浅析招投标制度对物业管理行业市场化进程的影响

摘要 : 随着物业管理行业在我国的快速发展，物业管理招投标制度再次引起了各开发企业、物业管理企业及业主的极大重视。本文针对招投标制度实操过程中所引发的若干问题，提出了改进意见。

自 2003 年 9 月 1 日 《 物业管理条例 》 、 《 前期物业管理招标投标管理暂行办法 》 实施以来，物业管理招投标制度再次引起各开发企业、物业管理企业及业主的极大重视，如何充分发挥这一体制的市场调节作用，合理、规范运作，成为了首要关注问题。

一、招投标制度运行的必要性

（一）通过招投标方式的运行，由市场经济对物业管理市场进行优胜劣汰，由卖方市场向买方市场转变，通过增加市场的竞争力，由一些规模大、实力雄厚、管理规范的专业物业管理企业，淘汰、兼并那些不具竞争力的企业，规范市场操作行为，提高物业行业整体水平。

（二）在物业管理企业的利益得到保护，开发企业、业主委员会选择物业管理企业的同时，物业管理企业也可以选择管理项目，明示服务标准与管理成本，可以逐步改变现有物业管理企业负债经营，长期亏损的状态，改变业主与物业双方敌对情绪日益激烈的恶性循环状态。

（三）强调了物业管理企业对新建物业的介入时间 , 使物业管理过程中的前期介入得以实现 , 从而加强了物业管理企业对开发企业的监督，在一定程度上控制长期困扰物业管理企业和业主的使用功能缺陷问题，保护产权人的合法权益，完善开发企业的运作流程，提高房屋产品质量，增加房屋产品附加值。

二、招投标制度主体的日趋成熟

（一）物业管理企业

在物业管理行业市场化的进程中，各物业管理企业均感受到了不同的压力。如何争取更大市场份额，如何获得开发企业、业主委员会的认可，是在竞争中逐渐失去管理优势和管理项目，被强势企业吞并；还是不断扩大管理规模及管理类型，逐步走上专业化、规模化的道路，就成为了摆在各物业管理企业面前的首要问题。为了企业的生存与发展，物业管理企业由前期的“等”项目，变成了“争”项目，主动“找”项目，由被动提升，变成了主动创新提高。其变化主要体现在以下几个方面：

1. 勤练内功，重视塑造品牌形象。品牌是一种无形资产，优秀品牌是市场竞争的利器。知名品牌的物业管理企业，就会占有较大的市场份额。房地产开发商选聘名牌物业管理公司作为自己楼盘的市场销售的卖点，原因就在此。

 2. 规范操作，善于总结，强化品牌特色。物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条、疏而不漏，也非易事。物业管理公司要励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和特色。

3. 重视外部评价认证，强化企业信誉管理。在竞争中企业的管理规模、业绩、企业资质等都成为企业竞争的要点。企业对各类管理体系如 ISO9000 质量管理体系、职业安全管理体系、环境管理体系等的认证，所管小区争创“市优”、“国优”；与业委会建立良好关系方面都给予了极大的重视。

（二）房地产开发企业

房地产开发企业已逐步认识到物业企业的重要性，本着对完善房屋产品、延伸品牌形象的理念，一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业管理公司，择优聘用，并成立了房屋售后服务部门，使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与物业管理企业建立起信任合作的关系。如此既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，又增加了开发企业间的竞争，从而间接促进了房地产市场的规范发展。

（三）业主群体

业主委员会要处事公正，善选“管家”。物业管理公开竞争的结果是物业的主人们找到一个称心如意的“管家”。业主对物业管理企业的取舍支配着竞争的走向。在物业行政主管部门、各大媒体的积极宣传下，近年业主对物业行业、物业管理企业的了解程度有所加强，业主对管理公司的判断不是单纯的“费用决定论”，即谁报价低就选择谁，而是倚重公司的管理风格、管理水平、管理业绩，换句通俗的话就是花钱买服务。使业主与物业管理企业、开发企业间形成明确的合同关系，保证各方利益不受侵害。

（四）专家评标组的建立

招投标的评审权和决定权交给专家评审小组，有利于做出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也是公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件。

三、招投标制度实操过程中所引发的若干问题

（一）新技术革命和物业智能化步伐加快将促进物业管理行业新的发展。

物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。但是，随着高新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，靠过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。

（二）物业管理企业面临转型

在现阶段的造作中，各物业管理企业接管项目的类型相对较单一，其中更已住宅居多，而具有较大赢利空间的商场、写字楼、厂房等物业类型尚处于开发阶段。因此，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，研发新的管理模式，这样才能保证自己的管理实力始终与物业行业的发展进步同步，发展多类型管理项目，向专业管理公司的方向发展。

面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

（三）要破除行业保护主义，本位主义，不断完善“规则”，使物业管理竞争有序化、规范化。

不少物业管理企业在参与物业管理招投标过程中都会遇到这样一些问题：开发商希望物业管理企业吸纳一些自身难以消化的人员；减免空房管理费 ; 为了促销，尽量降低物业管理费收费标准等等。而物业管理企业出于承接物业的渴望常常处于两难的境地。这些问题看似发展商与物业管理企业作为合同双方的权利义务问题，实际暴露出的是开发商、物业管理企业、业主三者之间的权利义务没有得到相应的保障。为建立物业管理竞争机制创造条件，要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争，加快物业管理市场的培育和发展 , 使我国物业管理的竞争尽快走向规范化的轨道。

（四）重视技术标的实操性、经济标的准确性。

招投标中出现了一些物业管理企业，虚夸服务项目，过分美化服务标准，不按实际测算出的管理成本和收费标准参与竞争，而是违反价值规律和竞争规则，以明显低于管理成本和收费标准标价，其目的是通过不正当竞争，千方百计拿到物业管理项目。一些物业项目被非正当竞争夺走后带来了不良的后果，一是由于盲目报价，以低价格抢到物业管理项目，造成收不抵支，使企业背上了沉重包袱 ; 二是为了不使企业亏损，对不正当竞争到的物业管理项目，随意减少和降低管理服务内容和标准，损害产权人、使用人的利益 ; 三是严重扰乱了物业管理竞争市场的秩序，由于不是靠物业管理公司的信誉、管理服务水平和实力竞争的物业项目，其项目到手后，管理服务质量难以到位。

（五）引导物业管理企业增加经营服务理念，以良好的经营决策推动经营目标的实现。

在物业管理企业的成本测算中，由于行业的特性和各地居民生活水平高低不等的问题，再加上开发商遗留问题、在合同期内物价水平上涨等问题，都在不同程度上影响了包干制下物业管理企业 10% 的微利的合法取得。因此，在标书的测算中除了严格、准确的控制各项费用支出外，还应积极地丰富多种经营项目，开展特约服务项目，在弥补物业费收支不平衡的同时，又最大限度的满足了业主生活，增加了物业管理服务的附加值。

目前 , 物业管理行业存在诸多不完善的地方 , 但随着市场机制、法律制度的不断健全，物业管理市场将以一种更加健康谨慎的姿态发展。中国物业管理行业将超越现有的管理模式，把物业管理水平提升到新的高度，为我国工业化、城市化、国际化进程增添新的光彩。

参考文献：

① 《 社会主义市场经济论 》

②《 现代物业管理 》

③ 《 物业管理招投标管理办法 》

④《 物业管理条例 》