维修基金使用难系列报道之一

按照“五年中修，十年大修”的时间表，在2000年之前入住的小区都到了应该中修的时候。北京市建委的通报情况显示，自2000年2月开始，北京市共归集商品住宅维修基金43.35亿元，加上房改房的27.99亿元共70多亿元。但目前只有三个小区因为情况紧急破例动用了公共维修基金，总金额不到50万元。

　　从9月初至10月7日，市建委制定的《北京市住宅专项维修资金使用管理办法(征求意见稿)》(以下简称新《办法》)在网上征求意见。在《办法》正式出台之前，仍有许多问题悬而未决。

维修基金使用难

　　有买房经验的人都知道，除交购房款之外，还需交纳多项税费。其中，数额最大的一笔当数占总房款项2%的公共维修基金。这笔钱少则数千元，多则数万元。按照北京市建委的通报情况显示，自2000年2月开始，北京市共归集商品住宅维修基金43.35亿元，加上房改房的27.99亿元共70多亿元。如此庞大的一笔维修基金到目前为止只有三个小区因情况紧急在今年8月份破例动用了不到50万元。是什么挡住了维修基金使用之路呢？

　　了解到维修基金使用难的一个主要原因是目前北京大多数小区都没有成立业主委员会。已经成立业主委员会的小区不过200个左右，只占住宅项目总数的10%，业主自治机构的缺位使得维修基金无法使用。在今年8月份，由于情况紧急影响业主安全，市建委小区办在维修基金使用细则没有出台的情况下，破例批准三个小区使用维修基金。而这三个小区均没有成立业主委员会。

　　另外一些已经成立了业主委员会的小区，尽管业主委员会与物业管理公司共同申请使用维修基金，但终因没有详细的指导性政策出台而没有得到批准。盛世嘉园、美林花园等2000年前后入住的小区都到了需要运用公共维修基金进行中修的时候。据盛世嘉园物业管理服务中心宋主任介绍，盛世嘉园在2000入住，到目前已有五年时间。经过五年的风雨侵蚀，当年光彩照人的住宅楼外立面，目前已成了“黄面婆”。楼梯间的墙壁也需要进行重新粉刷。另外，一些公共部分设施设备等已经过了保修期，也需要进行检修。而这部分开支的费用是不包含在物业管理费中的。美林花园也是2000年入住的小区，据其物业公司王经理介绍，一些使用频率比较高的公共设施设备已出现了老化迹象，一些部件需要进行维修，有些部件需要更换。如不及时维修会给业主生活带来隐患。前年，其业主委员会向市小区办发出正式申请，与盛世嘉园一样没有得到批准。

　　当向市建委相关领导询问为何这些已经成立了业主委员会的小区，为什么不能动用维修基金时，得到的答案是要等到政策正式出台之后指导使用。从9月初至10月7日，市建委制定的《北京市住宅专项维修资金使用管理办法(征求意见稿)》在网上征求意见。但指导维修基金具体使用的该《办法》没有正式出台之前，本属于业主的这笔钱还是无法动用。

维修基金保值难

　　许多业主都会有这样的疑问:已经入住小区几年了，维修基金没有动用过，就算存在银行里也应该有利息吧。面对目前每年百分之三到四的通货膨胀率，三年时间就面临着10%以上的贬值。等到了需要动用维修基金时，这笔钱还能支付当时的开支吗?

　　以一个可售面积10万平方米的住宅社区为例，如果每平方米售5000元，则整个小区的住宅维修资金将达到1000万元。按照目前的情况，业主的这笔钱不仅没有任何收益，而且三年之后将面临贬值100万的风险。如何让维修基金保值也成了一个难题。

　　房屋公共维修资金存储期间可否升值？升值部分如何使用?市建委相关负责人认为，用该资金购买国债等“金边债券”是一种相对安全和增值的办法。而购买股票或者将该资金委托出去进行期货、外汇、股票等买卖，则风险巨大，不宜采用。而无论采用什么方式，都是基金所有人自己(即业主大会)的决策。因此，业主们自己的素质和能力则是该资金能否安全升值的必要条件。

　　资金总额如果有任何合法的增加，其利益都应该按份归全体业主共同拥有，也应该由其决定如何使用。一般可以选择的有:仍然作为基金存入基金账户，或以物业管理费的名义交给物业管理者而冲抵、减免业主应交纳的相应金额的物业管理费，或业主大会决议的其他用途。

　　银枫家园的业委会成员北野曾任该小区业委会主任，他表示，处理现金问题是最棘手的。“我还没涉及到现金问题时，业委会主任已经干不下去了。如果要业主来面对维修资金的理财问题可想而知会出现怎样的混乱局面。”

■链接

　　北京市住宅专项维修资金使用管理办法(征求意见稿)第五条（资金用途）维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。

本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造工程。