关于建立物业管理行业人力资源保障体系的思考

建立物业管理行业人力资源的保障体系，是一项科学的系统工程。它对充分调动全体物业管理工作者的积极性和创造性，推进物业管理产业又好又快地发展，起到关键性作用。结合笔者所在城市物业管理的实际，对建立物业管理行业人力资源的保障体系，谈几点体会：

一、当前物业管理行业人力资源保障体系存在的问题和原因

伴随着国家房地产业的蓬勃发展，物业管理行业犹如雨后春笋发展很快，成为城市服务行业中的一个朝阳产业。但在物业管理行业人力资源保障体系方面还存在许多薄弱环节：一是物业管理行业的员工工资偏低。工资保障是员工的第一保障。高工资的收入，不仅能满足员工精神和物质的需求，而且能激发和调动员工的工作热情和生产积极性。据齐齐哈尔市物业管理协会对全市87家物业管理企业的调查，物业管理一线员工的月工资在500-1200元之间，这远远低于交通、医疗、供电、供水、供气等其他服务行业的工资水平。物业管理行业低工资的收入，不仅造成物业管理人才的大量流失，带来企业的不稳定，而且由此引发的消极怠工，也给企业带来负面影响和严重后果。二是少数物业管理企业的员工缺少生活保障。在我市国有物业管理企业中，在册员工除工资待遇外，还享受公积金、养老保险、失业保险、医疗保险、大额医疗保险、工伤保险、生育保险（习惯称“六险一金”）。但在私营物业管理企业中，员工除了工资外，其他福利待遇，包括“六险一金”，一概都没有。既使在国有物业管理企业中，也只是在册的员工能够享有各类保险在内的福利待遇，其他临时用工或合同用工都无法享受。由于没有生活保障，造成物业管理企业，特别是私人物业管理企业人员流动性很大，“跳槽”的现象经常发生。三是有少数物业管理企业只追求企业效益的最大化，忽视了企业的思想建设、文化建设，忽视了对员工劳动和权益的尊重和保护。在我市物业管理行业中，除了几个大型国有和民营企业有健全的党团组织外，其他企业都只有一套行政班子，企业大小事情也不征求员工的意见和建议，由经理一个人说了算。由此造成企业经理与员工的对立情绪，员工与业主的对立情绪，不胜枚举。特别在私营物业管理企业里，老板只追求经济效益，而对员工的思想教育、业务培训、文化娱乐、健康检查等工作都置之脑后，因此普遍存在员工思想不稳、综合素质不高、缺乏集体主义观念和团队精神等问题，也影响了企业健康发展。

造成上述问题的主要原因：一是物业管理企业的收入偏低，无法承受建立人力资源保障体系的压力。目前，我市物业管理企业大多数都处于保本经营，还有少数企业在亏损经营。据齐齐哈尔市物业管理协会统计，2007年全市有17家物业管理企业因亏损经营维持不下去而倒闭或转行。二是物业管理市场尚不规范，有一些地方，物业管理还处于无序发展阶段，企业管理没有走上规范化的轨道。特别是私营、个体物业管理企业，由于机制较活，在物业管理市场中有很强的竞争力，发展很快。但由于沿袭家族式管理，靠原始积累敛财，不去顾及员工的利益。因此，要建立物业管理行业人力资源保障体系。还任重道远。它不仅需要物业管理企业当家人转变观念，用心去经营，而且还需要地方政府和社会各界的大力支持。

二、建立物业管理行业人力资源保障体系的几点建议

（一）坚持以人为本，建立符合物业管理行业特点的人力资源保障体系。人力资源，是生产力要素中最具活力、最富有创造力和竞争力的要素。要充分开发和合理利用好人力资源，必须建立健全与之相配套的保障体系。物业管理不仅体现对物的管理，更重要的是体现对人的服务。因此要建立物业管理行业人力资源保障体系，一定要从本行业实际出发，体现物业管理的特点。从目前阶段看，物业管理还属劳动密集型产业，物业管理企业的员工，大多数来自城市待业、下岗职工，或进城农民工。应该说，这些人群是生活在社会底层的弱势群体。因此，建立健全物业管理行业人力资源的保障体系，对稳定大局，建设和谐社会，推进中国特色社会主义事业发展有着重大意义。每个物业管理企业，都要把建设人力资源保障体系工作纳入日程，当作大事来抓，并看作这是保证物业管理行业持续发展的关键环节。

（二）要积极落实以工资为核心的各项福利待遇。要尊重员工的劳动，认真贯彻胡锦涛同志在十七大报告中提出的“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的目标,把解决人力资源保障体系问题当成关注民生的大事来抓。要千方百计提高物业管理一线员工的工资水平，保障他们最基本的生活需求；要努力解决拖欠工资的问题，尊重员工的劳动成果；要按时足额交纳企业应承担各类保险金，特别要保证“养老保险、医疗保险、工伤保险”三大险种的按期交纳，解决物业管理员工的后顾之忧。

（三）建立科学的人力资源管理制度。一是建立科学的用人用工制度。无论何种体制的物业管理企业， 在用人用工程序上都应遵照“公平、公正、公开”的原则，依照《劳动法》和《合同法》的规定，正确处理有关员工选聘、晋升、辞退等敏感问题，保持企业的稳定。特别是私营物业管理企业在用人用工制度上要克服“家族管理”的粗暴作法，避免因法律诉讼给企业带来的负面影响。二是建立科学的激励机制。要按照市场竞争规则，鼓励全体员工在物业管理岗位上开展“服务业主、争先创优”的活动，实施奖优罚劣，优胜劣汰。要尊重员工的首创精神，对企业有突出贡献的员工，企业要给予重奖。三是建立科学的培训制度。要加强对物业管理企业高管人员、中层干部和一线员工的业务培训、礼仪培训、团队精神培训工作，提高全体员工的综合素质，适应物业管理市场快速发展的需要。

（四）建立人力资源软环境保障体系。要加强物业管理企业的思想建设和文化建设，注意在人力资源的软环境建设上下功夫。建议在40人以上物业管理规模的企业里，都要建立党团组织，健全企业思想政治工作制度，提倡“三个文明”一起抓。要发展包括企业精神、企业理念、企业宗旨、企业远景等丰富内涵的企业文化建设，为员工提供强有力的思想和文化保证。要关心员工的健康，建立为员工定期免费检查身体的制度；要活跃开展各类文体活动，丰富员工的文化生活；要注意征求和采纳员工的意见和建议，维护员工的合法权益。要建立救助困难员工的制度，不断改善在岗员工的福利待遇和工作环境。

（五）建立人力资源硬环境的保障体系。建立物业管理行业人力资源体系，需要全社会的关注和支持。建议国家有关部门对物业管理行业实施倾斜政策，保护物业管理企业健康发展。目前，物业管理企业的税赋较重，物业收费标准很低，再加上业主交纳物业费的不配合，让本来微利经营或保本经营的物业管理企业，很难改善员工的工资待遇和福利待遇。而建立物业管理行业人力资源保障体系就成为一句空话。

同样，物业管理行业也要通过改革，加快企业体制、机制的转变，例如对绿化、保洁、保安等采用剥离给专业公司的做法，使企业人力资源达到优化配置，实现企业经济良性发展，为建立人力资源保障体系提供强有力的物质支持。