专项维修资金：欲罢不能 欲说还休

笔者认为，政府应充分发挥指导作用，大力宣传建立维修资金的重要性。我国自改革开放以来，各类商品房才开始投入使用，到目前物业已逐步进入中修、大修及更新改造期，亟需大量的专项维修资金。随着计划经济向市场经济的过渡，人们已逐步经历了从享受福利分房到购买商品房的转变，并慢慢接受了购房之后还要对房屋进行管理，即支付管理费的事实，但对于房屋需要进行维修养护，要支付大笔的维修费用的事实仍未能接受。因此，首先要从观念上进行转变，要让业主明白，物业需要管理和维护是不争的事实，建立和收取维修资金决非物业管理公司乱收费，而是政府为了保证物业的正常使用，维护业主的最终利益而做出的规定。

作为物业管理公司要对业主动之以情、晓之以理，政府应当指引媒体做正面引导，通过多种形式、多种渠道的宣传活动，提高物业维修资金的影响力，培育业主对物业的维修养护意识，让广大业主及开发商、物业管理公司真正了解建立物业专项维修资金的重要性和必要性，最大限度地调动其积极性，为物业专项维修资金的建立营造一个良好的社会环境。

为了加快专项维修资金建立的进程，规范其使用和管理，笔者呼吁政府有关部门应该对以下几方面予以关注：

1、明确界定专项维修资金的使用范围。《条例》规定：专项维修资金用于物业的中修、大修及更新改造。但如何界定中修、大修，是以物业的使用期还是以维修费用的额度来定，条例没有明确规定，有关细则尚未出台，容易引起争议，造成实际操作的难度。

2、尽快明确维修资金的缴交对象和缴交额度。广州市曾规定以1998年10月1日前后核发预售许可证为界，区分维修资金的缴交对象分别为业主和开发商。《物业管理条例》颁布后，又规定为业主。单是在缴交对象上就在业主和开发商之间反复变化，关于缴交的额度更是模糊不清，计算依据不足，核算过程繁杂，难于操作。前段时间，某报纸登载消息，称专项维修资金首笔款按每平方米40元交纳，却又无政府正式行文，引起业主误会，与物业管理公司发生争议。

3、专管银行放宽对开设专用账户的有关限制。建议专管银行取消必须由业主授权物业管理公司才能开设专用账户的规定，只要物业管理公司能够提供对物业具有合法管理权的相关证明，就可以为业主开设专用账户，打破怪圈，形成良性循环，有经营收入时可以转入业主的专项维修资金分账户，刺激业主缴纳维修资金的积极性和主动性。

4、采取强有力的制约措施，确保资金的收取和管理。可结合行政手段，在办理“房屋预售许可证”、“房产证”、“二手房交易许可证”时进行捆绑限制。对于未缴纳维修资金的，在办证或房屋交易时予以限制。武汉、杭州等城市已采取这种办法，收到较好效果。

同时，应对物业管理公司做出约束，要求将维修资金的专用账户卡及时发放给业主，且必须在规定的时间内将代收的维修资金存入专管银行，公开维修资金的收支账目，供广大业主监督。

总之，政府关于专项维修资金建立、使用和管理的有关细则应尽快出台，使广大业主交之有理，物业管理公司用之有道。只有通过法律法规的约束，加强专项维修资金的筹集、管理力度，才能从源头做到资金筹集一步到位，防止出现新的拖欠现象。制定专项维修资金使用的明确范围及申请和审批程序，使专项维修资金的使用、审批有据可依，审批程序清晰、操作方便。确保物业的正常运作，延长物业的使用寿命，最终得益的将是政府和广大业主。

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