【摘要】本文以房地产行业的成本控制为研究对象,从房地产行业前期阶段、行业设计阶段和招投标阶段等方面对成本控制的问题进行了详细的阐述和分析。
【关键词】房地产;行业;成本控制
1 房地产行业前期阶段的成本控制
对于房地产行业来说前期阶段的成本控制是事前控制,由于前期阶段影响项目投资的程度最高,因此在前期阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。该阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定前期阶段成本控制的关键。
投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上,估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是项目决策的重要依据之一。
据有关资料统计,在项目的建设各阶段中,前期阶段中的投资决策影响项目投资的程度最高,可达到 80%-90%。按照投资决策的过程,它是一个由浅入深、不断深化的过程。依次分为若干工作阶段,不同阶段决策的深度不同,投资估算的精确度也不同,项目投资的控制结果也不同。
2 房地产行业设计阶段的成本控制
2.1 加强设计方案的优化和比选
设计是投资控制的关键环节,设计单位在其中起着举足轻重的作用。作为开发单位,要抓住这个关键环节,使设计单位不仅要对所承担项目的技术可行性负责,而且必须严格控制其投资。从选择建设场地和工程总平面布置开始,直到最后结构构件的设计,都应进行多方案比选,从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案,以提高工程建设的投资效果。通过技术比较、经济分析和效果评价,力求在技术先进条件下经济合理,在经济合理条件下确保技术先进,以最少的投入创造最大的经济效益。对方案进行选择时,必须综合考虑各方面因素,对方案进行全方位技术经济分析与比较,结合当时当地的实际条件,运用价值工程的原理来选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。开发商在提供给设计公司的设计任务书中必须有一个准确的设计定位,可根据项目所处的地理位置和规划设计指标,合理确定楼座的布置、户型的大小、户型比例、外立面的形式、装修的档次等。这些对确定项目的成本起着至关重要的作用。
2.2 在建筑设计中引入价值工程的概念
设计方案优化常采用价值工程法,将工程项目的功能要求与投资有机结合,根据工程的实际情况,既不单纯追求降低成本,也不片面追求提高功能,而是力求提高功能与成本的比值,获得最佳的设计方案。
在这一过程中,需引入价值工程理念以提高最终新产品的核心价值。“价值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低论”,而是要通过功能和价值的分析,将技术问题与经济问题紧密地结合起来,把具体工程的功能和成本两个方面综合起来进行科学的分析和考虑,以求花较少的钱办相对最大或最好的事,即求“最大功效比”。就此问题笔者认为,在满足一般的使用要求的前提下,考虑所谓的“功能点”不是绝对的,而是要视具体项目情况而言;这需要投资方做实际的产品市场调查,选择终端顾客相对看重或关注的“功能点”进行重点投资,而可以“忽视”他们不太看重或关注的功能点,以求花较少的成本生产相对最“优”的产品。
2.3 推行限额设计
设计阶段的投资控制,说到底是编制出满足设计任务书要求,造价又受控于决策投资的设计文件,限额设计就是根据这一点要求提出来的。所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制施工图设计的不合理变更,保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味的考虑节约投资,也绝不是简单地将投资砍一刀,而是包含了尊重科学、尊重实际、实事求是、精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。为了使投资控制在限额内,在初步设计开始时,设计员项目总负责人应将批准的可行性研究报告向各专业设计人员和技经人员交底,按技术先进、经济合理、适用、安全可靠、美观并符合国情的建设方针,按照工艺、土建、给排水、暖通、电气等专业将投资限额分解成各专业限额,下达给各专业技术人员,对设备选型、工艺流程、总图布置、建筑方案进行反复比较,研究实现投资控制的具体措施,分块进行限额设计,同时技经人员对每一阶段的设计都要进行造价核算,发现超过限额及时与设计人员沟通,分析原因,修改设计,确保在设计阶段将工程造价控制在投资估算内,达到动态控制投资的目的。工程建设过程中采用限额设计是我国工程建设领域控制投资支出、有效使用建设资金的有力措施。
3 房地产行业招投标阶段的成本控制
招投标阶段是项目实施的重要环节,是把工程从图纸状态转化为实物状态的一个纽带,也是整个项目实施过程中资金支付额度最大,周期最长的一个过程,在招投标环节需要做好以下几方面的事情:
3.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前, 应严格审查施工单位资质, 必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象,这对项目成本控制非常不利。
3.2 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲,尽量做到“知己知彼”,以利于日后的造价控制。
3.3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的低价。
参考文献
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