物业管理收费应怎样确定

 物业管理是一种市场行为，物业管理服务是一种商业性的服务。物业管理费的收费标准，按国家发改委、建设部[2003]1864号文件规定，应当区分不同的物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，由政府价格主管部门会同房管部门确定。

    物业服务收费实行政府指导价的，有权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与受委托的物业管理企业在服务合同中约定。

象我市这样的不发达城市，目前实行的是政府指导价。目前，全市物业企业普遍亏损，无一家赢利，所收物业费不够物业企业的运转成本。

    国家发改委、建设部文件规定，物业服务成本包括以下9项内容：物业服务人员的工资、社会保险费用；物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修费用；小区清洁卫生费用；小区绿化养护费用；小区秩序维护费用；办公费用；物业企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。

    要维持一个小区的正常运转，支出这9项费用，按业主建筑面积核算，各类物业企业的物业费最低收费标准，每平方米至少在0.2—0.3元之间，高层住宅每平方米至少要在1.2元以上。而且全体业主的缴费率要达95%以上。

    象兰州这样的城市，服务标准较高的，各层楼房每平方米在0.4—0.5元；高层住宅在1.5—2元之间。

    目前我市各小区收费普遍低于这个收费标准，都是由原开发单位在人员工资有关费用上进行暗补。如果没有暗补，每平方米0.1元的物业收费，只能保证门卫管理、清扫、清运垃圾。绿化养护、小区路灯、化粪池清掏是无法正常运行的。只有业主都按标准正常上交物业费后，以上服务才能到位。

    我市正在调研出台新的政府指导价及其浮动幅度，以进一步解决物业收费与服务中产生的矛盾。