管委会、居委会、物业公司三合一——探讨物业管理的新模式
时间：02-01 17:48:52 浏览：6768次来源：http://www.fangchanshe.com 物业管理论文
笔者曾撰文讲述了目前物业管理费趋涨的现实，建议政府采用小区自治方式解决小区物业管理的难题，对此笔者进行了初步探讨。
在国外真正实行的物业管理是业主自治管理
“物业”一词在过去的汉语词典中查不到，是香港人根据两个英文词翻译而来，物业管理概念也是在70年代未、80年代初从香港传入广东地区的。通过物业公司对小区进行管理与我国内地计划经济年代房管所管理住宅的模式比较吻合，目前我国体制中的归口管理部门力主将这种模式固定为小区管理的唯一模式，但是国外及我国的香港、台湾地区真实的物业管理并非这种单一模式。
我国专家对物业管理起源较为一致的看法是：在1860 －
1866年间，英国一位女士，为自己的出租物业制定了一系列管理规则，收到良好效果，导致当地人纷纷效仿，由此孕育出物业管理的雏形。笔者在此要指出的是：这个雏形是英国这位女士自我管理，由于国外地多人少，住宅以独立屋为主流，至今仍是自我管理为主。
香港的物业管理开始于60年代，政府对公屋进行物业管理，由于公屋的产权属于政府，管理模式与我国内地的房管所类似，70年香港政府推出《多层大厦（业主立案法团）条例》，由业主们依法组成法人团体和选举管理委员会，自行聘用管理人员、收取物业管理费对物业进行管理，以公共契约对业主的权利和义务做出规定，管理决策权和财权全部掌握在业主立案法团手里。但是由于香港人的收入较高、很多大厦业主将挣钱较少的物业管理工作委托给物业公司去做，政府面对这种情况，感到原条例对业主立案法团授权不足，93年在对原条例修改的基础上重新颁布，并改称为《建筑物管理条例》，新条例加大了业主立案法团对物业公司的监管力度。台湾地区情况和香港类似，目前大约有70％的物业由业主自行管理。
来内地投资的房地产商看准我国内地物业管理法规方面的空白，把物业管理作为了自身房地产开发利润的延续，他们出于自身经济利益的考虑，并没有把上述的真实情况告诉我们，而是极力推销已被逐步淘汰的“谁建设、谁管理”的旧有的物业管理模式。
在海外，房地产商前期委托物业公司对物业进行管理的权利，不是源自房地产商的身份，而是源自房屋出售前的业主身份；他们建立子公司对物业进行管理，实际上就是自行管理。随着业权的转移，他们对是否委托物业公司对物业进行管理的决定权也在同时转移。
小区自治管理的法律基础和群众基础
随着商品房的普及，房屋逐渐变为人们的私有财产，私有财产的拥有权、使用权、处置权受到我国《宪法》、《民法》、《消费者权益保护法》、《合同法》等各种实体法律的保护，业主决定如何对自己的房屋进行管理的权力来自业主对自有财产的合法处置权，任何人对这种权力加以干预或侵犯都是违法的，物业管理委员会（又名：业主委员会，简称：管委会）对物业的自治管理是业主这种权力的集中体现。
我国宪法规定了人民有权参与社会事务的管理，根据我国《城市居民委员会组织法》成立的居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治性组织，是社区工作的实际操作者。由于居委会的民主性，使它具有坚实的群众基础，长期以来，居委会在维护社会治安、组织社区服务、向政府传递居民意愿，调动居民进行自我管理等方面功不可没。随着房屋商品化，业主与居民的身份双重化，造成了居民公约和业主公约交叉，管委会任务和居委会任务交叉，这个问题不能不使我们思考，有没有必要人为地把管委会和居委会的工作分开，弃我国50年来行之有效的居委会管理小区的经验不顾，而重蹈香港走过的“谁开发、谁管理”的弯路。中国政府对居民的组织力和号召力至今都是外国政府望尘莫及的，笔者曾和一个哈佛大学在读博士生进行过一次交谈，这位百分之百的美国人来中国是要用对中国居委会的调查结果写他关于社区管理的毕业论文，这件小事是否可以带给我们一些启迪呢？
居委会能否胜任物业管理工作
在计划经济年代的社区里，房管所是为“物”服务的，居委会是为“人”服务的，二者工作范围经纬分明。目前的物业管理工作提倡“以人为本”，接替房管所工作职能的物业公司除了为“物”服务以外，更多的精力要放在为“人”服务上，这样就造成了物业公司的工作与居委会工作交叉，物业公司的服务工作与居委会的便民服务争地盘、争服务对象。这种现象给我们提出一个问题：为什么一定要花那么大的气力转变为“物”服务的人的传统观念，让他们去为“人”服务，而不是让本来就在为“人”服务的人继续为“人”服务，同时兼顾为“物”服务的工作呢？
笔者认为，只要政府扶持，在居委会中聘用一些专业技术人员完全可以在做好为“人”服务的基础上承担为“物”服务的工作，目前状况完全是现有体制人为造成的。
划一的物业公司管理模式不符合中国国情
在国外，由于一些物业的主人觉得自己没有精力或自己不愿花精力管理自己的物业，需要一个代理人或代理人公司为自己的物业服务，物业公司应运而生。这就像一些家庭，由于主人的工作繁忙或主人希望用钱换取时间，从家务劳动中解脱出来，因而造就了一支“保姆”队伍。
在国内，有些人力主用立法形式强迫所有小区交由物业公司管理，侵犯了业主对私有财产的处置权，这种做法相当于希望通过立法要求所有家庭必须雇佣保姆一样不可行。
笔者并不反对物业公司的存在，如果物业的业主达到一定的生活水平，不愿意自己操劳小区管理的工作，自愿聘用物业公司管理小区无可厚非。
但是，目前中国的国情是更多的居民尚未达到花钱换休闲时间的生活水平，大量的下岗职工待业在家，他们关心的是解决自己的工作，而不是解决自己的工作负担，目前中国物业管理费和居民家庭收入比远远高过国外水平，作为政府应设身处地的让居民自己决定所居住小区的物业管理模式。
三合一管理模式的优越性
我们经常可以听到一种说法：没有利润的工作没人干，因此，一定要保护物业公司的利益，这样才能做好物业管理工作。这种说法表面听来有道理，但笔者却不能完全认同。
在商业社会里，物业公司作为一个企业，它们是以盈利为最终目标的，大部分物业公司领导发愁的恐怕不仅是能否收到管理费，而是能否完成上缴任务，能否得到自己的奖金（这个奖金更多的不是以服务好坏来考核，而是以上缴金额来考核）。但这并不等于没有利润没人干，居委会长期做的就是没有利润的工作，只要解决居委会工作人员的组成和收入问题，将物业公司、管委会、居委会三合一，由居委会牵头承担物业管理工作，不需要给任何人上缴利润，也不需要给政府纳税，可以大幅减轻人民负担。
目前，很多物业公司管理物业，为避免背负医疗保险和退休保险的负担，将保安、保洁、维修工作转给其它公司去做，多了一层对业主和住户的盘剥。物业公司的这种做法美名其曰：专业化管理，实际上却是让外地人抢了本地人的饭碗。居委会牵头承担物业管理工作，保安、保洁、维修工作完全可以交给本地或本物业下岗职工担任，也可以由孩子小或家务负担重的在职妇女转职承担。这些妇女由于在自己居住区内工作，工作时间的机动性较大，这样可以使很多家庭不用再请保姆或小时工，居民减轻的负担远远大于管理费增加的负担。
居委会牵头管理小区除有居民授权外还享有政府授权，它的权威性远远大于物业公司。居委会牵头自治管理比物业公司外人管理更容易被群众所接受，以“德”治理小区更符合中国民情，为自己交钱远比交“公粮”式的交纳管理费容易得多。“小脚侦缉队”如果变成“大脚侦缉队”，它的威力远胜于目前的外地“保安”，也可使居民少一份对了解自家情况的“外地人”频繁更换的担心。居委会的便民服务比物业公司追求利润的服务能使住宅配套建筑的使用更贴近居民的要求。
由于物业管理的财务工作简单，会计出纳工作可以聘请专业人员或自己物业居住的专业人士兼职，工程技术人员通过招聘并不难解决。由本物业中的退休领导干部或企业领导担任居委会牵头的小区物业管理顾问，水平不会比物业公司的管理水平低。目前很多居委会干部已改为招聘大学生，随着居委会的年轻化、知识化水平不断提高，如果能够得到政府认可，具有中国特色、符合中国民情的居委会牵头的小区物业管理工作一定会比物业公司做得更好。
“狼”来了，不用怕 有些记者曾问笔者：中国加入WTO，海外物业公司进入中国市场会不会给中国的物业管理带来冲击？笔者的答复是：如果推行业主自治管理，“狼”来了，不用怕！目前新闻媒介宣传的海外著名物业公司其实有些在海外并没有做过物业管理工作，做过的也是管理写字楼、出租性公寓（类似饭店）而不是管理普通居住小区，“英式管家”不过是发展商推销物业的一种噱头，目前中国的物业管理费是养不活真正的“英式管家”的，在英国或英联邦生活过的人也没体验出“英式管家”的特色。现在我们应思考的不是“狼”来了的问题，而应思考的是在海外仅做物业出租和销售代理或测量的公司、仅做写字楼和出租性公寓物业管理的公司为什么要到国内抢居住小区的物业管理？这些海外公司为什么放着家门口有10％— 15％利润保障的工作不做，而非要到别人的地方去抢5％利润都保障不了的工作呢？这些现象是否能够说明目前我国物业管理的水太混、水太深呢？
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