合政〔2004〕100号
各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
为了加强我市市区的物业管理工作，规范物业管理市场，切实维护广大业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和建设部、省有关规定，结合我市的实际情况，提出如下意见：
一、管理职责
（一）市房地产管理局是我市物业管理工作的主管部门。房地产分局具体负责所辖区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。
（二）社区管理主要负责户籍、治安、计划生育、征兵、民政优抚、爱国卫生等管理工作以及退休、就业保障等社会服务工作。 <br>
物业管理企业按照物业服务合同约定进行物业管理，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
社区居民委员会、业主委员会和物业管理企业在工作中应当相互协作，相互配合。
二、业主大会和业主委员会
（三）符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位(含公有住房出售单位)应当在房地产行政主管部门和街道办事处指导下组织成立业主大会筹备组。
（四）新建住宅小区入住率超过50%即可成立业主大会并选举产生业主委员会。首次业主大会由建设单位牵头，建设单位、街道办事处、业主代表组成业主大会筹备组按照法定程序召开业主大会会议。
业主代表由建设单位和街道办事处组织业主推荐产生。
（五）对建设单位已经撤走或建设单位牵头有困难的老、旧小区，首届业主大会由街道办事处牵头成立筹备组，召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
（六）业主大会召开首次会议，应当在候选人名单中选举产生业主委员会。业主委员会的候选人产生办法及名单由筹备组决定，并在业主大会会议召开前在小区内公示15天以上。
（七）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
采用书面征求意见的形式，应当将征求意见稿入户送交业主并由其签字确认。
（八）业主委员会应当由5－11名单数业主组成，其成员不得从事本物业管理区域内的物业管理服务或相关利益的经营活动。业主委员会委员每届任期由业主大会确定，最长不得超过3年，可以连选连任。
（九）业主委员会委员应当符合下列条件：
1、长期居住在本物业管理区域内，具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定组织能力；
6、有必要的工作时间。
（十）提倡社区居民委员会成员与业主委员会委员交叉任职。
选举出的业主委员会委员经合法程序可在社区居民委员会中担任主任、副主任或委员，社区居民委员会主任、副主任、委员是业主的，可以按程序参加业主委员会的选举。
（十一）现有居住在物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于业主。（十二）业主投票权实行住宅房屋一户一投票权，非住宅房屋每100平方米一投票权，100平方米以下每证一投票权。单个业主所占的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。
业主的投票权可委托物业使用人行使，但物业使用人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。
（十三）分期建设的住宅小区在首个组团入住率超过50%即可成立业主大会并选举产生业主委员会，但业主委员会成员不超过7人，以后每期建成入住后再增选2名业主委员会成员，直至本届业主委员会届满重新选举。
（十四）业主委员会任期届满2个月前，应在房地产行政主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会牵头组织召开业主大会会议进行换届选举，选举新的业主委员会后与原业主委员会在任期届满之日起10日内，办理好交接手续。
任期届满，原业主委员会无法牵头进行换届选举的，所在街道办事处应当牵头召开业主大会会议进行换届选举。
（十五）业主委员会应当自组建、换届、改选等产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报房地产行政主管部门备案。房地产行政主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处。
业主委员会备案资料包括：
1、业主委员会备案表；
2、业主大会议事规则；
3、业主公约；
4、业主大会筹备组的公示资料；
5、业主委员会委员候选人的公示资料；
6、业主委员会委员的房屋所有权有关证明复印件。
前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当在30日内以书面形式告知房地产行政主管部门。
（十六）选举出的业主委员会经房地产行政主管部门备案后，凭备案表刻制印章。
业主委员会违反印章使用管理规定的，由责任人承担相应责任。
（十七）业主大会、业主委员会的办公费用以及业主委员会委员津贴的筹集、管理和使用办法，由业主大会确定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
（十八）在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，业主委员会召开业主大会会议时应当告知街道办事处、社区居民委员会并认真听取建议，作出的决定应当告知相关社区居民委员会。
（十九）提倡业主大会通过公开招投标选聘具有相应资质的物业管理企业实行物业管理。
三、物业配套设施设备
（二十）规划部门在对新建住宅小区进行规划许可时，应当确保住宅小区公共配套设施的设计符合规划要求，并在小区建设过程中严格监督，使公共配套设施按规划要求建成。
（二十一）建设单位应当按规定配套建设物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备，并按照国家规定的保修范围和保修期限承担物业的保修责任。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
（二十二）建设单位应当按下列标准提供物业管理用房：
1、房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当提供建筑面积不低于100平方米的物业管理用房；
2、房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业，建筑面积每增加1万平方米，物业管理用房应当增加建筑面积不低于10平方米。
物业管理用房应当包括物业企业办公用房、安勤人员值班住宿用房、监控室、物业储藏用房、业主委员会办公用房；其中，业主委员会办公用房建筑面积为15平方米-25平方米。物业管理用房的所有权属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
（二十三）物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。
（二十四）社区机构用房的建设和管理按照市政府办公厅《转发市民政局市财政局市建委市规划局市房地产管理局关于城市社区机构用房建设和管理的意见》（合政办〔2004〕55号）执行。
（二十五）按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。
业主委员会可以按照业主大会的决定将共用设施设备交由物业管理企业按照物业服务合同约定经营。
四、前期物业管理
（二十六）建筑面积5万平方米以上的住宅小区、建筑面积2万平方米以上的非住宅，建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者住宅小区建筑面积在5万平方米以下的，经房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
（二十七）前期物业管理招投标活动应当按照有关规定执行。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不少于成员总数的2/3。专家成员应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取方式确定，与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。
（二十八）凡新建住宅小区在办理商品房预售许可证时，应当提供物业管理方案。物业管理方案应当包含以下内容：
1、建设单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》；
2、物业管理企业的营业执照和资质证书；
3、《合肥市住宅区公共配套设施备案登记表》；
4、建筑面积5万平方米以上的住宅小区、建筑面积2万平方米以上的非住宅应当提供《合肥市前期物业管理项目招投标备案表》。
五、物业管理企业
（二十九）物业管理企业承接物业管理项目时，应当按照有关规定签订前期物业服务合同或物业服务合同，物业服务合同应当自签订之日起30日内向房地产行政主管部门备案。
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