解析物业管理招投标中的预算问题

物业管理招投标活动中，无论是招标方还是投标方，都十分重视管理预算的问题，而招投标中关键的标的就是预算结果即管理费收费标准。

一、预算和管理费确定的现状

1、预算的随意性和不确定性

目前的预算是各管理企业在现有经验基础上对新项目的估算，有着很大的随意性和不确定性；显然，这种预算往往成为双方讨价还价的因素，由于没有双方一致的认识，容易造成预算的失真。

2、管理费标准与预算案倒置

在目前的招投标活动中，尽管预算方式不同，但应标方(物业管理企业)在测算出的管理费标准上似乎有着惊人的一致，这并不是预算本身的结果，事实上，这是因为管理费标准前置而预算倒拍帐或招标方愿意补贴造成的。在我们的许多招投标活动中，招标方（开发商或业主委员会）往往已经确定了管理费标准，因此，预算就显得没有因果性，无论预算结果如何，对今后的住户来说必须按照既定的管理费标准收取，至多其产生的差额由招标方补贴。从而使预算成了形式主义。

3、管理标准承诺与预算脱节

由于上述原因，预算并不能反映客观实际，从而在招投标活动中，应标方的管理标准承诺的真实可行性就令人怀疑。应标方为了取得项目管理权，在预算和管理费标准不符的状态下，管理标准的承诺往往很少修改，而一旦管理付诸实施，由于成本太高必然会降低服务标准，造成服务诚信的问题。

4、政府定价管理费的制约性

目前上海地区大多数住宅小区的物业管理费标准是由政府前几年确定的指导价进行的。政府的管理费指导价在一定时期起到了制止乱收费的行为，但随着市场化的发展、以及物业管理行业的管理运行日渐成熟和新开发楼盘智能化水平以及其它设施水平的日趋提高，管理成本也越来越高，而过去的指导价水平已经无法满足管理的需要；同时，过去的指导价考虑的是同类物业的一般标准，并没有考虑小区规模大小、设施差异，因而对于较小楼盘的管理从一开始就陷入收不抵支的状况。

二、管理标准与管理费必须互动

1、确定不同的管理标准

物业管理企业在招标文件编制和日常管理中确定的基本管理标准应按照建设部以及当地的行业基本要求确定，但对于许多特殊的楼盘则管理标准难以细化成个性。因此，确定不同的管理标准（建设部已经有了初步的意见），并且能够随物业的不同而相应能调整的标准就显得尤为重要。

2、确定基本的预算范围

物业管理企业应按以下18个方面作为预算范围：

（1）员工年度薪金；包括员工月薪、福利、节假日及平时加班费、年度员工保险、年度奖金等费用；

（2）公用事业费；包括公共电费、公共水费（消防水、绿化用水、保洁用水）、电话费等；

（3）电气设备维护费；包括动力/照明灯管等器材备用维护费、强电费用、消防监控系统、安保监控系统维护费、弱电费用等；

（4）管道维护系统费用；包括各类管道/阀门/龙头等备品及维护费、各类水泵/变频泵备件及维护费用等；

（5）建筑/装修费用，包括房屋建筑防水、房屋建筑/装修、道路修缮等费用；

（6）电梯维护保养费，即交专业公司负责的电梯保养维护费；

（7）年度检测费，包括电梯年度检测办证费、沉降测试费、水箱清洗水质检测费、避雷系统检测费等；

（8）改良性工程维护费；

（9）设备维护不可预见费；

（10）湖景运行维护费；

（11）保险费，包括财产险、公众责任险；

（12）清洁灭虫费；包括清洁物料费、生活垃圾清运费；

（13）园艺绿化养护费；

（14）车库管理系统维护费；

（15）行政办公费，包括办公用品及印刷、招聘费、招待费、培训费、制服及清洗费、审计费、节日布置、折旧费、联系工作及会务、杂项；

（16）经理人酬金；

（17）营业税及营业附加税；

（18）盈亏情况。

在上述18个方面中，涉及设施、设备的维护、物料的添置、公共事业费的确定、行政办公费用的确定等等方面的计算方式或公式往往是按经验估算，存在许多的不确定因素，故需要有一个比较科学的计算公式、方法或系数，方能使预算不受人为因素主导并尽可能反映正常管理状态下的客观实际。