江西省上饶市房地产开发经营管理实施细则

第一章 总 则
第一条 为了加强房地产开发管理，规范房地产企业的开发经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房销售管理办法》、《江西省城市房地产开发管理条例》和国家、省其他相关法律、法规的规定，结合上饶市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称房地产开发、经营是指房地产开发企业在城市规划区内依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设并转让房地产开发项目的行为。
第三条 凡在全市城市规划区(含城镇)国有土地范围内开发经营房地产的，必须遵守本实施细则。
第四条 上饶市房地产管理局负责全市的房地产开发经营活动的监督管理工作。各县(市)房地产管理部门负责本行政区内的房地产开发经营活动的监督管理工作。
第二章 房地产开发企业设立与管理
第五条 设立房地产开发企业，应当符合下列条件：
1、有自己的名称和组织机构；
2、有固定的经营场所；
3、有100万元以上的注册资本；
4、有5名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有专业证书的专职会计人员；
5、法律、法规规定的其他条件。
第六条 设立房地产开发企业，应当向县级以上工商行政管理机关申请登记。工商行政管理部门对符合本细则第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记。对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门意见。
第七条 房地产开发企业在领取执照后的30日内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产主管部门备案，并按规定申请办理房地产开发企业资质等级。
第八条 房地产开发企业资质分为4个等级。其资质标准、审批权限和管理办法按国家和省有关规定执行。
第九条 房地产开发企业必须按其取得的资质等级承担相应的开发建设项目，未取得资质证书的，不得承接房地产开发项目。
第十条 房地产开发企业跨县(市)从事房地产开发经营的，应当凭营业执照和资质证书及相关文件，到开发项目所在地的工商行政管理机关和房地产主管部门登记。
第十一条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本实施细则第七条之规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规、行政规章的规定，办理有关审批手续。
第三章 房地产开发项目管理
第十二条 房地产开发项目由房地产开发主管部门根据本市、县房地产中长期规划编制年度开发计划，提出年度开发项目报当地县级以上人民政府批准后，组织实施。
第十三条 房地产开发项目应当推行招标投标办法．根据不同地段、等级，先评估后对社会采取招、投标、拍卖等方式进行。房地产开发企业通过竞标、拍卖取得开发项目。
第十四条 房地产开发项目实施前，由房地产开发主管部门会同城建规划部门向土地管理部门和房地产开发企业提供《房地产开发建设条件意见书》，《房地产开发建设条件意见书》包括以下内容：
1、房地产开发项目的性质，规模和开发期限；
2、城市规划设计要求和规划控制指标；
3、基础设施和公共设施的建设要求；
4、基础设施和公益设施建成后的产权界定；
5、项目拆迁补偿、安置要求；
6、项目经营方案等。
第十五条 房地产开发企业在承接开发项目时，应当到县级以上人民政府房地产主管部门申请开工，领取《房地产开发项目手册》和统计报表，并按照房地产管理部门要求及时上报。
《房地产开发项目手册》用于记录房地产开发企业在房地产开发项目实施中的主要事项和政府有关部门对其开发经营活动的审查和处理意见：
第十六条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十七条 房地产开发企业在项目开发建设过程中，应当统筹安排配套设施建设，项目占地范围内的配套基础设施必须与房屋主体工程同时或者先行规划、设计、施工和交付使用。
第十八条 房地产开发项目各单项工程的设计、施工须符合国家的有关标准和规定及合同的约定。
第十九条 房地产开发企业必须保证所开发项目的整体质量并承担责任，向房地产主管部门领取《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，并向业主发放使用。房地产开发企业必须采取有效措施，确保所开发的项目按期竣工交付使用。
第二十条 商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业进行商品房预售，应向当地房地产主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应提交下列证件及资料：
1、土地使用权证书；
2、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；
3、按开发项目工程基础以上计算，完成主体工程投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
4、开发企业的营业执照和资质等级证书；
5、工程施工合同；
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并
应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
第二十一条 凡有拆迁安置任务的开发企业，应妥善做好拆迁安置工作。
第二十二条 商品房预(销)售，应使用国家统一的标准化合同文本，房地产开发企业应当自商品房预(销)售合同签订之日起
20日内，到房地产管理部门和土地管理部门进行合同备案。
第二十三条 商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的文号。开发企业发布预售广告应经工商行政管理机关和房地产主
管部门审查，不得进行虚假的广告宣传。未办理商品房预售许可证，媒体不得发布预售广告。
第二十四条 房地产开发项目需要转让的，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地
产开发项目转让合同到房地产管理部门备案，办理有关手续。
第二十五条 商品房销售价格和房地产开发项目转让价格，由当事人协商议定。享受国家优惠政策的居民住宅销售价格，应实行政府指导价或政府定价。
第二十六条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的房地产管理部门提出综合验收申请，房地产管理部门在收到综合验收申请15日内会同工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行综合验收。综合验收合格的条件是：
1、符合城市规划要求；
2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施已建设完毕；
3、单项工程质量验收手续完备；
4、拆迁安置方案已经落实；
5、物业管理单位和方式已确立，物业管理用房已落实，物业维修专项资金已到位；
6、合同约定的其他条件。
第二十七条 住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第二十八条 房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用，未经综合验收或验收不合格的不得交付使用，并不得发放《房屋所有权证》。
第四章 法律责任
第二十九条 房地产开发企业违反本实施细则第十六条规定，由城市规划主管部门按《江西省实施(中华人民共和国城市规划法>办法》第二十六条规定予以处罚。
第三十条 房地产开发企业出卖、转让、出租资质证书的由发证机关没收其非法所得，并吊销其资质证书。
第三十一条 未取得资质证书或者超越资质证书等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令限期
改正，并处5万元以上至l0万元以下的罚款，逾期不改正的由工商行政管理机关吊销其营业执照。
第三十二条 房地产开发企业违反本细则第十九条规定，造成房地产开发项目不能按期竣工的，应当承担违约责任；给用户造成损失的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令赔偿损失，降低其资质等级；情节严重的吊销其资质证书。
第三十三条 违反本实施细则第二十三条规定的，由工商行政管理机关依照《中华人民共和国广告法》的规定子以处罚。
第三十四条 违反本实施细则第二十七条规定，将未经验收的房屋交付使用，由房地产管理部门责令限期补办验收手续，逾期不补办手续的，由房地产管理部门组织有关部门进行验收，并处 10万元以上30万元以下的罚款。
第三十五条 违反本实施细则规定，将验收不合格的房屋交付使用的．由房地产管理部门责令其整改，并处以交付使用的房屋总造价的2％以下的罚款；情节严重的，依法吊销其资质证书和营业执照；绐购买人造成损失的．依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 违反本实施细则规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府土地管理部门责令停止：违法行为，没收非法所得，并处以非法所得5倍以下罚款。
第三十七条 违反本实施细则规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止违法行为，没收非法所得，可以并处已收取预付款1％以下的罚款。
第三十八条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第五章 附 则
第三十九条 本实施细则自发布之日起施行。本市以前有关规定与本实施细则相抵触的，按本实施细则执行。
第四十条 本实施细则由上饶市房地卢管理局负责解释。