金来源主渠道——物业管理费，因旧住宅区、高层住宅的软硬件条件所限，按照《大连市住宅小区物业管理服务收费等级管理暂行办法》要求其收费标准都是很低的。仅以集贤街高层住宅为例，该高层住宅总建筑面积0.5万平方米，有住宅89套，建筑面积为0.48万平方米。成立物业产权人委员会后，与物业管理企业签订物业管理委托合同，实施了物业管理，物业收费标准经委员会研究决定报物价局批准，按建筑面积每平方米0.20元收取，每年按100%计为1.15万元，该高层住宅目前物业从业人员4人，管理员1人，保安2名，保洁员1名，负责保安、保洁、绿化、电梯运行、维修等工作。按每位员工每月工资700元计，每年仅工资一项就需3.36万元。两者之比，就需2.21万元资金的补充，而电梯运行用电费每年就需1.8万元多，再加上维修养护、绿化费用等，每年仅该高层住宅物业管理就需从物业管理企业拿出不少于6万元的资金补充。久而久之，物业管理企业能承受了吗？如此发展下去的话，只能是面临着物业管理企业的弃管。到那时，就影响到了物业行政主管部门和政府了。所以，专题研究旧住宅区物业管理的发展方向问题就显得尤为重要了。以上所述物业管理企业面对管理运作难点的几个问题，确需提到议事日程上来，做为一件大事和实事来抓。因为，它关系到方兴未艾的物业管理事业的发展，笔者认为： vzy Ph e
第一，应尽快把法律、法规的健全、完善和配套工作做好，让物业管理企业行事有法可依。 'u l3K1y|
第二，由政府主管部门牵头，把物业管理企业与专业公司的协调，分工负责搞清楚，搞明白，使之各负其责，分兵把口，并形成为政府规章，加以配套完善，让物业管理企业与专业公司共同携手为广大物业产权人、使用人服好务。 J2 C;%
第三，对房地产开发单位的行为进行再规范，明确房屋交付使用、售后服务的条条块块约束，强化开发单位的服务意识，加强对房屋交接验收的条件约定，分清责任，明确责任承担的主次。 ]GRK@8&L
第四，应加大对物业管理企业的扶持和帮助力度，政府要有对物业管理企业政策上的支持，物业管理行政主管部门要有对物业管理企业合法经营上的扶持和指导，特别对负责管理旧高层住宅、旧住宅小区的物业管理企业要有倾斜，让他们有信心在积极开拓经营渠道创收的基础上，为他们提供较好的经营创收发展的空间。同时借助媒体等渠道加大物业管理方面的宣传力度，让广大物业产权人、使用人都能清醒、清楚的认知物业管理，认知物业管理企业的行为所向，提高广大物业产权人、使用人花钱买服务的认知程度，让交费的、不交费的有一个明白的区别，使物业管理企业能真心实意的为物业产权人、使用人服好务，而没有怨言。这样，物业管理事业才能健康持续的向前发展。
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