杭州市物业管理招投标工作实施办法

为全面提高我市的物业管理水平，促进物业管理行业的公平竞争，规范物业管理招投标活动，根据市人大常委会颁布的《杭州市物业管理条例》和《中华人民共和国招标投标法》，提出如下实施办法：

一、杭州市区范围内(不包括萧山区、余杭区)的住宅区、商住楼、写字楼等各类物业涉及的物业管理招标投标活动，均适用本实施办法。

二、杭州市房产管理局(以下简称市物业管理部门)负责全市物业管理招投标工作的指导、监督和管理；各区物业管理部门负责辖区内物业管理招投标的监督、检查工作。

三、投标人应持有市物业管理部门核发的物业管理企业资质证书。
持有外地物业管理部门企业资质及建设部资质的投标人，应经市物业管理部门登记备案后方可参加杭州市的物业管理招投标项目。

四、在本市行政区域内的物业，符合下列情况之一的，应当采取招投标方式选择物业管理企业：(一)一个物业管理区域内，多层物业规划总建筑面积在6万平方米以上，或高层物业规划总建筑面积在4万平方米以上，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在5万平方米以上的新建物业；(二)已成立业主委员会，建筑面积8万平方米以上，具备招投标条件的现有居住区和其他物业；(三)业主委员会或业主(代表)决定通过招投标选择物业管理企业的。

五、在本市行政区域内的物业，符合下列情况之一的，可不实行物业管理招投标：(一)物业由建设或产权单位自用，设施设备完整独立的；(二)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；(三)外国政府、个人、国际金融机构等赠款建设，并且有明确要求的；(四)开发企业自建自管的物业获得过全国物业管理优秀示范小区(大厦)称号，且业主委员会不要求招投标的。

六、物业未交付使用的，或新建物业的业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理的招标组织实施工作；业主委员会已成立的，由业主委员会负责物业管理的招标组织实施工作。业主委员会组织实施招标活动，应经业主(代表)大会讨论决定。

七、新建物业的招投标工作，应在办理商品房预售证之前完成。现有项目的招投标工作，应在原物业管理委托合同到期前1个月完成。

八、招标人可采取公开招标或邀请招标的方式进行招标。新建物业规划总建筑面积在8万平方米以上的，必须通过公开招投标办法选择物业管理公司。

九、招标人在编制招标文件时应客观、公正。招标文件应当包括以下内容：(一)物业规划建设基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、共用设施设备情况、绿化状况及社区文娱设施等；(二)物业管理的内容和要求；(三)物业管理资金来源和物业维修基金、物业管理用房；(四)投标书编制的依据和要求；(五)投标人的资质和条件；(六)组织解释招标文件及实地考察物业的时间、地点：(七)送达投标书的方式、地点及截止时间(自招标文件发出之日起至投标文件截止之日止)；(八)开标、评标的时间、地点(九)其它需要说明的事项。

十、招标人采取公开招标方式的，应当提前通过新闻媒体公开发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当提前向3个以上的物业管理企业发出投标邀请书。

十一、招标人向投标单位发出的所有信息均应以书面形式发往所有投标单位，并报市物业管理部门备案。

十二、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并在规定的时间内，将投标文件送到指定地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。开标时，应邀请公证机关参加。

十三、评标由评标委员会负责。评标委员会由物业管理部门组织相关行业主管部门。物业管理方面的专家学者以及业主、开发建设单位的代表组成。一个招投标项目60％以上的评委应从市物业管理部门建立的评委库中电脑随机抽取产生。评标委员会可以采取公开答辩的方式评标，对投标文件、现场答辩及企业信誉等几个方面进行综合评审，以综合评分最高者中标。

十四、招标人和中标人应自中标通知发出之日起30日内，按招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托服务合同，并报市物业管理部门备案。招标单位未经市物业管理部门同意无故拖延或拒绝签订物业管理委托合同的，市物业管理部门应督促其签订，并可按《中华人民共和国招标投标法》第59条规定予以处罚。

十五、开发建设单位向中标单位移交新建物业时，应符合下列条件：(一)足额移交物业维修基金和物业管理用房；承担前期物业管理的相关费用。(二)达到《杭州市区住宅小区综合验收实施细则(试行)》的验收标准。

十六、任何单位和个人不得将必须进行招标的物业化整为零或者以其他任何方式规避招标。

十七、招投标过程中出现下列行为的应视为无效招标：(一)招标人向投标单位或他人透露可能影响招投标公平竞争的情况的；(二)招、投标双方有弄虚作假、恶意串通、行贿骗取中标，损害对方和其他投标人的合法权益行为的：(三)未经市物业管理部门审核同意，不接受监督，擅自进行招投标的。

十八、本实施办法自公布之日起执行。