物业管理各项专业管理工作方案

    物业管理各项专业管理工作方案

    一、公共设施设备管理

    1.管理目标

    保证设备运行正常，无重大管理责任事故。

    2.管理措施

    (1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。

    (2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。

    (3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

    (4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。

    (5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

    (6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

    (7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。

    (8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

    (9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

    (10)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。

    二、安全管理

    1.管理目标

    (1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。

    (2)维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。

    (3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。

    2.建立交互式联动治安网络

    (1)在大厦设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

    (2)遇有紧急情况或其他治安需要，管理处通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。

    (3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理处安全管理指导员，定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

    3.紧急情况下的应急处理措施

    (1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理处迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

    (2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

    (3)发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

    (4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

    三、装修管理

    1.日常装修管理

    (1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。

    (2)跟踪施工情况，管理处主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。

    (3)安全管理员24小时值班，控制人员进出并做好相应记录。

    (4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。

    2.装修安全管理

    (1)安全管理组负责装修日常安全工作。

    (2)与业户和施工队负责人签订安全责任书。

    (3)装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。

    (4)需要进行烧焊等动火作业，应向管理处提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。

    (5)安全管理员巡查时，

对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。

    (6)发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。

    四、消防管理

    1.消防组织机构的建立

    (1)管理处负责建立消防安全小组。

    (2)管理处主任为消防安全负责人。

    (3)管理处其他人员为义务消防员。

    (4)安全管理主管为专职安全监督员。

    (5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。

    (6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。

    2.建立各项消防制度

    (1)消防检查制度。

    (2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理处主任审核。

    (3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。

    (4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。

    (5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。

    (6)管理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。

    3.防火措施

    (1)贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。

    (2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。

    (3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。

    (4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。

    (5)不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。

    (6)严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。

    (7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。

    (8)配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。

    4.消防知识培训

    (1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。

    (2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。

    (3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。

    (4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。

    (5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。

    5.消防设备管理

    (1)管理处负责建立消防档案。

    (2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。

    (3)制定《设备管理制度》，对消防设备进行检查和维护。

    6.消防演习

    (1)小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。

    (2)消防演习后，管理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。

    五、车辆管理

    1.小区停车场实行日夜24小时值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。

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