物业管理中的常见纠纷及法理分析

法理分析：根据建筑物区分所有理论，业主对自己购买的物业享有专有所有权，是一种排他的支配权。在积极方面表现为，可以自主占有、使用、收益、处分；在消极方面表现为，有权排除他人妨害、请求停止侵害、赔偿损失的权利，区分所有权人可以自主地行使这两方面的权利，无须征得他人同意。但是，这种专有所有权的行使是有限制的，这种限制不仅仅限于一般的相邻关系而施加的限制，还基于自用部分与其它部分不可分或建筑物的整体性而产生的限制。也就是说，区分所有权人在行使自己的专有所有权时，需考虑各自独立部分系一完整物业的组成部分，尽共同维护整体物业存在和良好的义务。因此，当业主不恰当的行使自己的专有所有权时，就应承担相应的责任。

当业主存有不恰当行为时，应由谁来主张何种救济呢？笔者认为，此类问题应对前期物业管理和一般物业管理加以区别处理。在前期物业管理期间，由于业主入住率尚不能达到法规、条例规定的成立业主自治组织的标准，作为此时物业最大业主的房产开发企业代表全体业主与物业管理企业签订前期物业管理合同，其效力及于已入住的业主和尚未入住的业主。而前期物业管理企业为了维护整个物业的正常运作，应与入住业主签订《临时业主公约》，约束业主在前期物业管理期间的行为。此时的前期物业管理企业实际已临时代行了业主自治组织的权责，其有权根据与业主签订的《临时业主公约》，甚至在没有签订任何约定的情况下，为了整个小区物业的公共利益及绝大多数业主的利益，对少数业主的不当行为加以劝阻，并督促改正，在业主拒不接受劝阻和改正的情况下，可以作为适格的主体提起诉讼。在一般物业管理期间，由于物业管理企业实际只是小区物业的管理服务企业，对业主的不当行为，只能加以劝阻，并督促改正，对拒不接受劝阻和改正的，应及时告知业主委员会，由作为小区全体业主权益代表的业主委员会提起诉讼。


五、业主权益的维护

案例：张先生入住某知名小区后，发现小区的物业管理很差，表现如下：物业公司对收费车辆乱停乱放的情况视而不见；小区保安形同虚设，经常发生失窃、偷盗现象；向物业报修经常如石沉大海没有回复；物业公司擅自将绿地改成临时房屋，对外出租牟利等等。但物业公司每次收取物业管理费却从不含糊，且收费昂贵。张先生对此深感不满，在与物业公司交涉无果的情况下，停止支付物业管理费。物业公司遂向法院提起诉讼，要求张先生支付欠缴的物业管理费。张先生抗辩称，物业公司收取高昂管理费用却没有提供相应服务，只要物业公司能加以改进，提供与其收费相符合的物业管理服务，自己愿意支付管理费，并提供照片、证人证言等证据欲证明物业公司提供的物业管理服务差，与其收费标准不相符合。法院经审理后认为，张先生提供的证据不能充分证明物业公司提供的物业管理服务没有达到与其收费标准相适应的程度，张先生在享受了物业管理服务后，应支付相应的对价，故判决支持物业公司的诉讼请求。

法理分析：在实务中，上述案例所反映的情况十分普遍，物业管理公司在收取高昂物业管理费的同时，却提供着低劣的服务。这一方面是由于物业管理公司自身角色定位错误，忽视了自己应是物业管理企业，是处于为广大业主提供优质物业管理服务的地位，而将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵犯业主权益，有的只收费不服务，有的多收费少服务。有些地方性物业管理法规、条例也往往出现偏差，强调保护物业管理企业的利益，对业主利益保护的规定不到位，使业主的弱者地位更突出，业主正当的权益难以得到切实的保护。另一方面，业主能提供的证据确实十分有限，一般多为证人证言或照片、录像等。其中证人证言多为小区其它业主的证词，因其与物业管理公司存在着利害关系，故该些证人证言在法院认证时多不为采用；照片、录像等证据材料一般只能证明某一特定时间段的情况，而不能反映连续状态的情况，且照片、录像等根据民事诉讼举证规则的有关规定，在对方存有异议的情况下，是不能单独作为定案证据的，但要处于弱势的业主再提供其它证据以形成证据链在事实上是十分困难的。因此，处于弱势地位的业主往往因为现行举证规则所限，在物业管理纠纷中处于不利地位。有鉴于此，笔者认为：首先，作为全体业主利益代表的业主委员会在与物业管理企业签订物业管理合同时，应在合同中规定物业管理企业应提供的物业管理服务的标准，使物业管理企业在物业管理活动中应履行的义务得以明确；其次，在今后就物业管理单项立法时，可以参考在处理医疗纠纷时所采用的举证责任倒置的规定，由物业管理企业负责举证其提供的物业管理服务符合管理合同的约定，若不能提供，则承担举证不能的责任，由此判断其违约或业主的抗辩成立。因为与物业管理企业相比，业主在专业知识、信息来源、经济能力等方面皆处于弱势地位，但在举证一节上却要求其承担与对方相同的责任，显然是不利于保护作为弱势一方业主的权益。因此，由处于相对强势地位的物业管理企业承担举证责任，更符合公平及公正的原则。

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