物业管理招投标的主要问题及对策

4、社会监督机制不健全，易引发行业不正之风

（l）“关系”竞争

有的物业管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水平去投标参与竞争，而是通过走“门子”，找熟人，或利用上层关系，甚至送好处及通过其他不正当的手段取得竞争项目。

（2）“暗箱”交易

某些物业招标单位实际上早已内定好了物业管理公司，但也打着公开招标的幌子，向其他管理公司进行招标作为陪衬。还有些物业发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标，事前透露招投标消息，并对竞标的其它物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。或利用招投标形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案。

（3）违法违规

有的物业管理公司违反政府有关规定，不遵守行业”游戏规则”，以低于成本价参与竞争。个别物业管理公司更是公开表示，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取把项目抢到手。也有的管理公司不顾自己的综合实力，盲目扩张，参与竞争，结果背上了沉重的包袱，接管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起招标单位及业主的强烈不满和投诉不断。

三、实施物业管理招投标的对策措施

l、转变和提高思想认识

物业管理是市场经济的产物，而目前通过招投标进行物业委托管理的项目微乎其微。这其中最重要的原因就是各有关单位思想上缺乏统一认识和长远的发展目光。

首先是开发商。前几年房地产市场异常火爆，再加上国家有关法规不健全，许多隐含的问题都没有暴露出来。另外，住宅共用部位、共用设施的维修基金至今还没有建立起来，物业公司完全靠开发商的一点补助来维修房子。这一方面是怕房子不好卖而没有向购房者收取，另一方面就是开发商自己还要解决一部分。如果实行物业管理招投标，问题就会很快解决。如今的房地产市场，价格竞争的空间已经相当小，因而，竞争的主体自然就是相关的配套设施及售后服务。这样，谁解决了业主的后顾之忧谁就会在竞争中取胜。因此开发商绝对不能因眼前利益而抵制招投标。

其次是物业管理公司。不管是转制型的物业管理公司还是开发商下属的物业管理公司，都存在着职工素质不高、专业能力不强的现象。由于长期的补贴制使物业管理公司人员缺乏竞争意识，企业竞争能力和应变能力差。因此，物业管理公司大力加强人力资源开发、不断提高管理经营水平，是物业管理招投标实施的又一前提。

再次是政府职能部门。政府职能部门应该在实施招投标中统揽全局，既是物业管理招投标市场的管理者、监督者，又是建设者。政府应主动为招投标明确方向、规范程序，并制订相关法则、法规积极引导招投标顺利进行。

最后是业主。业主普遍参与意识不强、维权意识淡薄，遇到问题各自为阵，没有统一的思想和行动。又由于专业知识匾乏，对物业管理认识程度不够等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会。这也制约着招投标的顺利实施。因此，业主必须提高思想认识积极参与招投标。

2、设定招投标市场准入条件

为了减少对投标企业的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。今后在一些全国范围内的招投标，甚至可以限定只有一级资质企业才具备投标资格。引导市场资源向优势企业集中。

政府部门还应当采取必要措施，强制一定条件下的物业（新建物业达到一定规模的；由业主委员会选聘物业管理公司的）必须实行招投标。

3、规范招投标的程序、过程

（1）准确界定招投标资格

目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进行招标。在招标方行为随意性很大的情况下，物业管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁来进行招标。因为不明确这一点的话，就容易造成压价招标、遗留问题多，与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题。因此，为了避免这种情况的产生，在认定由谁来招标时必须根据当地的具体情况和主管部门对招投标的具体要求来确定。

在当前全国及各地缺乏招投标规则、招投标者，市场化程度不足，经济效益稍弱等情况下。应确定采用公开招标、邀请招标还是议标方式，以使招投标完善、规范。

（2）规范管理招投标活动

目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，因此，应设立权威的、非官方的物业管理招投标机构专门负责指导和监督物业管理招投标的工作，以避免政府行为与市场行为的混乱。同时，对于招投标程序还应明确以下事项：第一，物业管理招投标必须事先到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行；第二，招投标机构应指定专人负责管理招投标标书，推荐合格的物业管理企业参加招投标；第三，招投标的开标和决策等重大事件的进行必须有监督机构的参与，以维护“三公”原则。同时还应邀请公正机关参与招投标工作的全过程。

4、规避物业管理招标中的不正当竞争

（1）积极培育和营造物业管理招投标的市场环境

物业管理市场的培育和发展，重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、方法和机制推向整个行业范围，为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间；并积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争，公正、公平地分享市场份额。

（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则

在国家对此项法规正式出台之前，各地政府主管部门应事先制订招投标暂行办法，明确一些常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。

（3）建立招投标良好的市场经济秩序

在整个招投标过程中，不管是开发商还是物业公司都应重视信誉、注重企业形象、遵法守纪、公平参与，建立良好的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，保证物业管理招投标的顺利进行。

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