项目前期介入阶段与工作内容要点指引

项目前期介入阶段与工作内容要点指引提要：在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计

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项目前期介入阶段与工作内容要点指引

1适用范围

本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。

2物业介入阶段与工作内容

2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括，但不限于：

1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作；

2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。

3)公建的配套设计和功能分配；

4)绿化与景观系统设计的功能及经济性；

5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布；

6)物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求；

7)户型的平面设计是否合理；

8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。

2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括，但不限于：

1)土建

a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择；

b)门、窗的材质；

c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸；

d)地区气候差异对房屋质量的特殊要求；

e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；

f)烟道、排气道的位置；

g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。

2)配套

a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；

b)各种设备产生的噪音对业主的影响；

c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内；

d)各种设备设施的能源消耗；

e)室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；

f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。

2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括，但不限于：

1)项目所在公司招标工作介入（协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求）

a)门、窗质量及售后服务；

b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本；

c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。

2)施工过程介入

a)房屋质量控制；

b)隐蔽工程检查验收记录；

c)设计变更记录的收集；

d)设施、设备的安装调试及售后服务；

e)成品保护；

f)体育设施、儿童游乐设施质量；

g)水景设施防水施工监管。

2.4营销介入(配合)

1)销售承诺对物业管理造成的影响；

2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；

3)协助项目所在公司拟订业主临时公约；

4)协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续；

5)具体按《营销配合管理规定》执行。

3各阶段物业介入通用关注要点

3.1设备房设备房包括：配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。

3.1.1设备房通用关注要点：

1)独立用房，面积适用；

2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；

3)地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；

4)配有专用灭火器1-2个位置；

5)预留设备检修、散热空间(设备与墙体，设备与设备之间)，通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；

6)有应急通讯、照明设施；

7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；

8)位置合理，减少管道交叉和总长度；

9)对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；

10)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。

3.1.2特殊设备房关注要点

1)电梯机房设置有专用工具挂置位置；

2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置；

3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫；

4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；

5)水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；

6)二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；

7)宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；

8)发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断)；

9)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备；

10)供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。

3.2公共房屋

3.2.1管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)

1)满足功能要求；

2)自然采光、通风、防水、防潮；

3)配有相应的办公设施、工具；

4)位置便于住户来访；

5)大小能满足人员工作要求；

6)配有空调(采暖)系统；

7)装修时考虑资料柜、办公布局的设置；

8)工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近；

9)位置以便于开展工作为准；

10)清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。

3.2.2食堂

1)通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施；

2)有专用仓库，位置相邻；

3)地面走水顺畅；

4)有专用供水、供气等专用设施；

5)位置相对隐蔽，以气味、声音不影响住户正常生活为宜，同时尽可能与员工

办公、宿舍区位置接近；

6)配有专用的厨房设备，用餐桌椅。

3.2.3宿舍

1)通风、采光、防潮、防水；

2)床、被褥等寝具和设备；

3)通电话(员工打卡及内线电话)；

4)分工集中管理。

3.2.4员工会议室(娱乐室、培训室)

1)通风、采光、防潮、防水；

2)位置隐蔽(与业户互不影响)；

3)布局方正，便于灵活使用；

4)配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%-85%)，白板等；

5)层高要求至少在3.3米以上，便于开展室内文体活动；

6)配有彩灯，供娱乐使用。

3.2.5垃圾中转站

1)不能设置在物业的上风向，位置隐蔽，气味不能影响住户正常生活；

2)垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运；

3)留有专用清水源；

4)房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求；

5)房屋本身有通风窗口，保障室内空气流畅；

6)地面有地漏，坡度合理，走水顺畅(地面贴瓷砖)；

7)有必要的照明及采光。

3.2.6仓库(办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具)

1)通风，有自然采光、防潮、防水；

2)大小适用、内有资料柜架；

3)位置方便使用，清洁、绿化工具的位置隐蔽，特别对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。

3.2.7公共洗手间

1)位置应集中在外来人员集中点和管理处行政办公室内附近；

2)数量适中，以满足小区(大厦)基本要求为准；

3)上下通畅，地面走水顺畅，有地漏；

4)避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交错。

3.3公共区域

3.3.1绿化区域

1)植物品种适应当地成长，维护费用较低；

2)绿化整体布局合理，局部搭配得当(荫生植物的搭配及种植)；

3)绿化浇灌覆盖全部，必要地区设置浇灌用水取水车(可与清洁用水综合考虑)；

4)绿化覆盖区域应便于修剪、消杀，不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点；

5)在井、沟、标等处预留工程维修通道(鹅卵石)。

3.3.2停车场

1)机动车场

a)停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC卡等)；

b)车位线、导向线(牌)、车位档杆清晰、牢固；

c)地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；

d)人员的专业培训及证照申办(价目及时管理制度标上墙)；

e)配有专用的消防灭火器材；

f)地下车场需有配套的排风换气系统；

g)道闸系统技术成熟便于维修、养护；

h)地沟盖板做防震(防噪)处理；

i)排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。

2)非机动车场

a)露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑)；

b)有单车支护架及上墙制度。